一個影響十三億人的大新聞！
2月21日，國家發改委發布《培育發展現代化都市圈的指導意見》，明確提出，到2035年形成若乾具有全球影響力的都市圈。
根據意見，未來將放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，在具備條件的都市圈率先實現戶籍準入年限同城化累積互認。同時，要打造軌道上的都市圈，實現公共服務的一體化，允許都市圈內城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨地區調劑。
從強省會、國家中心城市到都市圈，從城市群到大灣區，中國城市格局正在發生第三次洗牌。誰將從中脫穎而出？
在這揭曉謎底之前，我們需要先了解，中國有多少個城市群和都市圈？
在國家第十三個五年規劃中提及城市群有：
京津冀、長三角、珠三角、山東半島、海峽西岸、東北地區、中原地區、長江中遊、成渝地區、關中平原、北部灣、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、蘭州－西寧、寧夏沿黃、天山北坡城市群。另外，還有拉薩為中心、以喀什為中心的兩個城市圈。
這19個城市群定位不同、成熟程度不一，有的規劃已經頒布，有的還停留於概念，有的尚不具備形成城市群的條件。這是19個城市群及其中心城市：
三大世界級城市群：珠三角（廣州深圳）、長三角（上海杭州南京合肥）、京津冀（北京天津）。
南方區域（3個）：長江中遊城市群（武漢、長沙、南昌）、海峽西岸城市群（福州廈門）、北部灣城市群（南寧）。
西南區域（3個）：成渝城市群（成都重慶），黔中城市群（貴陽）、滇中城市群（昆明）。
北方區域（6個）：中原城市群（鄭州）、山東半島城市群（青島濟南）、遼中南城市群（大連沈陽）、哈長城市群（哈爾濱長春）、山西中部城市群（太原）、寧夏沿黃城市群（銀川）。
西北區域（4個）：關中平原城市群（西安）、呼包鄂榆城市群（呼和浩特包頭）、天山北坡城市群（烏魯木齊）、蘭西城市群（蘭州）。
那麽，中國未來將構建多少個具有世界影響力的都市圈？
如果按照特大超大城市作為中心城市的模式，我國至少將產生30個都市圈。這其中包括九大國家中心城市，以及15個副省級城市，還有諸多中西部的強省會。
發改委此次意見中所說的都市圈，某種程度上等同卻不限於城市群的概念，都市圈更突出一個中心城市的作用，所以在一個城市群中也有可能包括若乾都市圈。在《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》中可以看出，發改委在鼓勵城市“建群”。
而放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，其實只是《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》的一小部分，但卻反映了一個中心的意思：打破都市圈內部壁壘。
打破壁壘最核心的內容之一就是市場一體化。放開放寬落戶限制，加快推動的是人力資源市場的一體化，《指導意見》還強調了技術市場、金融服務和市場準入的一體化。
這些加快建設統一開放市場做法的目的，就是要打破地域分割和行業壟斷、清除市場壁壘，營造規則統一開放、標準互認、要素自由流動的市場環境。與此配套，則是交通、網絡、物流等方面基礎設施一體化，教育醫療衛生等公共服務共建共享，生態環境共保共治等等。
01
放開大城市落戶限制，意味著什麽？
根據發改委文件，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，在具備條件的都市圈率先實現戶籍準入年限同城化累積互認，加快消除城鄉區域間戶籍壁壘，統籌推進本地人口和外來人口市民化，促進人口有序流動、合理分布和社會融合。推動人力資源信息共享、公共就業服務平台共建。
簡而言之就是，放開除了北上廣深之外的其他城市的落戶限制，二線城市的戶籍門檻即將進一步降低乃至最終取消。
這對廣大從農村地區來到城市的勞動者而言，也是一個極大的利好消息。
進城務工者落戶城市，大多有勞動合約時間或者繳納社保時間的限制，1到3年不等，有時候在一個城市還沒有達到戶籍準入年限，換一個城市又要從新計算年限，落戶城裡總是遙遙無期，而全面放開戶籍限制就很好的補充了這個點。
