去庫存基本結束，三四五六線的房子該套現了？

摘要：房價有跌的理由嗎

撰文|蜜姐

前兩天（9月3日），易居房地產研究院發布了《2018年8月40城土地市場報告》。

該報告顯示，8月份，40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲，土地出讓均價為4472元/平方米,同比去年下跌了17.7%，同時也是連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低，多項指標增幅有所收窄。

有媒體說，土地價格下跌，“開發商失去了漲價的借口”。

對此，蜜姐不敢苟同。

王健林曾在央視的訪談中，坦言自己早年發家是得益於拆遷老房子，同樣的拆遷條件，別的開發商做不了，他給房子設計了獨立衛生間，加裝名牌門窗，成本不過增加了幾十塊錢一平，價格卻高了數百元甚至近千元一平。

房子漲價並非只有地價一個理由。

相比地價，目前影響房價的因素當中，更值得關注的是去庫存基本結束。

01、調控-放鬆-調控，循環中的樓市

土地流拍也好，地價也好，更多是影響未來房價的預期。

而去庫存基本結束，卻是在短期內就能看到其對房價的影響。

這還得從2014開始去庫存說起。

2014年的樓市有點涼涼，開發商降價，業主不服抗議，甚至出現了斷供棄房的現象，各地的庫存量更是大得驚人，樓市進一步被看空。

在經濟下行壓力下，2014年，呼和浩特率先“取消限購”。

有媒體統計，半年左右，當時全國47個限購城市，共計42個城市取消限購，只有北上廣深及三亞5個城市堅持限購。

隨後樓市從調控走向放鬆，再走向刺激去庫存。

對樓市的刺激，可以說是兩條腿走路。

一方面，是層層政府天天喊話鼓勵大家換改善型住房；另一方面，就是搞棚改貨幣化安置。

後者的興起，直接激發了本輪三四五六線城市房價的上漲。

年初，一位朋友講起他所在縣城的房價：新城區2015年五六千一平米的新房，鮮有人問津，老城區搞了貨幣化安置之後，新城區的房價兩年左右攀升到了八九千一平。

這樣的故事，恐怕蜜友們都已很熟悉。

沒錢買房，搞拆遷，政府地賣出去了，居民手裡有錢了，可以去買房付首付甚至全款，銀行有了房貸業務。

去庫存可以說是多贏局面，但房價上漲也成了必然結果。

一來是因為製造了大量需求；二來是房子有投資屬性，越漲大家越願意買。

有意思的是，2014年最先嘗鮮“去庫存”的呼和浩特，今年8月，又是全國第一個跑出來喊：“全面停止房地產去庫存調控措施”的。

02、去庫存基本結束意味著什麽？

據易居房地產研究院最新發布的《中國百城住宅庫存報告》，截至今年7月底，其監測的100個城市新建商品住宅庫存總量環比減少0.6%，同比減少8.0%，庫存規模相當於2011年11月的水準。

房子的庫存規模回落到了七年前的水準，也難怪有專家出來喊話，政策要轉向，現在不是去庫存的問題，而是要補庫存。

不過，蜜姐倒是不操心開發商的問題。當初為了去庫存，一些地方采取了減少甚至是暫停新建公租房等措施。

如今，上面不斷喊話要加大保障性住房、租賃住房的供應也是好事。

去庫存的轟轟烈烈甚至瘋狂，是需要看數據才明白的。

據公開數據顯示，2013年全國棚改貨幣化安置率僅為7.9%；2014年為9.0%；2015年為29.9%；2016年，這個比例已高達48.5%；2017年突破了60%，2018年上半年，這個比例在80%左右。

也難怪到了今年，網友群嘲老家的房價沒一萬左右一平米，都不好意思跟人家聊房子了。

不過，這樣的瘋狂，一旦有一點風吹草動，必定是人心惶惶。畢竟大家都是集全家之力買房。有的呢，恰恰相反，是全家都在買房：爺爺輩、爸爸輩、幾歲的孩子名下都有房。

不管哪種情況，大家都是在押房子的寶。

03、三四五六線的投機客還在等什麽？

2018年初，中國社科院公布的全國261個城市房價排名中，前50名裡，有28個是三四五線城市，第50名的衢州房價已高達10286元。

這兩年房價行情看漲，大家越買不到越著急，越漲越要勒緊褲腰帶買房，一套、二套甚至三套……

在買房致富的浪潮中，創業、勤奮工作帶來的回報率，似乎不如某個人腦袋一熱，找七大姑八大姨湊首付買房子靠譜。

“回鄉置業”一夜之間，成為了一種明智之舉。

但隨著長春、呼和浩特叫停貨幣化安置，三四五六線的投機客們，該緊張了。

早在上半年，蜜姐就曾叫大家不要盲目跟風去投資三四五六線的房子（《貧困縣房價近萬元？別被三四五線樓市假象給騙了！》）

房價始終是受供需的影響，人口不斷流出的三四五六線城市，未來少了貨幣化安置支撐，房價走低是必然。

按照十三五規劃，2020年基本完成中心城棚戶區改造。即到2020年底之前，全國4200萬套棚戶將全部改造完成，每年約1.5兆的棚改貨幣投放將會結束。

也就是說，政策上的強力刺激的三四五線城市的巨大“剛需”，約在兩年後就結束了。

三四五六線的投機客還在等什麽？

如果 “不幸”買房時，還趕上了2-5年不等的限售期，基本是要做好長期接盤和未來交稅的準備了。

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