文 | 李曉麗
來源 | 投中網
封面圖由米域提供
1、聯辦過冬
寒冬！心慌！
裁員、倒閉、價格戰、融資膝斬，這一幕幕終究還是在共享辦公上演。
作為共享經濟風口上為數不多還未覆滅的明珠，共享辦公會否步ofo們的後塵？
這樣的擔憂正在應驗。共享辦公頭部選手氪空間，開始裁員了。
早在12月，脈脈上有人爆料36氪正在裁員，其中氪空間裁員比例20%，大約涉及百人。一位被裁的氪空間員工告訴投中網，這次裁員確實比較突然，但公司給出N+1的賠償方案，內部沒有鬧出太大風波。
只是被裁的同事感到意外：“12月的銷售業績還在宣傳創了新高，而且都在準備年會了，沒想到過完元旦回來就開始裁員了。”
氪空間內部知情人士對投中網表示，這次裁員主要是縮減人員開支，因為2019年的經濟形勢難以預測，不得不提前做出應對。
“必須做好最壞的打算。”
“2019年，不會有想象的那麽好。”
不止裁員，頭部選手氪空間甚至連公司年會也一並取消了。1月10日，氪空間總裁辦向公司內部發布年會變動的通知，“決定取消與每個人息息相關的年終總結會議和年會慶典。”
前腳裁員，後腳倒閉。就在2天前（1月8日），鉛筆道報導深圳ibase原點空間被爆單方面解約，租戶被“掃地出門”，空間被高價轉讓給WeWork，而母公司金地集團將砍掉聯合辦公這塊燒錢的業務。
還有一個更大的噩耗。1月8日同天，軟銀資本原本計劃投向WeWork的160億美元突然下調至20億美元。媒體用了一個非常形象的詞描述本次交易——膝斬。
2019，聯合辦公徹底入冬。
入冬的跡象早有苗頭。2018年年末，空間倒閉，租戶維權的消息接連上演。11月，被優客工場收購的無界空間北京東直門市爆出租戶維權退押金事件，12月，無界空間又發生望京南空間業主被斷電事件。
雖然無界空間聯合創始人韓昕錡對投中網回應，此前的租戶押金糾紛目前已經解決，但像無界空間這樣的知名企業負面頻發，對於行業來說的確不是什麽好信號。
入冬的跡象還在大佬層面上演，原本劍拔弩張的對掐、互懟、王者之爭，偃旗息鼓。取而代之的是，嘴炮互打了3年的毛大慶和潘石屹，鮮見地挨在一起合影。
“現在跳出來爭一哥，被離職員工個供應商一懟，不就掛了。”一向跟優客工場貼身打輿論戰的氪空間開始弱化一哥之爭。
Peace and love，行業良性發展，也成為帶頭大哥“慶慶哥”嘴邊的口頭禪。
更冷的信號來自於資本市場。距離頭部選手接連宣布C輪融資已經6個月了，截至目前，D輪融資只有1家完成。
看見勢頭不對，共享辦公市場裡的“地產派”已經擺好了撤離的姿勢：早先布局聯合辦公的傳統房企，比如金地集團，在戰略上停止了擴張；曾經看好這一賽道的一票園區開發商鮮少再熱議。
而寒冬並非突然降臨，在此之前，早有伏筆。
2、低價絞殺
最近一輪的價格戰由WeWork的全球傾銷策略點燃。
2018年9月，WeWork首先在國際範圍內開啟全球“絞殺”，推出100%返傭的高傭金政策。不止向經紀人撒錢，當時融了44億美金的WeWork還給租客撒錢。彭博社報導提到，如果租戶從競爭對手處轉租到WeWork裡，簽約超過一年的，第一年租金五折。
WeWork中國迅速響應，在國內“對代理中介原本的15%的傭金比例一舉提升至25%。如果客戶擴租將給到10%的傭金，三年續租則能夠收獲3%的傭金。”
為什麽要進行如此殘忍的補貼戰？
原因有三：一是淡季常規促銷；二是更多新空間需要被填滿；三是戰略目的。
Funwork品牌總監劉渝鑫分析，如果WeWork中國不及早采取有效措施，很可能給國內品牌喘息機會。而一旦本土市場有與之匹敵的競爭對手，WeWork中國難再佔據上風。
