地產集團邊緣化 王健林詳解萬達“賣賣賣”邏輯

觀點地產網1月12日，王健林說，萬達已經不是房地產企業。

萬達集團轉型不做住宅開發的房地產公司，早已不是新話題，近年來不斷縮減的房地產收入佔比也說明了這一點，但現在似乎已經達到了王健林心中的轉型標準。

王健林此次在萬達集團的年度工作總結大會上還說，2018年，外界很多時候只看到他們在賣賣賣，但背後的邏輯卻不易看破，“話又說回來，要是萬達的買賣所有人都能看明白，那我們這些人就沒價值了。”

“對於其它現在沒有競爭優勢，今後也很難做到競爭優勢的產業，要逐步有序退出。總之萬達要瘦身，要有舍有得。這就是萬達過去、現在和今後處置一些資產的邏輯。”

王健林不否認這些買賣背後的轉型艱難，他說，這種戰略調整肯定不舒服，甚至是痛苦的。

在成立30周年時，王健林宣布萬達集團已經不是房地產企業，地產集團就是為商管而存在。地產集團不被完全“取締”，只是因為商業項目不可能完全離開住宅項目而獨立發展，所以“地產集團還要存在，每年還要有幾百億銷售額”。

地產集團“邊緣化”

近年來的年度工作大會上，王健林發言時強調最多的就是轉型，而且屢屢對外表示不再做住宅開發的房地產企業。

到2019年1月12日，王健林表示，應該說萬達已經不是房地產企業，而是以服務業為主、有房地產業務的綜合性企業集團。

萬達的地產集團，至此似乎已經完成了被“邊緣化”的過程。

觀點地產新媒體查看數據了解，2018年，萬達集團實際實現收入2512.7億元，將其中已簽訂項目轉讓協定、但還沒辦理完手續部分的370億元收入從年度計劃及統計中減去，萬達2018年收入為2142.8億元，完成年計劃的101.6%，同比下降5.7%。

其中，萬達商管集團收入376.5億元，租金收入328.8億元，酒店管理公司收入14億元，文化集團收入692.4億元（其中影視公司收入580.6億元，體育公司收入88.3億元，寶貝王公司收入20.8億元，文旅公司（不含轉讓文旅項目）收入2.7億元）。

地產集團收入540.2億元，完成年計劃105.8%，同比減少34.9%；回款610.4億元，完成年計劃的102.5%，同比減少3.3%。

金融集團收入433.6億元，完成年計劃101%，同比增加28.6%；其它收入100.1億元，完成年計劃101.8%。

據此，王健林指出，2018年萬達服務業收入1609億元，佔總收入的75.1%，房地產收入僅佔24.9%。

從上述數據也可以看出，萬達將租金收入劃歸為服務業收入，而且成為接替地產開發業務的一大收入來源。王健林介紹，2018年的服務業收入中，有穩定增長預期的租金收入達328.8億元，佔總收入的15.3%。“這是集團收入中，我們最希望看到增長的部分，也是最可靠的部分。”

他預期，再過幾年，萬達租金收入如達到千億，單憑這一條，我們就能“任憑風浪起，穩坐釣魚台”。

很顯然，王健林對於未來租金收入寄望極高。據其介紹，集團2018年租金收入328.8億元，完成計劃100.7%，同比增長28.8%，連續10年租金環比增長超過20%；租金收繳率100%。

若按照以前20%增長率計算，萬達的租金收入將在6年後接近千億。不過王健林又透露，從今年起，租金收入增幅比前幾年略低，但淨租金增幅差不多。

“2019年，萬達集團計劃收入2326億元。其中，商管集團收入438.3億元，包含租金收入386.2億元。從今年起，租金收入增幅比前幾年略低，但淨租金增幅差不多。”他解釋，未來租金收入增幅略低，原因在於輕資產項目增多，輕資產項目收入扣除所得稅後就是利潤，重資產項目租金雖然全歸自己，但要扣除各種費用。

但王健林相信，雖則增速減緩，但不變的結果是：“萬達商管越往後，租金收入含金量會越高。”

與備受重視的租金收入和商管集團相比，地產集團已從主營業務之一變為保證商管業務而存在的“陪襯”，之所以未被拋棄，似乎也只是因為商業項目本身帶有住宅開發所致。

王健林：“在這裡我要強調，地產集團為了保證商管每年開業50個廣場，每年還需要力爭上10到15個重資產項目，地產集團不追求銷售額，追求每年保多少萬達廣場開業，地產集團就是為商管而存在。”

據王健林介紹，2018年，開業萬達廣場49個（不含轉讓資產項目）；新增持有物業452萬平方米，累計持有物業3586萬平方米。

“一是為了資本市場的需要，徹底把商業管理和地產業務剝離。二是一些商業項目本身帶有住宅開發，我們不能因為不做住宅捨棄項目。三是做輕資產，需要團隊指導業主建設。所以地產集團還要存在，每年還要有幾百億銷售額。”

“賣賣賣”與輕資產

對於轉型方向，王健林說要聚焦優勢產業。

“對於其它現在沒有競爭優勢，今後也很難做到競爭優勢的產業，要逐步有序退出。總之萬達要瘦身，要有舍有得。這就是萬達過去、現在和今後處置一些資產的邏輯。”

