困局中的長租公寓還能扛多久？
文 | Tech星球 季露 周逸斐
“還差1天，就滿15個工作日，美麗屋向晉商消費金融公司提交解貸手續了嗎？”
正在公司上班的肖明，一低頭就看到手機屏新彈出來這條微信消息。此事涉及的美麗屋是長沙一家長租公寓平台，而晉商消費金融公司則是美麗屋合作的租金貸平台。
仿佛抓住救命稻草的他，趕快點開微信群。但維權群其他成員回復的動態消息，讓他再次心灰意冷。美麗屋似乎給所有維權租戶的答覆都暗含一個字，“等”。
從4月份開始到現在，已經2個月了，群裡20多租客都被“誤上”征信黑名單，如今他們的維權進度仍滯留在起點。
沒人知道，這場維權到底什麽時候才會結束，事件的背後，一場長租公寓的全面困局正在上演。2月，有長租公寓平台要求業主降租金租客卻不降租金；4月青客公寓官方承認其資金困難；6月蛋殼公寓CEO高靖被調查，公司股價一度觸底......
過去，依靠資本、租金貸的助推，長租公寓糟糕的盈利狀況被掩蓋。如今，資本退潮、租金貸被整治，長租公寓一片狼藉。
當第一塊多米諾骨牌倒下，一系列連鎖反應就此發生，那些本不該為此買單的年輕人受到了波及。
畢業即入坑
“應屆畢業生使用蛋殼的椋鳥計劃靠譜嗎？”有網友在微博提問。
“別租蛋殼，我就被騙了！蛋殼假借月租名義，利用你的個人信息貸款，會影響你的征信。”阿月斬釘截鐵勸告其他應屆生不要租蛋殼公寓，她自己就是稀裡糊塗被拉“入坑”的。
阿月是一名應屆畢業生。2020年年初，她初次來京實習。因為租房經驗為零，為了避免踩房東直租的雷，她選擇了熟人推薦的蛋殼公寓。這家可以月付的長租公寓平台，也在某種程度上緩解了阿月並不充裕的資金儲備。
很快她發現，互聯網平台模式的蛋殼公寓並不如想象的“美好”。
“剛住進後不久，我和隔壁租戶小姐姐聊天，才得知蛋殼所謂的月付模式是租金貸模式”，阿月吐槽。
所謂租金貸，即長租公寓平台把房子租給租客，如果租客向租房平台的合作金融機構申請租賃貸款，金融機構會一次性把一年的租金支付給長租平台。租客準時按月償還金融機構貸款即可”，阿月向Tech星球（微信ID：tech618）解釋道。
“我雖然剛剛畢業，但不想用分期貸款。我平時都不敢用一些消費貸金融產品，因為消費記錄要上報征信，可能會影響以後貸款買房買車。”後來才得知真相的阿月十分生氣。
“從推薦房源到簽署合約，蛋殼管家從未解釋分期月付是何含義。全程極力推薦我首選分期月付，不僅價格低還能享受九六折房租，季付不能享受折扣。”為了省錢，阿月接受了蛋殼管家的推薦，就此陷入每月還貸2360元的循環 。
“避過了直租房的‘坑’，最後卻入了長租平台的‘坑’。”阿月感歎到。
不止阿月，一位長租公寓平台員工告訴Tech星球，“付款方式選擇月付的租戶，大部分都是年輕人。”
“因長期逾期未還貸，已嚴重影響個人征信。”
收到這條消息時，剛剛畢業一年的肖明瞬間懵了，他並不清楚，自己怎麽就稀裡糊塗地因為房租逾期就上了征信。
“我當時合法合理租房，也準時繳納房租，為什麽退租後又被莫名其妙記上征信了呢？美麗屋房管回復是已經解除貸款合約了呀。”肖明質疑。
去年11月份，他因工作調動需要提前退租，“房管爽快放我離開，並絲毫未提違約金和貸款相關事宜”。肖明回憶。
退租後不久，肖明就收到晉商金融公司的第一條還款通知。但美麗屋房管給他的答覆是“貸款早已還清，是晉商金融公司系統出現問題”。肖明有意識地打開了之前繳納月租的“惠享go”公眾號，後台顯示貸款合約已終止。
可是金融公司的催款消息依然不期而至。從去年11月到今年5月，肖明每個月都會收到一條催款信息，而美麗屋拒不承認未解除貸款合約。被逼無奈下，他只能自行還款8100元。“我手頭資金一共就1萬多，本來想給父母買個按摩椅，這下全搭進去了。我計劃貸款買車買房，這下上了征信黑名單就麻煩了”。
因為財力有限，肖明再也沒有能力償還剩下的款項，逾期就此發生，5月底，肖明發現，京東收據和借唄等借貸工具已經被封了一個月。
肖明和阿月不知道的是，其實從簽租房合約開始，他們就已變成一隻老實待宰的“羊羔”。
脆弱的現金流遊戲
營收依賴金融的長租公寓先天畸形。
這是一門現金流極其脆弱的生意，利潤微薄不足5%，而空置周期和出租率是企業回款效率的關鍵。
