離婚分割房產之法律誤區

丈夫立字為據將婚前個人房產贈給妻子卻沒過戶，離婚時房子歸誰？夫妻簽了離婚協定分割房產但一直沒辦離婚，分配方案還有沒有效？一套經適房，夫妻離婚時都想要，最後該判給誰？夫妻倆加蓋的違建房屋，離婚時能不能分割？

因為房產性質和取得方式的不同，夫妻離婚分房產的結果有時也會“出人意料”——“說好了的”房產分配方案不一定最終有效，帶有政策性的房子分割有“傾向”。夫妻離婚分割房產的法律誤區還真不少。

情況1白紙黑字贈房子過戶之前可撤銷

都說白紙黑字，有憑有據，但在處置房子這件事上，即便立字為據說要給你，但房子最後真不一定就是你的。

李先生和前妻離婚多年，名下有一套別墅。在一次戶外活動中，李先生和比自己小20多歲的張小姐相識，兩人迅速確定了戀愛關係並閃電結婚。考慮到張小姐大學畢業後就留在北京打拚，卻一直沒有能力自己購置房屋，為了表示衷心，李先生在結婚當天就和張小姐簽署了一份書面協定，約定自己名下的這套別墅婚後歸張小姐個人所有，再與李先生無關。

拿著這張白紙黑字，張小姐覺得心裡踏實許多。然而，這對老夫少妻的婚姻生活並沒有他們想象的那麽美好。巨大的年齡差距讓二人婚後矛盾重重，最終感情破裂。張小姐起訴離婚，並請求法院按照二人簽署的婚內財產協定，判決別墅歸她個人所有。

李先生雖然同意離婚，但認為當初簽署協定是為了和張小姐好好過日子，現在兩人即將離婚，不同意再按照協定約定履行過戶手續。

根據《婚姻法》規定，夫妻雙方可以約定婚前和婚後取得的財產歸各自所有、共同所有或者部分各自，部分共同所有。但像李先生這種將個人所有的財產約定歸配偶所有，在實質上應該屬於一種贈與合約。合約法規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。也就是說，在約定贈給配偶的房屋辦理產權變更登記之前，贈與人可以享有任意撤銷權。

雖然李先生立字為據，將自己的房產給張小姐，但在沒有辦理過戶之前，李先生仍然可以撤銷，不再贈與。別墅還是他自己的。法院最終判決駁回了張小姐的訴求。

情況2簽協定未離婚離婚協定不生效

夫妻倆簽好的離婚協定也有可能不生效，這又是為什麽呢？

林先生和孔女士結婚多年，積累了豐厚的家產。孩子上大學後，二人漸漸因生活瑣事產生矛盾，幾次想要離婚。

在一次激烈爭執後，兩人終於決定協定離婚，並簽署了一份離婚協定書。協定書約定二人婚後購買並登記在雙方名下的夫妻共同房屋共兩套，位於朝陽區芳草地的一套歸林先生單獨所有，位於海澱區雙榆樹的一套歸孔女士單獨所有，其他共同財產也同時進行了分割。簽署協定後的第二天，雙方就前往房管局完成了房屋權屬的變更登記。可是，由於兩人工作都很忙，一直沒有去民政局辦理離婚登記。

一個月後，孔女士偶然發現林先生早有出軌行為，頓時覺得受到了傷害，要求改變原來的房屋分割方案，讓林先生淨身出戶。林先生則堅稱自己沒有婚外情，而且房屋已經按照離婚協定進行了分割，不同意再給孔女士一分一毫。

孔女士起訴至法院，要求按照共同財產重新分割這兩套房屋，都歸她個人所有。

法官介紹說，按照《婚姻法司法解釋三》第14條的規定，當事人達成的以登記離婚或者到人民法院協定離婚為條件的財產分割協定，如果雙方協定離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應當認定該財產分割協定沒有生效，並根據實際情況依法對夫妻共同財產進行分割。

離婚協定屬於典型的附生效條件法律行為，只有真正離婚時，離婚協定才具有法律效力。而林先生和孔女士雖然簽署了協定，但沒有到民政局辦理離婚登記，因此這份離婚協定並未發生法律效力，雙方雖已經變更登記了兩套房子，但應當恢復產權原狀。

