房地產稅一錘定音，買房還能上車嗎？

在“房地產稅”第三次進入政府工作報告後，3月8日，全國人大常務委員會工作報告中再次透露這一樓市重磅政策的最新時間節點。

按照高層的最新提法：“2019年要集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產稅法等，立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。”

這也意味著，在傳言多年後，房地產稅的腳步似乎終於漸行漸近。

從立法到落地，還有多久？

對於當前房地產稅的進展程度，全國人大財經委副主任委員烏日圖對媒體表示，房地產稅法由預算工作委員會和財政部門組織起草，目前相關部門正在抓緊完善草案，重大問題的論證等工作，待條件成熟，提請全國人大常委會審議。

在這次時間表敲定前，房地產稅已經經歷千呼萬喚。在2014年政府工作報告中，房地產稅被首次提及，當時的表述是“做好房地產稅、環境保護稅立法相關工作”；隨後在2018年的政府工作報告中，提出要“穩妥推進房地產稅立法”；而在今年的政府工作報告中，房地產稅立法則從“穩妥”變為“穩步”。

與大家息息相關的房地產稅究竟是什麽？按照行業說法，這是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關係的稅都屬於房地產稅。

目前我國的房地產稅收體系中已有多種專門針對不動產而設置的稅種，上海（建案）易居房地產研究院曾發布研究報告介紹稱，房地產“五稅”分別為房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地佔用稅、土地增值稅。這五個稅種涵蓋了房地產開發交易的所有環節，是房地產稅收體系中的主體稅種。另外，企業所得稅和增值稅中也兼顧房地產類稅收，因此與房地產相關的共有“七稅”。

那麽，新立法的房地產稅會包括哪些、與現行的土地出讓金關係如何處理、又會如何解決與現有房地產稅收體系重疊的部分成為關注點。

對於房地產稅立法之後的流程時間表，有媒體援引業內人士分析指出，房地產稅完成立法工作、提交全國人大代表審議通過，大概率還需要2-3年時間，也就是在2021年左右完成。

值得關注的是，涉及到國計民生的重大法律的審議過程都會慎之又慎。以《物權法》為例，自1993年就開始起草，歷經多方征求意見，草案幾經修改，由全國人大常委會審議了7次，從而創下我國立法史上的紀錄。2007年3月16日在十屆全國人大五次會議上，經過七次審議後的《物權法》草案，在廣泛征求意見之後進行審議表決，終獲通過。

按照政策層落實房產稅的總體思路，先確定房產稅立法後，然後充分授權，再分步推進。所以，在行業分析人士看來，在房地產稅立法穩步推進下，距離實際落地卻還有幾年光景。

影響房價？影響的是預期

房地產稅立法的消息一出，港股房地產板塊應聲下跌。隨著房地產稅立法時限敲定，房價這一飆漲了十餘年的高速列車會掉頭麽？答案可能低於期待者的預期。

實際上，房地產稅作為地方稅，頒布的根本指向並非房價，而是長遠來看的地方財政收入源頭。2018年兩會時，時任財政部副部長史耀斌就推進房地產稅立法答記者問時，曾對頒布房地產稅的目的有如此解釋：“主要是為了規範收入分配，尤其是個人財富的積累，促進社會公平。同時，籌集財政收入，滿足政府提供公共服務需求。”

目前，土地財政依賴症仍是全國眾多城市難以去除的頑症。上海易居房地產研究院發布的《地方政府對土地財政的依賴度報告》顯示，以房地產“五稅”加土地出讓金的口徑來計算，2018年，土地財政收入佔地方財政收入的51.0%，較2017年上升3.3個百分點，創下歷史新高，貢獻了超過一半的地方財政總收入。

但賣地總歸不是地方維持財政收入的長久之計。官方數據顯示，2018年地方政府國有土地使用權出讓收入約6.5兆元，同比增長23.8%。而在兩會期間披露的今年的預算草案數據，今年地方政府土地使用權出讓收入預計6.7兆，增速僅3%。

但不可否認的是，儘管房地產稅並非指向調控房價，但在推進過程中，預期將受到很大影響。畢竟，在中國樓市十幾年的跌宕起伏中，影響房價最大的變量就是購房者對於樓市走勢的預期。

早在2018年6月17日，全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網，我國不動產登記體系已進入到全面運行階段。也就是說，誰手裡有幾套房，管理部門都一清二楚。

對於待進入樓市的投資需求而言，隨著持有房產的稅務成本增加，必將影響其對於投資收益率的預期，存在延緩入市的可能性，畢竟投資房產一路躺贏的時代已經過去了；另一方面，對於持有多套房產的投資者而言，在房地產稅徵收打壓樓市的預期下，也存在售出房產對資產進行重新優化的可能性。

買房還能上車嗎？

既然房地產稅落地尚需時日，對於購房者來說，最大問題就是，現在可以上車了麽？

今年兩會透露的樓市調控風向，除了穩步推進房地產稅立法外，還有一個關注點，就在於“落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。”——這一說法延續了去年12月的中央經濟工作會議上提出的“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”主基調。

回顧中國十餘年的樓市調控史，在經歷了全國性的樓市調控“一刀切”後，已經開始走到因城施策階段。“落實城市主體責任”被認為是2019年樓市調控的最大特點，賦予了地方政府制定樓市政策更多的自主權。

實際上，“一城一策”的思路也將出現在未來房地產稅的執行上。申萬宏源(000166)發布報告解讀稱，對所有存量房按市場評估值進行征稅，在技術上已沒有障礙，因城施策是大概率事件，各地政府可能有權制定不同的時間表來推進房地產稅的開征，並在稅率設定(如美國各州的稅率在0.28%－0.35%不等)和豁免面積的把握上享有一定自由度。

此前，中國樓市已經經歷了長達兩年多的樓市嚴調。數據顯示，僅在2018年，全國房地產調控次數就高達405次，比2017年同期上漲接近80%。密集調控下的觀望期內，樓市下行壓力明顯。克而瑞研究中心數據顯示，2月全國29個重點城市整體成交960萬平方米，環比銳減53%，相比2018年降幅達28%。

在成交量低迷情況下，部分地方政府在鬆綁樓市的需求上可謂迫切。2018年12月，菏澤、廣州（建案）、珠海（建案）等地調控政策鬆綁。1月3日，青島（建案）市暫停了實行僅半年的“售房搖號”規則，樓市調控的“五限”（限購、限價、限售、限貸、限商）門檻開始被打破。有聲音認為，地方政府迫於穩定當地財政及經濟運行速度壓力，預計2019年會有更多的城市調整此前趨嚴的樓市政策。

對於剛需來說，也許2019年隨時都是最好時機，但對於投資需求來說，上車門檻過高，黃金年代早已一去不回頭。