回看2017與2018年，萬達的出售動作從來停止，從文旅城到海外資產、金融業務，或許就是王健林的“邏輯”。

“只看到我們在賣賣賣，卻沒有看到我們還在投新的項目。話又說回來，要是萬達的買賣所有人都能看明白，那我們這些人就沒價值了。”

在聚焦優勢產業的同時，萬達的輕資產轉型也不輕鬆，“這種戰略調整肯定不舒服，甚至是痛苦的。”

出售資產列表

被定義“已經不是房地產企業”的萬達集團，2019年，計劃收入2326億元。

其中，商管集團收入438.3億元，其中租金收入386.2億元；酒店管理公司收入15億元；新開業萬達廣場43個（未含萬達茂），其中輕資產29個。據稱，2018年未達到開業50個廣場，原因在於輕資產的個別投資方不像萬達有執行力，這是輕資產帶來的新課題。

王健林表示：“過去計劃模塊管理只針對萬達內部，從今年開始，計劃模塊要延伸到所有輕資產項目業主。從明年開始，每年開業計劃要有富余量，至少增加10%，確保每年不低於50個廣場開業。”

2019年文化集團計劃收入743.1億元；地產集團收入521.9億元，回款457億元，竣工入夥497億元；金融集團收入496.4億元；萬達其它公司收入101億元。

按照2019年的計劃，萬達地產集團的收入隻減不增，品牌、管理輸出為主的輕資產成重點。這與現時房地產行業降杠杆的趨勢一致。

“萬達是強調輕資產為主，不是完全放棄重資產，是在有息負債總體逐年減少的情況下做重資產。今年以後，新開業萬達廣場至少70%以上是輕資產，新開業酒店原則上全是輕資產。”

王健林又說，萬達目標是2020年完成企業轉型。

為什麽折騰？

王健林說，萬達初始轉型始於20年前，從單純住宅開發轉向持有商業中心開發運營，4年前集團又提出全面轉型現代服務業，2018年，我們堅持轉型見到明顯效果。

“萬達為什麽要從房地產轉型？為什麽否定自己已經成熟、做得不錯的商業模式？為什麽折騰自己？”他拋出一串問句後解釋道，“因為房地產行業有兩個比較大的缺陷。”

“一是房地產是強周期性行業，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業死掉。大型企業通過開發比較多的項目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全擺脫周期。二是房地產現金流不長遠。房子不是暢銷品，即使比起汽車這樣的耐用消費品，更新速度也慢得多。”

“基於這兩點原因，萬達一定要堅決轉型，發展擁有長期穩定現金流、有科技含量的產業。”王健林表示：“前兩年對集團轉型現代服務業，部分管理層還有疑慮。2018年看到國家對房地產行業政策的調整和整個行業的變化，萬達同仁特別是管理層對萬達轉型現代服務業的認識更趨一致。”

事實上，轉型早已是房地產行業的潮流，不少企業給自己的定義也不再是單純的房地產開發商。尤其在調控與市場皆不甚景氣的2018年，更名也成一時潮流。只是很多企業依然以房地產為主業，而萬達則將地產業務踢出了主業範疇。

如萬科於2012年轉型“城市配套裝務商”後，2018年3月再次表態，全面轉型城鄉建設與生活服務商。與萬達一樣，萬科也更為突出“服務”的理念。

此外，保利則在去年9月將“地產”二字去掉，理由為是為了體現公司多元化發展方向，進一步加快兩翼業務市場化發展；龍湖中文名稱也在同年6月更改為“龍湖集團控股有限公司”，標誌著龍湖集團除了地產板塊業務外，更加快多元化業務布局的決心。

其余還有中駿、合景泰富、奧園等，無不為業務發展而去地產化，但與萬達更為相似的或者要數綠地集團。2018年10月，綠地宣布改變過去以房地產為主業，大基建、大金融、大消費協同發展的“一主三大”的戰略，重組成立大基建、商貿、酒店旅遊三大產業集團。

從收入構成來看，綠地也不能算是一家純粹的房地產企業。2018年三季報顯示，期內，綠地房地產營收和基建業務營收幾乎持平，分別為1041億元和1009億元，2018半年報中，基建的營收甚至一度超過地產。

只是相較於上述轉型企業，王健林似乎更早將轉型付諸實踐。

“對大型企業來說，轉型知易行難。前兩天我看了一篇文章，說房地產轉型是偽命題，那是因為他們轉不了才這麽說。不僅房地產行業，任何行業轉型都不容易，轉型是極其痛苦、需要長時間才能完成的過程。”他隨即又表示，隨著租金收入不斷增加，新生現代服務業產業的成長，萬達一定會越來越健康，運行越來越良好。

王健林如是評價萬達集團的轉型：“其實現在說萬達轉型已經成功不算為過，因為萬達收入結構已經改變，主要收入來源已經不是房地產。但我們還在轉型過程中，最終完成目標是2020年。萬達已走在正確路線上，我們一定會成為中國大型房企、大型民企、大型企業轉型成功的典範。”