情況3分割經適房隻給本市人

由於房產價值高居不下，夫妻離婚分房產，經常會出現雙方都想要房子，給對方一定補償的情況。這時候，分給誰就有講究了，特別是一些帶有政策性的房產。

周先生和黃女士幾年前經人介紹相識結婚，周先生是北京人，黃女士是外地戶籍。由於婚前缺乏了解，二人婚後一直矛盾不斷。

2010年，周先生經過搖號購買了一套位於大興區黃村鎮的國宅，周先生以個人名義簽訂了購房合約並辦理了抵押貸款，以兩人共同財產支付了房屋首付款，並按月償還月供。

去年，夫妻倆因感情不和打算協定離婚，但在這套國宅的分割上卻產生了分歧——雙方都想要房子。協商未果，黃女士起訴至法院，要求判決房屋歸自己所有，給予周先生價值補償。

夫妻在婚姻關係存續期間所得的生產、經營的收益歸夫妻共同所有。此案中的國宅屬於二人婚後以夫妻共同財產支付首付款並償還月供購買，應當屬於夫妻共同財產。但是，國宅與普通建案不同，它是本市政府組織開發興建，並以較為經濟的房價向本市城鎮居民家庭銷售的房屋。經適房只針對本市城鎮戶籍中的低收入群體，取得房產證後5年方可上市交易，交易時需要交納土地出讓金。周先生夫婦的這套經濟房，只能由具有北京市戶籍的城鎮居民享有產權。因此，法院最終判定房屋所有權歸周先生，由周先生給予黃女士價值補償。

與經適房類似的還有“兩限房”，即限房價、限套型普通商品住房。“兩限房”也是本市政府批準，對本市城鎮居民的一種住房福利，購房人同樣需要具備本市城鎮居民戶籍。使用夫妻共同財產購買的兩限房，如果只有一方具有本市城鎮戶籍，應當判歸本市居民所有，按照公平原則由得房方補償未得房方價值補償。

情況4違建房屋隻定誰有居住權

接下來這個案例中，離婚的老夫妻爭的是兩層違建的房屋。石先生和周女士於上世紀70年代末經人介紹相識結婚，石先生的父母在西城區有兩間平房是私產，婚後，石先生夫婦便一直和老人共同居住。十幾年前，父母相繼去世，石先生通過繼承取得了兩間私房的所有權，居住環境也松快了一些。

可是，沒過幾年，石先生的兒子大學畢業後沒地方居住，也搬回到平房，和父母一起生活。兩間小平房一下子又顯得逼仄了。石先生以居住太空狹小為由，向相關管理部門申請擴建平房，但因平房屬於文保部門未獲得批準。

正常管道走不通，石先生夫婦便擅做主張，找來裝修隊，在老宅的院落裡私自加蓋了兩層房屋，改善居住條件。

這兩年，石先生迷上了跳廣場舞，並認識了有共同愛好的康女士。一把年紀的石先生堅持要和發妻離婚，周女士不同意，石先生便起訴到法院。

周女士眼看老伴兒已經不可能回頭，只得同意離婚，但要求依法分割二人共同所有的房屋，包括房本上房屋測繪圖中載明的面積和兩人婚後共同擴建的兩層房屋。

未獲得行政管理部門許可，擅自拆除原房屋、新建新房屋、改擴建房屋的，事後也未補辦相應手續的，新建改建房屋將無法獲得行政確認和取得合法所有權，屬於違法違章建築。這種無法取得物權登記的違建不受物權法的保護，不能認定為當事人享有的合法房屋所有權。離婚時，雙方對此類房屋歸屬產生爭議要求分割的，法院不能超越審判權限，代行政機構確認房屋的所有權並予以分割。

如果法院無權分割，那夫妻離婚，這類違建房屋該怎麽處置呢？

根據婚姻法的規定，離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。也就是說，法院雖不能分割房產屋產權歸屬，但可以判決使用權。

此案中，法院隻給石先生和周女士分割了原房本記載的房屋面積，沒有支持周女士要求分割違建房屋所有權的主張。但考慮到周女士離婚後生活困難，無房居住，新建房屋又確實是二人使用夫妻共同財產建造並具備分開居住的條件，因此法院判令新建的兩層房屋中其中一層由周女士居住使用。

律師說法離婚分房產有基本原則

因為房屋價值巨大，父母資助、抵押貸款、借錢購房、共同出資成為了購房的主要方式。這些不同購房方式對婚姻法傳統的夫妻共同房屋認定標準和分割規則提出了新的挑戰。當事人對婚姻法和相關司法解釋往往固執己見，導致在離婚糾紛中涉及房屋分割問題時僵持不下。

律師提醒公眾，在婚姻走到盡頭時要做到理性分手，平等協商是處理離婚涉及的子女撫養和財產分割問題的基本原則。另外，在分割房產的問題上還有一些原則公眾需要了解：

一是在公平的基礎上照顧子女和女方權益。房產的產權應當盡可能分配給離婚後直接撫養子女的配偶方，並堅持保護婦女合法居住、使用權益。

二是尊重實際照顧生活、居住困難方。在雙方具備均等分割房產的前提下，尊重房屋的既往居住歷史、購買和居住年限等實際情況，傾向於照顧生活上的無或低收入配偶方，照顧無房方和居住困難方。

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