龍湖冠寓樣本：規模、速度和利潤構建“戰略三角”

過去兩年，龍湖這家低調的房企，在長租公寓業務上卻非常高調。隨著公司在華南市場長驅直入，龍湖冠寓也搶灘粵港澳大灣區各大城市，不遺余力。

6月26日，龍湖深圳前海灣店開業。與此同時，龍湖深圳公司透露了布局二線城市租賃業務的意願。繼萬科、碧桂園等房企後，龍湖也力圖進入發展前景較大的大灣區二線城市，搶佔先機。

作為大型房企在長租公寓領域的先行者之一，龍湖認為，長租公寓的本質是資產運營，追求規模、速度和利潤的三角平衡；冠寓的業務布局軌跡和租賃運營模式，在業內具有一定代表性。

就全國範圍來看，存在租賃需求的城市有限，租賃前期投入大、回本慢，龍湖要如何打贏長租公寓領域的攻堅戰？

深入大灣區城市群

6月26日，龍湖冠寓在深圳前海灣啟動了它的第7家門市。入駐深圳不到一年，冠寓已迅速布局南山、寶安、龍崗三大區。未來會繼續向羅湖、福田、南山等區延伸。

“深圳的7個店，整體出租率超過了90%，比較好的基本上處於滿租狀態，蛇口海上世界店和後瑞店開業一個月就到了滿租狀態，前海項目開業一個月的時間，出租率也到了91%。” 龍湖深圳公司總經理鞠文傑透露。

深圳只是龍湖在大灣區布局的一個城市。截至目前，在粵港澳大灣區內，龍湖廣深已開業13個項目，珠海、東莞、佛山等城市也在快速拓展中。

粵港澳大灣區的政策紅利下，進入重點二線城市，成為多家房企布局的一致動向，如東莞、佛山、惠州等。

深圳冠寓總經理孟蒙表示，長租公寓會跟著地產業務的步伐去走。資料顯示，目前龍湖已進入廣州、深圳、佛山、香港。

除了廣深，大灣區的二線城市也有發展租賃的潛力。以東莞為例，58集團2017租賃藍皮書指出，2017年珠三角城市群中，東莞租房需求增速為75%，超越廣州、深圳。而且作為廣深剛需外溢的城市，存在大量的潛在客戶。

正是看準這一點，在今年5月，碧桂園的長租業務已進入東莞；此外，萬科的長租公寓也早已落地佛山。

業內人士指出，部分二三線城市的租金回報率高於一線城市，有的能到3%-5%。雖然依然無法覆蓋利息等成本，但運營壓力可能比一線城市小。

中原地產的研究指出，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地9城數據來看，肇慶和江門的房地產投資能夠獲得相對合理的租金回報水準。一線城市則處於橫向比較之下的相對低位。

鞠文傑介紹，自2016年下半年開始啟動，冠寓至今已進入28個一、二線城市，開業逾20000間。目前還有大量在建，今年下半年會有更多的房量不斷推出。

龍湖深圳公司常務副總經理常為公認為，龍湖作為地產企業，切入長租公寓市場，從回報和利潤方面，一定不僅是單一的從租金剪刀差的維度思考，而更多是資產運營的商業模式，聚焦的是資產保值和經營增值的邏輯。

在拓展上，冠寓一直是“輕、中、重”三大模式並舉。輕資產定義為純品牌和運營的輸出與管理，中資產是10年以上租期租賃經營、股權合作、委託管理等方式，重資產即傳統意義上對於優質物業的收購、並購，以及開發運營。

這三者的比例是動態的，目前已開業房源80%以上為輕資產，未來會逐漸加大重資產佔比。“2017年平均借貸成本是4.5%，極低的綜合融資成本，這是能夠做重資產的前提。”

常為公稱，冠寓的拓展，會遵守集團全年淨負債率不能高於60%的上限，在這個基礎上，集團平均每年會拿出全年的銷售回款10%投入到持有型的物業中去，包括冠寓。

就盈利角度，常為公透露，在集團內部對於冠寓板塊設定了精細的投資測算模型，投資回報率有嚴格的要求。未來到了成熟期之後，輕資產業務毛利率應該在35%左右，淨利率在12%到15%；重資產的現金流收益、回報周期、融資邏輯和輕資產都不一樣，因為它本身有物業增值的邏輯在裡面。

公寓初期可能是微利的，而冠寓從商業模式上開拓了具有更多營收管道和可能性的 CityHub （城市資源聚落），加大租金收入以外的更多管道和可能性。

“現在冠寓的整個盈利模型仍在打磨的過程中，還是處於投入期，整個的回收指標需要一定的時間來驗證。”常為公表示。

另據鞠文傑介紹，整體上，冠寓業務的發展遵循戰略三角的原則，包含規模、速度、利潤，分別對應不同的內容。

規模指的是在這個行業內的分量，沒有規模，在這個行業裡面就沒有成本優勢。冠寓希望在規模上有追求，能夠盡快到行業前三名。

速度指每年有多快的速度，每年投多少錢做這個事情。2017年12月，龍湖成功獲批全國首單住房租賃專項公募債券50億，並於2018年3月成功發行30億；近期，龍湖與新加坡政府投資公司（GIC）共同設立長租公寓投資平台，專項投資中國一線和核心二線城市的長租公寓項目，首期投資額達到10億美元。

“在面對這個市場時，龍湖用真金白銀去投，不是噱頭。這代表我們對速度的決心。” 鞠文傑表示。

利潤反應的則是投資品質問題。冠寓對每個項目都會從周轉、投資回報率、運營水準，在投資端做設定和把關。

截至2018年5月，冠寓全國開業三個月以上的門市，平均出租率為80%以上；全國開業六個月以上的門市，平均出租率為90%以上；成渝、杭州等地開業即滿租的情況也不少，目前來看運營狀況是比較健康的。

鞠文傑說，長租公寓本質上是一種“服務消費品”。除資金成本的較量外，長租公寓更是“效率”“成本”和“客戶體驗”的極致競爭，因此，“精益管理”對於冠寓來說更為重要。

2018年冠寓地區公司的戰略評價體系中，引入了“客戶滿意度”和“品牌認可度”兩個指標，分別佔10%的權重。

長租公寓是與住宅開發完全不同的業務，相對應地，其管理團隊、人員設定、業績考核和激勵都與住宅業務的邏輯不同。

孟蒙介紹，龍湖專門制定了針對地區公司長租公寓的激勵政策，從規模、速度和品質三個維度來獎勵長租公寓發展快且好的地區公司，給地區公司更大的動力；另外，公司在人員編制、資金等各方面對長租公寓業務都有傾斜。

據了解，龍湖集團內部轉崗了很多優秀人才到長租公寓業務，同時在招聘方面，集合了集團和各個地區公司的力量，從市場上搜尋優秀人才加盟。

在粵港澳大灣區的城市群市場，龍湖正在將自己的一整套長租公寓運營理念進行貫徹和實踐。龍湖期望，長租公寓業務可以貢獻穩定的現金流，目標是到 2020 年達到規模行業前三，30 億元營收收入。