先抑後穩？經濟學家：2019房地產銷售增速或在-3％至5％

居民杠杆率過高已經成為業內的共識。不斷攀升的房價被認為是居民杠杆率快速上升的原因，為了買房，大家紛紛舉債，用6個錢包去買房，還要從銀行借大量的貸款，用20到30年的時間去還貸。

那麽，在我們國家現階段，居民消費是否因為高房價而被嚴重透支了呢。自去年以來，隨著汽車等主要消費品銷售增速的大幅下滑，還有春節社會零售總額增速的收窄，似乎都在預示著居民手裡沒有太多錢了，大家要節衣縮食過日子了。

事實真是這樣嗎？

長江證券首席經濟學家伍戈博士日前發表了不一樣的研究成果。

第一，居民的杠杆率到底高不高？伍戈博士選取其他國家與中國2018年人均GDP相似時期的數據相比較。研究表明，我國居民的債務杠杆已經處於絕對高位。

在選取的22個國家中，僅有馬來西亞的居民杠杆水準高於中國。中國居民杠杆水準高於同期的日本、加拿大、韓國、美國、英國和德國等發達國家。

眾所周知，2018年，在一二線房價偃旗息鼓的時候，三四線房價卻不斷飆升，這也成就了碧桂園、恆大、中梁等布局三四線城市房企的輝煌業績。

那麽受益於貨幣化棚改政策的三四線城市是否因為2018年上升的房價而加大居民債務壓力呢？

研究結果表明，當前三四線居民的債務壓力遠低於一二線城市。畢竟一二線城市的房價基數太高。三四線房價即便漲點，也難以望其項背。

第二，杠杆率高的地區是否是消費低迷區呢？數據表明，我國杠杆率增速較快的地區，其消費並不低迷。杠杆率絕對值與消費之間也呈現相似的結果。消費或更受經濟增長等順周期因素影響，現階段居民杠杆抬升對消費的“帶動”效應或大於“擠出”效應。

也就是說目前這個階段，杠杆依然在促進消費。對消費影響最大的反而是對經濟增長預期的不樂觀。

研究結果表示，隨著我國城鎮化的繼續推進，未來居民杠杆率水準仍將溫和上升。

那麽對大家關心的房價，伍戈怎麽判斷的呢？

他說， 短期來看，當前我國經濟下行壓力仍未充分釋放，隨著銀行間市場利率的進一步傳導，房貸利率等逆周期調整還將持續，這將對今年建案銷售企穩形成支撐。預計今年房地產銷售先抑後穩，全年增速或在-3%至5%的區間。當然，仍需關注未來棚改和因城施策等措施對房地產市場的綜合影響。

從2019年1到2月份的數據來看，房地產的銷售面積呈現下降趨勢，龍頭房企的銷售額下滑也非常嚴重，比如碧桂園下降了30%。這似乎都驗證了伍戈博士的判斷，上半年的房地產市場是被抑製的。

不過，我們隨後看到鄭州調整公積金政策、濟南解除限購，一系列政策的釋放，似乎在為下半年房地產市場的“穩”做準備。

-3%到5%的增速也算是近十年來最悲觀的市場判斷了。

你認可這個研究結果嗎？