更好滿足購房者的合理住房需求，多位委員關注這些發力點

房地產需求側的政策優化通道正在打開。

國務院總理李克強5日在政府工作報告中提出，繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持建案市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

這是時隔三年，國務院政府工作報告在談及房地產話題時，再度將視線投向建案市場的需求改善問題上：2018年政府工作報告提出，“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權房，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”。此後的3年間，政府工作報告均將當年住房工作的著力點放在了住房供給側的結構性完善上。

多名全國兩會代表委員和受訪專家提出，伴隨新型城鎮化進程的深入推進，準確調整剛需和改善性需求購房政策，有助於促進住房消費，暢通房地產業的良性循環和健康發展，並讓房地產業為擴內需、穩增長髮揮更大作用。

“房住不炒”的背景下，人口流入的大城市“限購”政策鬆綁空間有限，優化差異化信貸政策成為代表委員們關注的重點。

全國政協委員莫天全在全國兩會上建議稱，相比而言，降低首付比例對需求端的影響更為直接，既包括對首套房/二套房首付比例的直接調節，也包括對部分城市二套住房的認定標準的間接調節。“應進一步加大對剛需和改善需求的信貸支持力度，促進需求恢復，穩定市場預期。”

給予規模龐大的新市民群體定向的金融支持政策，正成為“滿足購房者的合理住房需求”的政策發力點。

3月4日，《中國銀保監會 中國人民銀行關於加強新市民金融服務工作的通知》發布，其中提出，要優化住房金融服務，滿足新市民安居需求。

所謂新市民，主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限於進城務工人員、新就業大高職畢業生等，目前約有三億人。

通知提出，支持商業銀行因城施策執行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房抵押貸款的標準，提升借款和還款便利度。鼓勵商業銀行充分運用信息技術手段，多維度科學審慎評估新市民信用水準，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。

對於優化新市民安居金融服務，通知還提出，針對新市民在進城、落戶過渡階段的差異化金融需求，為其購買家具、家電等合理提供消費信貸產品。

除新市民外，多名全國兩會的代表委員還提出，人才類購房政策也有較大優化空間。

全國政協委員、中國銀聯原董事長葛華勇在一項提案中建議稱，對於年輕人完全為了自住而購買的首套住房，應在購房資格、住房抵押貸款等方面予以積極支持。

合理的住房需求既包括首套置業需求也包括合理的改善型需求。但在今年以來多地發布的寬鬆類樓市調控新政中，大都以利好首套置業需求為主，對於改善型需求的支持力度有限。另一方面，目前，改善型住房需求在市場中的佔比正不斷提高，據貝殼研究院估算，全國改善型換房需求佔比約50%-60%，包括品質改善和區域改善。

光大證券最新統計稱，當前，個人住房貸款90%以上用於支持首貸房，部分城市的改善型購房首付比例仍較高，導致房屋置換的資金缺口較大，部分改善型客戶無法通過出售自有房屋而籌集到足夠的首付款，大量的改善型需求仍待被進一步滿足。

葛華勇建議，對於名下已有住房的改善性購買者，只要其出售已有住房也應允許其在同一城市購買新的住房。“這種改善性住房需求，既不會增加總需求，又拉動了消費。準確調整剛需和改善性需求購房政策，有助於穩定住房市場。”

近日，鄭州頒布的樓市新政明確將貸款還清的居民購置第二套改善性住房視為剛需，並給予首套房待遇，這讓其成為今年首個降低改善型購房需求貸款門檻的省會城市。

多名分析人士告訴第一財經，隨著中央再次釋放“支持建案市場更好滿足購房者的合理住房需求”的信號，在存量充裕的二三線城市，或將有更多城市跟進類似做法。

中指研究院還表示，從以往市場情況來看，樓市需求端政策的短期有效性更強。當前，全國多地樓市仍處於低迷期，兩會後或將有更多城市加快政策調整節奏，尤其是通過需求端政策發力。其中，結合政府工作報告中提到的三孩生育支持和人才支持導向，這兩類群體的改善型住房需求將迎來更大的釋放空間。