合夥買房要預防法律風險

合夥買房，即兩人以上簽訂協議，以按份共有或共同共有的形式，合夥購買房產的行為。合夥買房，法律風險點很多。通過三個案例，向大家介紹一下近年來常見的因合夥買房所引發的糾紛及處理情況。

合夥買房產生糾紛

以何種案由起訴

小張與小王合夥買房，小張出資部分由小王墊付，房產登記在小王侄女小李名下。小李出具《購房說明》，記載了上述事實，但並未約定產權份額。後小李將該房屋售出。小張以財產損害賠償責任糾紛為由，將小李訴至法院，要求小李將處置房屋所得價款的一半賠償給他。小李抗辯稱，涉訴房產購房款由小王獨自支付，小王將房產登記在小李名下，屬於借名買房的行為，與小張無關。現小張要求分配賣房款，與事實不符。

法院經審理後認為，小張是否對涉訴房屋享有物權及其享有的份額現不確定，小張直接主張小李侵害其財產所有權，並要求小李應賠償訴爭房屋售房款一半的訴訟請求缺乏事實依據，法院對其訴訟請求不予支持。

【分析】

當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。合夥買房引發的糾紛，主要涉及物權確認糾紛、共有物分割糾紛、合約糾紛、財產損害賠償責任糾紛、分家析產糾紛。在權利歸屬及份額不明確時，應先行確認所有權；在權利歸屬及份額明晰的情況下，才可以主張財產損害責任糾紛。較為特殊的是家庭居住類型的合夥買房，應簽署分家析產協議，對現存的共有的家庭財產進行分割，並確定各個成員的財產份額。

簽署共同購房協議後

一方拒不付款怎麽辦

張、王、李、趙四個同事合夥購買了一套房屋，協議約定由小張代表四人與銀行簽訂了《樓宇抵押擔保借款合約》，並辦理了公證。合約簽訂後，四人開始按月向貸款銀行還本付息。後小趙在未經其他三人同意的情況下，退出共同合夥購房並拒絕支付購房貸款本息。其他三人為了繼續履行購房合約及抵押貸款合約，不得不共同替小趙墊付了房屋貸款本息30萬元。張、王、李三人以小趙未按共同購房協議支付其個人應當承擔的購房抵押貸款本息為由，將小趙訴至法院，要求購房貸款本息30萬元。小趙辯稱，自己退出合夥購房之後，就沒有必要再支付購房款，不同意支付其他人墊付的貸款本金及利息。

法院經審理後認為，涉案房屋登記為四人按份共有，根據雙方共同簽訂的協議，四人系共同購買了涉案房屋，並按份承擔了房屋的首付款項。現張、王、李三人支付了涉案房屋貸款本息，其要求小趙返還墊付貸款於法有據，法院予以支持。

【分析】

依據《物權法》第102條規定，因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關係上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關係的除外；在共有人內部關係上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

合夥購買的房產被擅自處分

如何索賠

小張與小王在戀愛同居期間，共同投資購買了一套二手房。雙方簽訂《合夥購房協議》，約定：小張享有60%的產權，小王享有40%的產權，登記在小王一人名下。兩人分手後，小王將房屋出售給了他人。小張認為，房屋系雙方共有，小王擅自處分雙方共有財產，應當承擔賠償責任。小張以財產損害賠償糾紛為由將小王訴至法院，要求小王將房屋轉讓款的60%賠償給自己。小王辯稱，雙方從未簽訂過合夥購房協議，小張的出資是對自己的借款，不同意按照房屋轉讓款的60%賠償給小張。

法院經審理後認為，小張與小王同居期間購買的房產系共同財產。然而，小張提交的《合夥購房協議》中，小王的簽字經鑒定難以查明真偽；小王亦沒有證據證明小張的出資系借款行為。法院在小張出資數額的基礎上，考慮涉案房屋的實際出售價格，酌情確定小王賠償小張經濟損失的數額。

【分析】

同居生活期間雙方共同購置的財產，按一般共有財產處理。本案中，小王在與小張同居期間購買涉案房屋，並取得該房屋的所有權，但小張為購買涉案房屋確有出資，故涉案房屋應認定為小張與小王的共同財產。依據《侵權責任法》第6條的規定，行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。

共同投資型、家庭居住型的合夥買房，應在房屋產權登記中列明產權人及產權份額情況；登記在一方名下的，應簽署《合夥購房協議》，列明產權人及產權份額情況，並予以公證；隱名產權人應當辦理房屋產權抵押登記，保證自己的產權不受侵害。家庭居住類型的合夥買房，除了采取上述措施，還應當簽訂分家析產協議，出現糾紛時，依據協議解決。

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