北萬達，南國購？安徽最大本土房企面臨破產危機

（圖片來源：圖蟲創意）

經濟觀察報 記者 饒賢君又一家地方性大型房地產企業面臨生存危機。

8月20日，國購投資有限公司（以下簡稱“國購集團”）官方公告稱，旗下分公司蚌埠國購商業投資發展有限公司已將破產重整資料送達蚌埠市中級人民法院，在政府部門的大力支持下，相關工作正在向前順利推動。

事實上，不僅是旗下分公司面臨破產重整，國購集團控股的上市公司平台司爾特（002538.SZ）在投資者問答中提及，國購集團本身正在走重組流程，且方案已經提交到法院。

國購集團方面表示，集團的運營確實出現了一些問題，但是目前的具體運營狀況和財務狀況還不能透露。

一位正在親歷大型企業破產重整的人士對經濟觀察報表示，具有相對良好的資產、對地方就業民生以及行業有重大影響的企業，破產重整才會得到更快受理，地方政府及銀行、國資委等相關資本方也會拿出更多支持，儘管如此，在當前市場環境下，重整的每一步都很艱難。

根據國購集團官網信息，2018年，國購集團位列中國房地產開發企業69強、中國民營企業243強。此外，在2016年的安徽民營企業百強名單中，國購集團以185億元的營收排名第二，在安徽本土房企中排名第一，而在最新發布的2018年安徽百強民企名單中，國購集團已不再有名字。

回溯國購集團的發展脈絡，快速擴張、多元化投資、業務區域單一等特徵躍然紙上，在樓市調控和股市下挫的雙重推動下，國購集團上演了一場“事故匯”。

“合肥小萬達”

在當地人的眼中，國購集團是合肥的一大門面，據介紹，2004年，國購集團在三裡庵區域落地了合肥首個商業綜合體項目合肥國購廣場。

王立是合肥一家本土中介的店長，負責合肥各大商圈辦公大樓租賃的業務超過10年，他介紹，在國購廣場落地之前，如今合肥知名的三裡庵商圈是一片“零商業”的拆遷區域，並沒有什麽名氣，更沒有人氣，以至於在國購廣場建成之後，原本的“三裡庵”公車站全改成了“國購廣場站”。

王立表示：“三裡庵區域有了國購廣場之後，又有了之心城、大洋百貨，國購廣場又做了二期，這裡接近幾所高校，還有地鐵交通，政府也提出要打造三裡庵商圈，這裡就逐漸形成了一個人氣聚集地，周邊房價也慢慢起來了，靠近國購廣場的建案比周邊的建案價格可以高出30%-50%，可以說，國購廣場是這個商圈的靈魂。”

合肥國購廣場帶動三裡庵商圈的成功，讓國購集團看到了“商業+住宅”雙輪驅動模式的潛力，並開始用這一模式在安徽省範圍內拓展，這使得國購集團被一些業內人士稱作“合肥小萬達”。

一位熟悉國購集團開發模式的業內人士對記者表示，在合肥國購廣場成功之後，國購集團的每個新開發項目都把“住宅地產配套商業綜合體”作為標配，例如，其在宿州、淮北、蚌埠等城市進行的舊城改造項目，均配套了國購廣場。

該人士還對記者表示，國購集團不僅開發模式類似萬達早期的雙輪驅動，內部的管理和運營也有相似之處，“國購老闆袁啟宏在公司威信極強，其他高管基本上就是執行，這點和萬達也挺像。”

根據啟信寶數據，國購集團股權結構單一，袁啟宏是最大股東，持股99.6%，其妻胡玉蘭持股0.4%，除此之外再無其他股東。

而據國購集團的員工透露，袁啟宏偶爾也會把國購與萬達進行比較，還曾提出過“北萬達、南國購”的口號，“2012年，老闆聽說萬達要做文化產業，提出來我們國購也要做文化產業，要做成支柱產業，到2015年也沒做起來，之後就沒提過了。”

衝擊世界500強之路

除了文化產業這樣的小目標，袁啟宏提出過更大的目標，國購集團要在“幾年時間衝刺世界500強”。

安徽當地知情人士表示：“不僅是合肥，安徽省內一直缺少世界500強級別的大型本土企業，今年才有兩家企業入榜，分別是海螺水泥以及銅陵有色，其中海螺水泥能夠在今年入榜，與其2018年在政府撮合下與國貿集團完成重組有很大關係。這些年來，合肥政府一直在對有潛力的企業給予幫助和支持。”

國購集團無疑是合肥市的潛力股之一，2013年，在地方政府的協調下，一個機會出現在國購集團和袁啟宏面前——合肥當地知名房企藍鼎置地因資金鏈問題將旗下所有位於安徽的資產打包出售。

這是一筆蛇吞象式的交易，彼時國購集團總資產不到百億，而藍鼎置地的資產規模接近兩百億。

國購集團發布的歷年財務信息顯示，2012年末，其負債僅55億元，而到了完成對藍鼎置地收購的2013年末，其負債達到了186億元，其資產規模也與負債同步由70億元增長至超過250億元。開發項目數量倍增，其中包括藍鼎置地於2012年底半個月時間拿到的總價51億元的土地儲備。

這成為國購集團一個重要的轉折點，完成了對藍鼎置地的資產包收購後，國購集團擁有了安徽最大本土房企的頭銜，融資似乎成了很簡單的一件事，袁啟宏在公開採訪中表示：“給財富公司打個電話，輕輕鬆松就能搞定幾十億融資。”