全面放開落戶門檻，也將意味著未來二三四線城市的戶籍門檻將會不斷弱化，搶人大戰只會越來越發白熱化。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至2月18日，在2019年發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過16個。
其中，2月11日至15日，就有常州、海口、西安、南京、深圳等5個城市頒布人才引進新政。
毫無疑問，經過全面放開落戶門檻的推動，或將改寫搶人大戰的格局，並為中西部強省會城市的崛起提供機遇。
02
是搶人還是拉房價？
中原地產統計了一項數據顯示：過去2年，全國多個城市房價出現了反彈，其中大部分城市都發布了力度空前的人才吸引政策。
也就是說，人才政策的確影響了房地產市場的穩定。特別是部分二線城市，房價上漲加速，最主要的一個原因就是人才政策變相的放開了限購等政策。
因而，本次全面放開落戶門檻或將引起除個別超大城市外的城市房價的反彈，帶來了房地產市場的上漲預期。
03
都市圈時代降臨，
地產開發格局或將巨變！
文件還提出，至2020年，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲、長江中遊、成渝等經濟發達地區的超大、特大城市及具備條件的大城市，市域（郊）鐵路骨乾線路基本形成，構建核心區至周邊主要區域的1小時通勤圈；其余城市群和城鎮化地區具備條件的城市啟動市域（郊）鐵路規劃建設工作。
城市政府會同鐵路企業，結合城市空間布局優化和鐵路樞紐功能調整，優先考慮利用既有資源開行市域列車。同時，有序新建部分線路，優化完善市域（郊）鐵路網絡。
線路要串聯5萬人及以上的城鎮組團和旅遊景點並設站，車站按照功能適應、設施簡易、安全便捷的原則盡量設置於城鎮中心，增強交通引導和提高客流聚集。
請注意，這可不是一份鐵路發展的專項文件，而是對於中國整個未來城市發展、房地產開發都有著重要意義的重要宣言。
文件末尾落款的5家部門，除了國家發展改革委、交通運輸部、國家鐵路局、中國鐵路總公司外，還有一家：住房城鄉建設部。
這就非常耐人尋味了。
在文件開頭，對於“加快市域（郊）鐵路發展”的重大意義，是如此評價的：“對緩解城市交通擁堵，改善城市人居環境，優化城鎮空間布局，促進新型城鎮化建設，具有重要作用。”
文件中還特別強調，樹立TOD開發模式，發揮市域（郊）鐵路對新型城鎮化的支撐服務作用，推進城市新區和外圍城鎮組團建設，引導人口布局，不斷優化城市空間。
這一切，都不僅僅只是解決交通需求那麽簡單，而上升到了新型城鎮化未來趨勢的高度。
以此文件為標誌，中國城鎮化正式進入了都市圈時代。
通過市域（郊）鐵路的建設，將核心大型城市中心城區與遠郊區縣及附近的三四線城市真正連接在一起，構建起“A城市工作、B城市居住”的1小時通勤圈。
因此，這一文件對於像東莞、惠州、中山、嘉興、南通、保定、廊坊等在深圳、上海、北京周邊的三四線中小城市，以及像武清、寶坻、薊州、靜海、濱海等天津的遠郊區縣，從遠期來看，都將會是一個重大利好。
而對於房地產開發而言，這一文件也將會開拓出一個全新方向。
04
哪些城市會成大贏家！
這一輪城鎮化，以國家中心城市為引領，以都市圈作為主體平台，以城市群作為主要形態，最終實現區域經濟增長和城市化的雙重目標。
可見，無論是中心城市，還是都市圈，抑或城市群，在其中都是引領者的角色。換言之，具備中心城市、都市圈和城市群三重概念的大城市，將會獲得更加長遠的發展前景。
其一，北上廣深一線城市地位愈發鞏固，短期內沒有挑戰者。
其二，二線城市地位也會日益強化，為中心城市的擴張奠定基礎。
其三，強省會正在從概念變成現實。除了武漢、成都、西安等既有的強省會之外，南京、濟南、合肥紛紛以提高首位度作為發展目標。
其四，都市圈內部的三四線城市也將獲得新的發展機遇。所謂都市圈，既要實現戶籍一體化、公共服務一體化、區域發展一體化，也要實現軌道交通互聯互通、產業的分工協作。這就意味著，大都市圈內部的三四線城市發展前景同樣可觀。
當然，無論中心城市、都市圈還是城市群，都只是定位而非成績，是需要把握的發展機遇而非坐享其成的果實。
中國城市格局正在發生第三次洗牌，誰將從中脫穎而出？我們拭目以待！
本文來源：央視財經（cctvyscj）、發改委官網、21世紀經濟報導（jjbd21）、冷眼樓觀等。
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