樓市“金九銀十”失色：二手房量價齊跌，房企“搶收難”

“金九”爽約之後，樓市的“銀十”也未能如期到來。

10月，房地產市場延續下行趨勢。中指研究院數據顯示，50個重點城市10月份商品住宅成交規模處於近五年同期最低位，同比降幅超兩成，環比繼續下降；貝殼研究院根據重點觀察的25個一二線城市網簽數據分析，也得出了同樣的結論——2021年“金九銀十”新房成交量同比下滑超兩成。

房價方面，中指研究院數據顯示，10月百城新房價格環比漲幅已經連續4個月收窄，環比漲幅不到1%，且今年以來新房價格累計漲幅也處於近五年同期最低水準；二手房價格年內首次環比下跌，下跌城市數量明顯增加。

與此同時，百強房企銷售額也錄得較大幅度的下滑。易居房地產研究院數據顯示，“金九”期間，30家銷售規模居前的房企單月銷售業績環比下降8%，同比下降35%，同環比降幅有所擴大；克而瑞發布的一份報告則指出，“銀十”期間，百強房企中逾8成企業單月業績同比降低，其中44家房企同比降幅大於30%。

“金九銀十”不僅是樓市的“晴雨表”，也是開發商搶收的關鍵行銷節點。如今，這一標誌性階段的意義正在消退，背後則是樓市整體預期的改變，房企發展邏輯也在這種降溫態勢下，不得不進入“降負債、穩現金流”的基本面。

二手房交易滑入低谷

樓市轉向降溫的跡象從下半年就已經開始，帶動預期持續下行。

國家統計局數據顯示，今年7月和8月，全國建案月度交易量連續下滑，8月的建案銷售面積甚至低於2019年同期；到了以往傳統意義上的“旺季”9月，數據仍然沒有改善，房地產投資、銷售、房價均出現下挫，當月建案銷售規模降幅甚至達到兩位數，且房價出現近5年首次普跌。

10月數據再次驗證了“旺季”的消失

中指研究院指出，10月，50城商品住宅成交面積在2528萬平方米左右，同比降幅超兩成，環比繼續下降，絕對規模處於近五年同期最低水準，市場活躍度下滑；進一步具體到16個重點研究城市，成交量同比下滑24.6%，其中二線城市同比下滑34.6%，三線城市同比下滑24.6%。

不只是新房，承擔著買賣雙方的博弈預期，往常為市場“托底”的二手房，也在逐漸墜入冰窟。

以存量房市場較為主流的一線城市為例，深圳市住建局最新數據顯示，今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，成交面積為15.04萬平方米，同比下跌66.42%；成交套數環比9月下跌9.1%。

北京二手房市場成交量同樣下滑明顯。中原地產數據顯示，北京10月二手房住宅網簽9340套，同比下調53.4%，環比下調了25.7%，這也是北京二手房市場連續7個月成交下調。

“二手房不足萬套代表了市場全面出現降價。” 中原地產首席分析師張大偉告訴21世紀經濟報導記者，“北京樓市有個慣例，二手房網簽不足1.5萬套，市場肯定處於低迷期，而不足1萬套的成交量也是2020年3月疫情後，北京市場的最低谷。”

成交量持續下滑的效力，最終作用在房價上。

中指研究院百城價格指數顯示，2021年10月，百城新建住宅均價16189元/平方米，環比上漲0.09%，漲幅較上月收窄0.05個百分點，已連續4個月漲幅收窄，且當月新房價格環比漲幅降至年內低點；10月環比下跌的城市有31個。

百城二手住宅平均價格為16026元/平方米，環比下跌0.04%，為百城二手住宅價格指數自2020年6月發布以來首次下跌，從漲跌城市個數看，59個城市二手住宅價格環比下跌，下跌城市數量為年內最高。

多位機構人士分析，2021年下半年開始，全國樓市整體迅速降溫最關鍵的原因是信貸收緊，抵押貸款額度受限、發放周期拉長，嚴重製約了市場成交。

關於年末趨勢，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜預計，四季度，部分城市存在政策微調預期，整體市場有望改善，但政策環境仍較為嚴格，短期市場仍有調整壓力，全國建案銷售面積和金額同比預計將繼續下降。房價漲幅或將進一步收窄，部分城市房價面臨一定調整壓力。

張大偉則指出，隨著市場醞釀供應繼續增加，如果信貸數據沒有明顯緩和，購房者的房貸訴求依然排隊積壓的話，北京樓市在年末預計將出現價格戰。

房企“搶收難”

往年的“金九銀十”一向伴隨著房企的促銷活動，折扣優惠、特價房、贈送車位等舉措層出不窮，開發商今年的推盤力度也未曾減弱。

但整體房地產市場的降溫，消減了這種努力。

克而瑞數據顯示，受下半年市場明顯降溫的影響，10月百強房企單月業績同比去年延續了自7月以來的下跌趨勢，只是降幅略有收窄至32.2%。

具體從企業表現來看，10月百強房企中，有逾8成企業單月業績同比降低，其中44家房企同比降幅大於30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內，有近8成企業單月業績不及上半年月均水準。整體來看，10月房企單月業績表現不及上半年及歷史同期，同環比雙降的百強房企數量達37家。

克而瑞在該報告中指出，市場持續降溫，房企的打折力度甚於從前。

北京6成以上新盤推出特價房源，優惠力度不低於9折，曾經的熱銷盤甚至銷冠項目開始啟用中介渠道拓客；上海部分項目因認購量不足主動延長認籌時間；廣州房企打折降價甚至常態化，過半建案降價促銷，部分項目推出工抵房，降價幅度多達30%；深圳新房市場同樣遇冷，除了個別網紅盤仍能實現日光之外，不少項目啟用中介渠道分銷，甚至通過提升傭金比例爭搶客戶資源。

銷售持續萎靡，則進一步加劇了房企的資金困境。

自去年下半年以來，政策端加大了對房地產金融的審慎管理，房企的資金管控空前嚴格。

在21世紀經濟報導的調研中，多家房企均反饋房地產開發貸額度不足，即便身處“綠檔”，也難覓資金合作機構。

某全國性房企分管財務的高管告訴21世紀經濟報導記者，“變化更明顯的是抵押回款難。銷售回款是房企資金的重要來源，前端融資本來就偏緊了，疊加銷售下行和回款速度慢，導致現金流挑戰很大。”

“如果銷售情況持續下行，即便是穩健型房企的資金壓力也將放大。”該人士補充說。

但好消息是，9月以來，央行、銀保監會等多次發聲表示將“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，對部分銀行執行中的過度收縮問題予以“糾偏”，保持房地產信貸平穩有序投放。同時認為，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水博士就此分析認為，房地產信貸政策會邊際調整放鬆，需求端合理住房貸款需求將得以滿足，供給端房企合理融資需求將會滿足，融資困難將得到緩解，銷售回暖，也將加速房企銷售資金回籠。