能輕輕鬆松搞定幾十億融資的國購集團，從2015年開始偏離房地產業的主航道，進行多元化布局。前述國購集團員工回憶：“老闆說過，多元化布局是企業做大的必經之路。”

2015年，國購集團以1.3億元代價首次入局中發科技（現文一科技，600520.SH），又於2016年以1.5億元將所持股份賣給了文一集團。

小賺之後，袁啟宏於2016年10月開始了大手筆運作，以15.8億元的現金獲得了司爾特（002538.SZ）25.27%的股份，成為其實控人，受讓價格約為8.8元/股，司爾特隨後一度大漲至最高的13.08元/股，如果以最高價計算，國購集團獲利達到9億元。

兩買兩賺後，袁啟宏在2017年1月找到了新的投資目標，以3.5億元的代價獲得了安凱客車（現ST安凱，000868.SZ）6.64%的股權，以5億元的代價獲取了東凌國際（現ST東凌，000893.SZ）5%的股權。

大量的資本運作之後，國購集團一度成為了一家上市公司的控股股東、兩家上市公司的大股東，在國購集團的官網上，支柱產業上也增加了健康醫療、智能製造、現代農業三項。

然而，完成這些布局背後，國購集團付出25.5億元的四項投資，目前共計虧損了10.4億元。

相比股市投資，在賴以發家的房地產行業，國購集團顯得不夠進取。記者查閱安徽土地網資料發現，除了在2015年以6.7億元的代價打造出了一個“地王”外，國購在此後數年間未曾通過招拍掛獲取過新的土地儲備，一直在完成對此前收購項目的消化。建設中的項目如星河廣場、蚌埠國購中心等，也都因進展緩慢屢遭業主投訴質疑。

合肥當地各類房企銷量排行榜中，也很難看到安徽曾經最大房企國購集團的身影了。

情勢急轉

在誕生一家世界500強之前，合肥曾以另一種方式令人刮目相看——在2016年的胡潤全球房價指數排行榜中，合肥以超過40%的漲幅位列全球第一。

過快的漲幅使得合肥在2016年國慶節假期間緊急宣布重啟市區的限購限貸政策，並對開發商項目定價進行了嚴格調控，合肥統計局數據顯示，合肥樓市於2017年迅速降溫，月均成交面積從2016年的74萬平方米驟降至2017年的18萬平方米。

對於從藍鼎置地接手了大量在建項目的國購集團來說，調控絕對不是好消息，國購集團公告顯示，2017年，國購投資房地產業務收入54.83億元，同比下滑12.64%，2018年上半年，房地產業務收入僅19.6億元，同比下滑58%。

國購集團還在公告中對合肥的市場進行了估算——合肥全市有522.53萬方的商業地產庫存，至少需要8.6年才能賣完。

去化難，對國購集團的資金鏈提出了挑戰。

國購集團發布的債券評級報告信息顯示，國購集團在2017年有在建項目13個，總面積達到1187萬平方米，要完成這13個項目，國購集團需要填補超過150億元的投資缺口。在這樣的情況下，國購集團在建的多個項目於2018年停工。

房地產主業資金鏈緊張之外，國購集團還面臨著更多的債務危機。

2018年7月，安凱客車公告指出，國購集團未能按時繳納定向增發款，構成違約，應向安凱客車賠償7000萬元。2019年8月21日，安凱客車發布公告稱，已向合肥中院提請訴訟，要求國購產業控股有限公司支付違約金。

安凱客車發布的公告讓國購集團的資金鏈問題露出了冰山一角。2018年11月，國購集團公告稱，因重大事項，發行的共計10隻總額達47.9億元的債券停牌。記者查閱啟信寶數據發現，目前這些國購集團債券的信用評級已經降至信譽度最低的C級。

國購集團的資金鏈問題甚至曾經直接誘發了合肥當地一家大型P2P公司大志投資的爆雷，多個信源透露，2018年，國購集團從大志投資拆借了超過10億元的資金，由於國購集團還不上這筆拆借資金，大志投資爆雷，被用戶舉報為非法集資，集團資產被凍結。

這一說法始終未得到官方正面回應，不過，根據合肥市警察局廬陽分局發布的公告，國購投資確實曾向大志投資拆借資金。記者從多個合肥本地市民處了解到，彼時大量大志投資用戶在國購集團和大志投資門口拉橫幅要求償債，其中一張橫幅的內容廣為流傳，“房地產公司找P2P借錢，聳人聽聞，駭人至極！”

從國購集團發布的2018年年中數據看，其負債總額達354億元，業內人士稱，“現在的情況是國購自己想走破產，政府不希望國購破產，希望引入戰略投資者。”

啟信寶信息顯示，國購集團被凍結了超過66億元股權，袁啟宏被凍結5億元股權，國購集團所持有的司爾特股份也全部被法院凍結，除此之外，還有超過27億元的房產由於未能償還銀行欠款被查封，超過10億元的資產在法院執行名單上。

不過，包括國購集團官方在內的多個信源對經濟觀察報強調，儘管情勢已經超出預料，袁啟宏確實並未跑路，正在政府的幫助下與多家機構聯絡，希望能夠將資產盤活，而袁啟宏也在不久前公開回應，“我們正在想辦法，跟好多大機構都在談，爭取把債都還了”。