京城“學區房”鄙視鏈！︱張大偉

本來寫了一篇父親節的文章，沒想到是明天，6.15-6.16，全北京最繁忙的家庭肯定都是10幾萬2013年生娃的朋友們。

你們肯定不是最苦逼的，最苦逼的是2020年和2022年幼升小的家長們，準備好迎接挑戰吧！

昨天夜裡，很多家庭徹夜排一個不需要的隊！而今天排隊的地方其實基本代表了居住價值鏈。

北京學區房是有一個鄙視鏈的：

學區房鄙視鏈的頂端：西城區德勝片區-西城區金融街片區-海澱區萬柳、中關村、上地-東城和平裡。

學區房鄙視鏈的中端：西城、東城、海澱，非頂端的其他區域。

學區房鄙視鏈的中下端：朝陽區的朝陽門區域、望京區域、陳經綸各種分校、人大附分校、朝陽學校。

學區房鄙視鏈的下端：石景山、豐台

學區房鄙視鏈的下下端：遍布通州、房山、大興、昌平的各種明星分校。以人大附為最好、其次是皇城根、實驗二、史家等。

另外：通州、房山、大興、昌平的村小。

如果說全中國在房地產市場最大的共性是什麽？最重要的一點肯定是學區房的熱衷：

前幾天南京同樣出現了一個鬧劇，中介炒作一套不能交易的學區房單價17萬+，雖然是假的，但事情背後人群中的焦慮可見一斑！

今天偉哥簡單的從一個學生家長角度聊聊這個事，因為2年前偉哥也焦慮了一次。

從今年北京各種學區入學政策看：

這些政策體現了不論是房地產調控還是教育協調，都在動真格，這一屆政策非常有力度：

1：單校劃片和多校劃片相結合

2：過道房不作為入學資格

3：小升初取消“推優”，降低特長生和寄宿生招生比例

4：市級統籌首次寫入入學意見

教委對學區的變化現在看，依然是穩中求進，逐步推進教育公平、均衡。教委也積極的對學區概念進行改革。

但偉哥認為，相比建案的投資行為，學區房產生的原因更多的是發展問題，所以學區房政策的改革也不可能和北京房地產調控一樣能夠出現王炸，效果立竿見影的可能性難度很大。

知道學區房歷史的人，都知道，其實恰恰是過去幾年教育公平的改革，才出現了學區房升溫的現象。當下最熱門的宏廟，裕中，椿樹館等直升熱門小學，9年一貫製牛初，其實過去基本都是需要條子才能上的學校。現在雖然貴，但保證了公平和遊戲規則的穩定。

學區房問題不是政策問題，（當下北京的入學制度沒有問題，就近入學是全球慣例。）

而是發展問題，教育依然是精英教育選拔製。當下的政策其實雖然出現了畸形高房價，但基本保證了遊戲規則的透明。

即使是在美國、英國優質學區的價格也會高，當然因為教育資源的相對平均，所以這些發達國家教育相對平穩。

偉哥認為學區房有幾點關鍵點：

1：學區房從來不是孩子成才的充分必要條件。

家庭是教育最重要的地方，買了學區房並不是孩子成才就能萬無一失，歌唱家的兒子李天一一樣是一路學區房成長起來的，只能說，不可能一套學區房就換一個國家棟梁一樣的孩子。家長對孩子的關注才更重要。

2：為什麽會有學區房？學區房的出現不是孩子問題，而是產業結構問題。

幾千年前就有孟母三遷，中國人是樂意在學習上投入資金和精力的。

中國所有住宅都是有學區的。全北京、全中國其實都是學區房，因為都是按照學區劃片的。但其實嚴格意義上，現在大家都說的西城海澱東城的才能稱為學區房。當然現在有些非傳統熱點區域的9年直升的初中不錯的，也可以說是學區房。

3：越來越多的掛牌名校。

分校越來越多，當然最好的分校目前看，還是人大附各種分校，相對好一點，其他包括皇城根等更多只是掛牌。:另外新建學校要遠遠好於原來的村小換個牌子。

4：學區房的價值！

學區房很大程度上，其實是家長的努力，在現在社會起碼大部分兒童的營養差距很小，不排除有10%的兒童特別聰明，而教師的素質其實差距也越來越小。很大程度上學區房比的是家長對孩子的教育配合程度。所以學區房才會出現在西城、東城、海澱。主要原因是這些區域的家長對子女教育更關注。

學區房的價格其實只是門檻，代表了這家長的投入，現在99%的孩子智商相差不大，同樣，現在的老師其實認真程度也有限，學區房的高升學率，其實主要是家長的努力，一群有同樣目標的價值，用學區房聚集在一起。屏蔽了社會上很多誘惑信息，這樣的孩子當然不是100%成才，但成才的概率就會高一些。

東西城集中了很多公務員子女，海澱的各大院校博士、碩士的子女，先天在接受家庭教育上就領先了其他區縣。所以這就決定了教育高原的存在和社會產業分布是有很大關係的。

5：我不看好看西城的教育

西城能夠成為過去的北京教育高原是因為公務員子弟非常多，本身這一群體就是應試教育裡面的頂尖高手。但需要注意的是，大量的年輕公務員群體逐漸去了通州。

另外西城所謂的快樂教育改革，直升，這必然帶來未來這些過去名校的生源素質下調。所以3-5年後，西城區名校的升學率必然會大幅度下調！

應試教育下，壓力才能成長。

6：學區房是歷史問題，也是發展問題

遠郊縣的教育水準提高絕不是一兩年的事，最近各郊區的確在加快發展教育，但這需要起碼十年的發展才可能逐漸拉平差距。

很多集團化辦學逐漸增加了郊區學區的價值，但教育的發展是和戶籍制度、產業制度等關聯的。

最好的學區房肯定是你家的書房，沒有有效的陪伴，再好的學區房也沒有用處。