隨後，頭部選手響應了WeWork發起的挑戰，國內共享辦公工位單價直接被拖入低價區間競爭。
2018年後半年，共享辦公的單個工位價格近乎腰斬。一線城市定價普遍在2000-3500元/工位/月的產品，集體下調價格至1000-2000元/工位/月。
低價補貼戰越打越熱，越來越多的辦公品牌被迫卷入這場燒錢遊戲。
“為什麽打價格戰？就是因為你的產品沒有差異化，沒有差異化你就只能打價格啊。”納什空間創始人張劍這樣評價這場風波。
同質化競爭逼迫選手們只能“強招商弱運營”，除了出租率，無暇顧及其他。更何況，融資順利的頭部選手甚至開啟了另一維度的打擊——進擊甲級辦公大樓。
去年5月，氪空間花664萬港元租了香港華懋軒尼詩道1號One Hennessy的7層樓，每平方呎平均租金超過港幣80元，單個工位價格約10000港幣/月。
優客工場位於上環皇后大道中181號新紀元廣場11層的香港社區，標價￥10000~12000/人/月。
原本靠舊改乘上風口的共享辦公，在價格戰裡貿然進擊甲級辦公大樓是有風險的。對於拿樓成本而言，舊改和甲寫之間的差距，那可是2元/天/平米——10元/天/平米的差距。同樣拿一個3000米的場地，租金成本差額鋼彈72萬。
更別說，10塊錢只是甲級辦公大樓的入門，哪怕想租到望京SOHO這樣的辦公大樓還得9塊錢/天/平米呢。
對於陷在低價泥潭裡的共享辦公選手而言，這是一筆算不過來的账。
“就按6.5平米一個工位 ，甲寫10元拿樓，平均85%出租率，一個月30天，6.5*10*30/0.85=2294。這也就剛覆蓋基本房東的房租，更不用提運營成本，水電網員工工資，各種咖啡、茶水、綠植、保潔的費用了。何況85%平均出租率第一年基本無望。”曾在頭部某家聯合辦公做高管的張濤（化名）這麽分析。
也就是說，稍微好一點的裝修，稍微好一點的地段，工位價格如果租不到2300元/月/工位以上，基本就是虧損。
可現實戰況如何？
通過好租共享辦公頻道展示的資訊來看，北京範圍內，工位價格在1000元（含）元/工位/月以下的有56個網點；價格在1000-2000 元/工位/月的有174個網點；2000-3000元/工位/月的有49個網點；3000元/工位/月以上的有48個網點。
也就是說，大部分空間在1000-2000 元/工位/月這個虧損的價格區間競爭。
這意味著什麽？
燒錢！
3、生死2019
憑借燒錢模式支撐的共享辦公規模擴張，在2019年的經濟寒冬裡能否持續？
悲觀者眾。有人早就選擇逃離。
從業者王星（化名）查看了最近的國內印表機出貨量，墨盒銷量，列印紙使用量發現，都在減少，他分析這是企業數量縮減的表現。
另一份數據佐證了他的感受，“辦法數據最近調研過北京國貿三期辦公大樓，發現這裡首次出現了租金收益率降低的情況。”
更讓他沮喪的是，受政策影響，一批互金、影視企業正從他所在的聯合辦公搬走。
入行多年，王星打算出走。“還不如直接倒騰大租戶的傳統中介生意來錢呢。”
更早離開的是張濤。“我離開是我不太認同燒錢的玩法。”
張濤預測“明年6月會爆掉幾個，融資不到位，活著都難，更不要提上市了。”
“現在步子跑起來了，就拚誰有錢了。挺不住的都得掛。”
哪怕頭部頻繁宣布融資消息的選手，張濤也一樣不看好：“幾個億都不夠給現有規模輸血的，還有供應商的結算，這也是WeWork打價格戰的目的。現在規模大的比如氪空間，再燒三個月，再融到錢也不夠填窟窿的，更別提再擴張了。”
2019年6月，這是在業內有一定共識的節點。“今年拿的錢多，建設的也多，到6月這些項目該交答卷了。”
