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獨家解讀香港樓市六項新房屋政策

香港成為中國首例開征一手房屋空置稅的城市

文/ 洪聖奇 錢美辰(香港)

香港行政長官林鄭月娥於2018年6月29日聯同財政司司長陳茂波、發展局局長黃偉綸和運輸及房屋局局長陳帆公布新的三個目標共六項房屋政策,旨在1) 令市民能夠負擔目前資助房屋的價格,2) 增加補貼和過渡性房屋供應,以及3) 加快一手私人住宅推盤速度。行政長官在發言中承認六項政策無法增加整體私人住宅供應, 亦沒有意向打壓私人住宅的房價,將「稍後」再處理這些問題。

01

提高出售部門的可負擔性

>>>正面影響: 更多低收入人群受惠

>>>負面影響: 補地價金額上升, 排隊輪候時間更長

通過修改計算方法, 政府將目前的補貼用房居者有其屋計劃(居屋)申請家庭的收入上限, 由每月港幣57,000元降低至港幣39,000元。以往在進行申請者的負擔能力評估時,政府一般是以白表家庭申請者的入息限額作參考點。新制度下, 政府將採用非業主住戶的家庭每月入息中位數作參考點。此項措施將部門以『評估市值』的52%,而非原來的70%價格出售,能大幅降低居屋部門的售價,相信有25%的居屋申請者會因此受惠。值得注意的是,措施增加政府補貼比例, 也將意味著日後出售部門時補地價的價格將會大幅上升。因此在二手市場買賣時, 買家要付未來市價的更大一部分才能賣出所擁有的房屋。同時,這一政策亦會鼓勵更多人排隊抽居屋,增加真正有需要人士的排隊輪候時間。

另一方面,政府為夾心階層(既不符合申請居屋資格又未能負擔私營房屋的較高收入家庭)提供首置項目,目前以馬頭圍道的非合作發展項目為試點, 預計項目最早可於2018年12月進行預售,在2019年第二季度取得佔用許可證, 部門數目為450個。同時,申請「首置」部門的主要資格準則也已公布,申請人需要是香港居民,居港滿七年或以上;從未在香港擁有住宅物業;收入介乎居屋白表申請人現行入息限額及該限額加30%;及資產不可超過居屋白表申請人現行資產限額加30%;買入部門的首五年內業主不可出售或者出租其部門。

此項政策旨在測試項目對夾心階層是否有吸引力,項目所取得的經驗也能為未來在安達臣道和其他地區的推廣提供借鑒。

02

增加公營, 資助及過渡性的房屋供應

>>>正面影響: 公營房屋排隊輪候時間減少

>>>負面影響: 私人住宅市場供應減少

香港政府將改撥九塊私人住宅土地用於公營房屋, 同時成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目。預計可額外提供10,600個保障房,用於出售或出租。政策會減少土地收入,而且用現有私人住宅供應去填補保障房屋供應的不足,會進一步推高私人住宅的價格。

03

鼓勵一手私人住宅部門盡早推出市場

>>>正面影響: 房企捂盤惜售時間縮短

>>>負面影響: 無法影響市場供不應求的格局

政府將會設立一手私人住宅空置稅,及設立預售部門數目下限。近年已落成未售的一手私人住宅部門數目持續上升, 2013年3月底約4,000個未售部門增加至2018年3月底約9,000個。面對現時房屋供應短缺的情況,政府建議修訂《差餉條例》,就空置的一手私人住宅部門徵收「額外差餉」。有關修訂會要求獲發佔用許可證達十二個月或以上的一手私人住宅部門的業主(主要為發展商),每年向政府申報部門的使用情況。如果這些部門在過去十二個月內,有超過六個月的時間並未作居住或出租用途,便會被視為空置部門,有關業主須繳付「額外差餉」。「額外差餉」會由差餉物業估價署按年徵收,金額為該部門的應課差餉租值的兩倍(即200%),即大約相等於樓價的5%(以2018年3月住宅物業平均租金回報率為2.5%計算)。另一方面,政府會修改「預售樓花同意方案」,規定每次推售的私人住宅部門數目,均不能少於有關預售樓花同意書所涵蓋的住宅部門總數的20%。如果剩餘未賣出的住宅部門數目少於總數的20%,發展商須一次過推售所有剩餘部門。

以上兩項措施主要是針對早前華懋、新鴻基﹑南豐等開發商消極推盤的現象,相信政策實施後可以加快房企推盤速度,短期有助於提升2018-2020年的住宅供應數目,長期則對供求關係影響不大。

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