亞太區物流地產一哥——易商紅木開啟港股上市之路

據IPO早知道消息，亞太區物流地產一哥——易商紅木，已向港交所遞交上市申請，正式開啟港股上市歷程。據悉，易商紅木計劃籌資約15億美元，中信裡昂證券、德意志銀行為本次發行的聯席保薦人。

來源 |本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰寫，文中觀點僅供參考

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隨著國內不少商業房地產及住宅房地產企業紛紛謀求轉型，物流地產行業開始進入到大眾的視線。

如今的物流地產已然呈現“戰國亂世”格局，外資企業普洛斯、安博和嘉民雄踞一方，類似寡頭壟斷，中方企業寶灣、宇培和易商紅木奮起直追。普洛斯私有化大棋終局並收編平安不動產，寶灣物流終登A股市場，宇培赴港成功上市。

而今，接連融資於並購的易商紅木也終於要衝刺IPO，開啟新一輪的物流地產市場之爭。

豪華的創始人明星陣容，資本市場如魚得水

毫無疑問，易商紅木在物流地產行業具有舉足輕重的地位。雖僅於2016年成立，但得益於其由兩大明星企業——“易商”與“紅木”合並的身份，一路發展都是順風順水，也一直以較快的速度發展，目前將資產從最初的5萬平方米擴張至150萬平方米，增長近30倍。

易商紅木於2016年1月，由易商集團與紅木集團合並而成立。

易商集團於2011年，由知名機構華平投資集團與沈晉初、孫冬平共同創立，成立之初名為“益商”，後更名為“易商”，專注為中國等地區提供現代化倉儲設施服務。創始人華平投資集團資金充足，具有敏銳的行業洞察力；創始人沈晉初及孫冬平則具有豐富的行業經驗，其中沈晉初曾於世界物流地產行業巨頭普洛斯擔任華東區總經理和中華區第一副總裁，孫冬平則曾與普洛斯有過合作經驗，擅長運作倉儲地產項目。

紅木集團於2006年，由Stuart Gibson、Charles de Portes共同創立，主要從事日本的物流行業。其創始人Stuart Gibson和Charles de Portes，也曾在普洛斯有過任職/高管經歷。

憑借著其“豪華”的明星創始人陣容，易商紅木在物流地產界的高地位毋庸置疑。自成立以來，易商紅木一路從A輪融資到戰略融資，共融資五輪，獲得近20億美元融資，折合約130億人民幣。曾獲得包括華平、荷蘭匯盈(APG)、荷蘭養老基金PGGM、加拿大養老基金投資公司(CPPIB)和高盛在內的全球投資者投資；其中，最近的一輪融資是2018年5月來自京東的3.06億美元融資。

電商平台京東向來以物流著稱。據悉，除自營物流外，易商紅木正是京東最主要的非自營物流服務提供商，合作由來已久。此外，據市場消息，易商紅木也曾為一號店、Askul、家樂福、DB Schenker、戴姆勒奔馳和H&M等大牌廠商的提供商。

創始人名聲在外，易商紅木借此得以飛速發展。未來的易商紅木，預計將獲得更多的資金支持，創造更加強大的物流集團。

飛速發展的並購之路

在資本眷顧下，易商紅木也在持續對外投資和收購。易商紅木自2017年成立以來，一直致力於版圖的擴張。在約3年的時間內，進行了多次收購。為了進入澳大利亞市場，易商紅木於2017年10月，對Propertylink及Centuria進行收購。其中，Propertylink是一家“專注澳大利亞工業及辦公室投資的內部管理的不動產投資信託基金”，目前已在澳洲交易所上市；Centuria也為澳洲交易所上市公司。

此後，易商紅木又於2018年8月收購了CIP全部股權，並全面開展澳大利亞業務。CIP具備在澳大利亞的商業及工業地產項目業績，業務遍及澳大利亞全國。截至2018年9月30日，易商紅木持有Propertylink19.9%的股權，持有Centuria14.9%的股權。據招股書，此次收購後僅一個月，完工部分就為集團帶來了9%的收入，預計該項業務在未來將為集團貢獻較大收入。

而易商紅木關於本次港股上市融資的資金使用計劃，有一條則是“用於對亞太區現代物流地產公司或物流地產基金管理公司的選擇性並購或戰略投資”。可見，易商紅木對於其日後的發展規劃，並購是一條重要的路線，對於其快速佔領世界各地市場具有重大戰略意義。

亞太區物流地產一哥的資產及收益如何？

易商紅木的主營業務主要分為三大板塊，分別為發展、基金管理及投資。據招股書，發展指集團通過發展、建設及銷售計入自有資產負債表的已竣工物業所賺取的發展利潤；基金管理則主要針對基金及投資公司等收取基本管理費、資產管理費、收購費、發展費及租金；投資則主要為針對計入資產負債表的已竣工物業賺取租金收入及升值收入，及於所管理基金及投資公司與公募不動產投資信託基金的共同份額中賺取股息收入、分成盈利及/或分成升值收入等。

集團現共管理18家由第三方出資的私人投資公司，總股本承諾超過48億美元。除此之外，還有一支於新交所上市，账面估值約為12億美元的不動產投資信託基金。

據最新數據，易商紅木的账面估值約為12億美元，資產管理規模超140億美元，包括合計1100萬平方米的管理建築面積。

在這140億美元資管規模的貢獻下，易商紅木近年業績增長非常強勁。2016、2017財年及2018年9月30日止九個月，集團分別實現收入0.97億、1.53億、1.7億美元，同比分別增長58.5%及55.6%。純利則由2016年的1.05億美元增加91.6%至2017年的2.01億美元，而截至2018年9月30日止九個月為1.38億美元，同比增長6.62%。

截至2018年9月30日止9個月，集團的基金管理收益最高，共計9817.2萬美元，佔比57.68%；其次為投資收益，共計5677萬美元，佔比33.36%；最低為發展收益，共計1525.7萬美元，佔比8.96%。

坐享政策紅利

值得注意的是，易商紅木能成功開啟赴港上市路，還離不開國家政策上對物流地產的支持。雖然我國物流地產行業暫時還沒有明確的政府主管部門、完善的標準體系與統計科目，但是作為一個跨部門、跨行業、跨地區的交叉行業，國家對於物流地產行業的重視程度非常高。為了進一步推進物流降本增效，著力營造物流業良好發展環境，提升物流業發展水準，促進實體經濟健康發展，國家頒布了一系列政策。

近年來物流地產政策的主要方向是，提升物流現代化水準，提升物流運營效率，助推專業化水準物流地產企業發展。也正是由於政策的大力扶持，物流地產才能在十餘年的時間內有如此大的突破性發展。

身為物流地產領域的明星企業，享受著資本浪潮的眷顧和政策的紅利，易商紅木的上市路也預計會更加順利。