可從300多個玩家中廝殺出來，共享辦公的頭部選手會傻到算不清這筆账？蒙眼狂奔？
“To VC唄。”
張濤對投中網分析到：“主要這波都是互聯網催出來的To VC的玩法，沒人對盈利負責，隻對估值、規模、拿下一筆錢負責，創造不了更高的價值。燒錢就白白燒掉了，燒出了更多的負債，還有培養了用戶貪便宜的不好習慣。之後想漲價格也漲不回來了，燒錢就沒什麽意義了。”
那麽瘋狂燒錢之後，一旦沒法獨立上市，還有誰來接盤呢？
“這批融資的，後續接盤玩的目前來看也只有WeWork，其他人真去接也玩不動，WeWork接還是To VC擴大估值，充實它的資產厚度。優勢就是它有錢。軟銀不是在後面嘛。所以其他的接盤俠真沒誰。”
不過，雖然“WeWork最可能接，但未必接的動。”
仍留在戰場裡的共享辦公選手們，該如何應對接下的局勢？
4、上市or Die
“2019年行業只會分兩波，拿到錢的，拿不到錢的。”星庫空間合夥人劉錚分析到。
上市，成為這道難題的其中一種解法。
最近，投中網從內部人士口徑獲悉優客工場計劃在2019年三季度選擇美國上市。對此傳聞，優客方面回應投中網稱，“不予置評。”
早在2018年5月，優客工場創始人毛大慶在接受《富比士》採訪時透露：公司一年內就將實現盈利，預計將在今年或者明年年初上市，地點是香港和上海二選一。
近期，棄港股奔赴美國的操作不少。今年1月8日，加密貨幣礦商嘉楠耘智被爆出香港IPO計劃擱淺，目前正考慮在美國上市。
抱著上市圖謀的聯合辦公選手很多。優客工場的競爭對手氪空間，在2018年放出消息稱將在美國上市，其母公司36氪則擬於2019年赴港IPO。
優客工場的另一個對頭，SOHO3Q在更早時候放出了上市宣言，早在2018年3月，潘石屹就表態未來不排除拆分聯合辦公業務獨立上市。
有上市計劃的不單這些大佬，夢想加創始人李文磊早前在接受採訪時就明確，夢想加正在加速擴張，三到五年內有上市的計劃。
不過，上市就一定是正解嗎?
納什空間創始人張劍在接受投中網採訪時則表示，他們也不排斥上市可能性，但那總歸是一個融資手段而已，“有大把公司剛上市股價就垮掉，阿里還上了市又退市呢。該想明白的是，你到底要幹什麽？你長遠願景是什麽？我們這種行業就不是個掙快錢的行業。”
尤其，聯合辦公“這事需要10年20年的做下去。你怎麽停啊？停不了的。老想著說一年兩年就終局，就要把所有人都切出市場，不現實。”
既然停不下來，還有什麽選項能夠避開這個不上市就go die的結局呢？
“短期的拿樓眼光和長期的運營能力，決定了聯合辦公企業能不能在2019繼續活下去。”劉渝鑫分析。
處在第二梯隊的星庫空間剛剛開完新年展望會：“兩個目標：一是逆勢前行；二是到年底之前拿下20萬方管理面積。”但不會是燒錢模式，劉錚對投中網透露了星庫空間2019年的擴張路徑：專注存量資產中的中低效資產，以及廠房公建老舊辦公樓，還有那些經歷了經濟周期需要二次激活的老牌辦公大樓。
納什空間的創始人張劍在過去的一年又長胖了，擺在他面前的更緊急的事情好像是減肥，而不是下一輪融資的焦慮。依靠超級工作室的“包間”策略抓住了一波腰部客戶之後，納什空間的產品觸角已經深入到了園區。目前，納什空間已經和中糧集團布局了一個大健康產業園項目。
聯辦入冬，競爭凶猛，有人逃離；也有人堅守，苦練內功。
還有人堅信，“在冬天裡肯定是會有更多的人倒下去，但是也還會有一批人站出來，有人會走的更靠前。”
他們會是誰呢?
作者：李曉麗
關注地產創新、金融科技，坐標北京。
責任編輯：齊岩
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