過去，靠著資本的助推，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源。
高收低租在某段時間成為行業的常態，原本脆弱的現金流更受影響。於是，長租公寓推出租金貸模式：即租客與長租公寓企業合作的金融機構簽訂貸款合約；金融機構替租客向長租公寓企業支付全年房租，租客再分期向金融機構償還租房貸款。
這對於剛剛畢業卻又囊腫羞澀的學生來說，簡直是莫大的福利。因此，即便深知美麗屋的套路，剛剛畢業的肖明還是入坑了。
依靠租金貸，平台既可以拿下畢業生這一龐大的租房群體，又可以提前從金融機構獲得長期租金，積蓄資金池，形成財務杠杆，用以規模擴張、吸納新房源。
長租公寓平台盤算的是，等到有一天規模足夠壯大，自己可以掌控價格，而價格才是長租公寓真正可以盈利的武器。
但疫情之下，空置率陡然提升，回款速度受到影響，長租公寓平台的現金流再一次遭受了打擊。
為了盡可能保持現金流，長租公寓平台自如也開始與業主協商調整租金。
Tech星球（微信ID：tech618）從一個420多成員的自如業主維權群中了解到，從去年11月份開始，群內的自如業主陸續接到了自如平台要求在合約期內降租的電話請求。
北京海澱區清河街道的栗女士，屬於較早收到協商降房租電話的一批業主。“去年11月份，我就收到自如管家的降租通知。”讓她覺得不可理喻的事情是，自如管家要求二次降價。“我第一次同意降價800後不久，自如又要求降2500元。”
實際上，栗女士也在租房，但作為租戶的栗女士，疫情期間卻未收到降租通知，每月照舊支付1萬+房租以及將近5000元的月供，部分自如用戶也提到疫情中房租在漲價。
對此自如方面回復稱：大面積收出倒掛，是租賃機構良性運營需要絕對杜絕的情況。近期出現與極個別業主協商調降的情況，以保持市場穩定、逐漸恢復供需兩端需求的相對平衡。自如強調，目前涉及協商的業主佔比不足個位數。
栗女士對以上說法持保留意見。從事教育工作的她，在2月份同意自如將原租賃價格8300元降到7500的要求。“我覺得租戶們在疫情期間十分不易，800元的降幅我還是可以接受的。”
同意降租請求沒幾天，栗女士沒有收到新合約，反而接到一通“自如管家要求將租賃費降低2500”的電話要求。“管家又提出降低30%租金，這個降幅已經影響我的個人生活質量了。而且來電者雖自稱自如管家，卻未出具自如官方降租公函。”
對於平台與業主溝通協商調降租金一事，自如相關負責人對Tech星球表示：“北京租房市場成交量在5月出現短暫回暖，環比有所上升。但因疫情反覆、城市規劃變更、商圈遷移、社區嚴格管控出入等不確定因素，並未出現租房旺季，市場整體租金價格穩中有降，極個別房源收房價格已高於出房價格。為了避免出現收出倒掛的情況，維持市場健康發展環境，我們與極個別業主展開友好協商工作。”
自如方面也承認，在此過程中，個別業主在房屋水準和價格走勢方面與公司有不同看法，短期難以達成一致。但自如方面會堅持友好協商，遵守合約內容，保障業主權益，盡力妥善解決房屋面臨的問題。
另一方面，為防止租金大跳水，自如選擇歸還部分與業主沒有談攏，但是還在租賃的房源，保留沒有被出租的空置房源，避免出現大量閑置房源被業主低價出租，從而造成平台租戶流失的局面。
貝殼董事長左暉此前曾表示自如不會動歪腦筋：“自如的確沒有趁著疫情漲房租，一來做不出這種事，二來現在降租金都沒人住，得腦子進多少水會漲房租”。
不僅自如，如今其他長租公寓品牌也陷入困境。青客早在4月官方就已承認資金困難，而在此之前，青客就被爆出大規模拖欠房租，嚴重逾期水電煤費，遲遲不解決租戶租金貸的問題。
長租公寓還能扛多久
至此，在部分“用戶掙脫租金貸困擾”與“業主反對降租金”雙重問題下，長租公寓開始脫下了光鮮靚麗的外衣。
據不完全統計，2017年有4家長租公寓品牌倒閉，2018年又有13家因資金鏈斷裂而退出。到了2019年，長租公寓更是上演了歷史性的奇景。
整個2019年，共有53家出現問題的長租公寓平台，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。在杭州，樂伽公寓、鼎家、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等，接連爆發資金鏈危機。
