多地取消限購、限售等限制性政策，“表現偏弱城市或將跟進”

繼鄭州之後，又一城放鬆限購政策。

3月30日，澎湃新聞從福建省福州市不動產交易中心處確認，外地戶籍在福州主城區內購房已無需提供社保或納稅證明或落戶，並且已經可以辦理過戶手續。

福州市轄鼓樓、台江、倉山、晉安、馬尾、長樂6個區，閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭6個縣及福清市。

此前有媒體報導，非福州五城區戶籍家庭（含港澳台）在五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅，購買後該房屋仍受限售政策影響。此外，長樂戶籍也屬於福州本地戶籍，擁有長樂戶籍的購房者可在福州五城區購買兩套住宅。

福州市不動產交易中心對此表示，能買幾套及限售等細則和文件尚未頒布，但是已經可以辦理相關手續。

58房產研究院分院院長張波指出，福州存在放鬆限購的基礎。從福州的市場來看，土地市場熱度依然處於低點，2022年第一批次土地集中出讓活動中，17幅用地流拍2幅，取消出讓3幅，僅4幅溢價出讓。同時，建案去化周期偏長，五區商品住宅去化周期近20個月，市場供大於求的態勢依然明顯。在此背景下，適度放鬆限購，有利於市場供求平衡，更有利於緩解供給的結構性壓力。此外，福州並非全面放鬆限購，從放鬆的方式來看，對面積有一定要求，強調144平方米以下的普通住宅，目的也是更多保障首套剛需類型的需求。

據澎湃新聞不完全統計，3月以來，包括福州、鄭州、哈爾濱、青島即墨等地紛紛取消限購、限售等限制性措施。

多城取消限購、限貸等限制性措施

今年3月1日，鄭州打響“取消限購”第一槍，同時宣布取消“認房又認貸政策”。

鄭州市發布的《關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知》中明確提出，降低個人住房消費負擔。引導在鄭金融機構加大個人住房抵押貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這也意味著鄭州正式取消了“認房又認貸政策”。

與此同時，鄭州率先放鬆了限購政策，《通知》提出，為滿足居家養老需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

哈爾濱住建局則於3月23日發布通知稱，經報請市政府同意，鑒於《哈爾濱市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（哈政辦規[2018]12號）已完成其階段性調控使命，擬予以廢止。

這也意味著上述《通知》中的“實行區域性限售政策 ”、“實行區域性限購政策”等廢止。上述於2018年5月5日頒布的《通知》提出5項樓市緊縮措施，包括在哈爾濱市有針對性地加強土地供應、實行區域性限購政策、提高公積金貸款條件、嚴格執行差別化的住房信貸政策與強化房地產市場監管等。其中，在主城區6區（道裡區、南崗區、道外區、香坊區、平房區和松北區）範圍內，取消建設部門網簽合約備案信息注銷權限，凡新購買商品住房的，自建案網簽合約簽訂之日起滿3年方可上市交易。通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的商品住房，不受前款規定限制。

調控鬆綁城市有何共性？

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪指出，目前已有鄭州、哈爾濱、福州等城市取消限購、限售這種限制性政策，其背後的原因主要包括兩個方面，其一，與樓市表現較為乏力，市場情緒較為低落等困局待解的迫切性有關，往往對限制性政策進行明確的放鬆，作用力相對較強，預期效果較為明顯；其二，與城市、政策的特徵有關，限制性政策往往是由地方設立推行的，因此城市在對其調整上的可操作性較強，也是出於降低成本考慮。

關榮雪指出，由於當前樓市表現仍較乏力，市場信心未見明顯好轉，地方樓市紓困迫切，加之近期疫情反彈局面較為嚴重，為樓市交易活動增加了不少阻力，合理且恰當地對政策進行調整有利於引導房地產市場向健康良性發展，因此後續不排除有更多房地產市場表現偏弱的城市跟進調整限制性政策。

張波指出，以哈爾濱為例，哈爾濱和很多深度降溫城市都有一個共性，就是市場的供需處於長期失衡狀態，近5年的市場供給量都明顯超過需求量，這會導致兩個結果 ，一是建案交易市場長期低迷，自住性購房需求透支嚴重。二是土地市場降溫加速，房企拿地的信心亦明顯不足。因此，控制供給並提升需求的政策對市場來說影響更為直接，也會拉動自住型購房需求積極入場。

鄭州則在去年遭受了疫情和水災的雙重影響下，房地產市場和企業也遭遇了較大的壓力，業內認為，鄭19條的頒布有助於全面穩定市場、促進合理需求入市以及保障企業現金流穩定。

業內：限制性措施進入新一輪“退出潮”

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，限售、限購、限貸等是調控的短期行為。當樓市熱了，限制性措施就要啟動或強化（比如限售從3年調到5年）；反之，限制性措施就要弱化或退出。當下，各地樓市下滑明顯，已經影響到了全鏈條的正常循環，從賣地、開工、到銷售，到竣工，都受到較大衝擊，行業良性循環不暢。在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

關榮雪亦提到，限購、限售這種限制性政策對於樓市管控的力度相對較大，作用周期相對較短，效果較為明顯，而且限購、限售對於炒房等風險的打擊效果也較佳；另外，限購、限售等這類限制性政策其實更多是由地方自身推行操作，因此在收緊與放鬆的調整方面較為靈活；但如果把控不好力度也會存在一定的弊端，如過度限制可能會降低市場購買欲，導致樓市供需失衡等。

李宇嘉表示，當前高房價、新房大戶型化和豪宅化的傾向下，無論從收入來看，還是預期來看，剛需購買力都比較弱。要釋放和啟動需求，就必須將改善型需求激活。因此，非熱點城市的限購政策或將迎來調整。限售和限購調整，在促進住房消費、合理需求，促進行業良性循環的語境下，有更強的合理性，限制性措施進入新一輪“退出潮”。

根據諸葛研究院的統計數據，進入2022年，市場政策端接連釋放改善信號，樓市“鬆綁”的隊伍不斷壯大，也從側面反映出城市對於政策放鬆的迫切性與必要性。

據諸葛研究院不完全統計，截至3月30日，有62個城市鬆綁了樓市政策，主要在放鬆限購限貸，降低首付比例，下調房貸利率，公積金貸款放鬆，放鬆限售限價，購房補貼等層面。綜合來看，樓市政策適度放鬆對於多維主體均有一定的積極影響，對於購房者的利好更為顯著，將有效緩解部分困難群體購房資金、門檻限制等壓力；對於城市而言，購房需求進一步釋放或將在一定程度上帶動成交有所上升，與此同時緩解城市庫存壓力，推動城市經濟發展；另外，多城適度放鬆樓市政策也是切實落實滿足合理住房需求的相應主體責任，促進行業的內部循環和健康發展。