資本遇冷，行業下行，盈利無望，行業頭部品牌便開始謀求去二級市場融資。2019年10月青客公寓、房多多、蛋殼公寓先後向納斯達克提交招股書。
上市榮光的背後是一份頗值得深思的數據：2017至2019年，蛋殼公寓淨利潤分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。2017至2019年，青客公寓連續三個財年虧損，分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元。
這是偏離商業本質瘋狂擴張的代價。如今，這個代價已經傳導到租戶和業主身上。
為了維持現金流，美麗屋拒不承認租金貸的套路。
為了拿回損失，肖明開始向長沙住建委、信訪局等多個政府部門投訴舉報。最終6月份住建委開始介入後，美麗屋才向肖明坦誠未解除貸款合約。但他必須交付200%的違約金後，才能返還剩餘貸款。“為了拿回8100元，我兩周前也把違約金交了。現在依舊繼續等美麗屋的回復。”
這讓美麗屋前員工梁麗看不下去了。她一直潛伏在20多人的長沙維權群裡，盡自己最大努力幫其他維權者策劃維權方案。在任職期間，梁麗因多次協助美麗屋租戶拒簽貸款合約，直接影響上級領導業績，被強製開除。
事實上，早在2019年12月，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、警察部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門還聯合印發了《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，意見明確提出：不得以租金分期、租金優惠等名義，誘導承租人使用住房租金消費貸款等，並明確“租金貸”收入佔比不能超過租賃企業租金收入的三成等。
據中國證券報報導，針對租金貸事件，深圳市住建局已經約談深圳蛋殼公寓相關負責人，要求其高度重視此事，及時組織法律專業人士參與研究制定解決方案，積極與業主進行溝通協商，按照法律規定和合約約定妥善處理相關問題。深圳市住建局將密切跟蹤關注事件進展情況。
隨後，一份深圳市委政法委員會向金融監管機構以及深圳銀保監局發出《關於開展相關排查工作的通知》流出。
通知指出，蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，與多家金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向蛋殼公寓支付一年租金，再由租客每月償還金融機構的貸款。這種模式存在較大的涉穩風險，要求盡快開展排查工作。
如今，微薄利潤再也撐不起玩家們的市值夢，等待他們的將是一場極為艱難生存保衛戰。
對於行業的困境，行業分析人士認為，長租公寓們或許應該學學千團大戰的美團，當玩家都在燒錢搶市場時，王興卻在研究每個客戶的哪些渠道，消費次數怎麽樣，渠道引流性價比怎麽樣，始終把提升服務優化產品放在第一位。
眼下，降低房源的獲取成本，為租客提供更加多元化，具有創新性的生活保障服務，摒棄過去粗放的經營方式，轉向精細化運營才是生存之道。
因為，最終的競爭發生在每一間房，每一個業主和每一個客戶。如何讓每一間房的運營效率最大化，利潤最大化才是問題的核心。而只有如何只有每一間房盈利，整體才能盈利。
當然，無可否認解決民生租房難題的長租公寓，依舊是一門具有想象力的生意。
在我國13.9億的人口中，租房人群接近2億。而國內租房市場是一個兆的大市場，有統計表明，2020年租賃市場將達到1.6兆，2025達到2.2兆。
每年7月畢業季，都是長租公寓生意最好的時節。這個時候，一大批新鮮血液蜂擁而入各大城市。但他們並不知道， 步入社會即將面臨的人生第一大關，不是沉重的工作壓力，而是高額的生活成本重壓，將會是他們面臨的人生第一大考驗。逼仄的居住空間以及高昂的租房成本，以及隨時都可能被套路的“租金貸”。
長租公寓平台想要分得兆市場的一塊蛋糕，首先需要安撫的就是這群年輕人。而接下來，將是長租公寓們的渡劫日。
（備注：文中阿月、肖明、梁麗均為化名。）
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