意見領袖 | 賈康
對比去年房貸緊縮的情況，今年以來，個人住房貸款利率下行備受市場關注。
5月及8月，央行2次下調五年期以上貸款市場報價利率（LPR）。繼而部分地區首套房貸款利率降至4.1%，到達歷史低位。不少觀望中的購房者躍躍欲試，又對下階段房價走勢難以預期。已購房者也開始糾結是否“提前還貸”，以減輕未來的負擔。
房貸利率會否進一步降低？房地產市場何時觸底反彈？今年的“金九銀十”能否吹響樓市回暖的號角？帶著這些問題，時代周報記者對華夏新供給經濟學研究院創始院長賈康進行了專訪。
“房地產行業想要擺脫過於低迷的狀態，需要從下往上托舉使其‘回暖’。長期來看，房地產行業的健康發展，需要治標又治本，重視長效機制的建立。”賈康在採訪中表示，房地產走勢大概率還是趨暖的。
未來可能進一步放鬆銀根
時代周報：今年5月和8月，5年期以上LPR分別兩次下調15個基點，這個政策對購房需求以及樓市回暖產生了哪些影響？一些人認為，理財收益較低，房貸壓力卻隻增不減，選擇提前還一部分房貸減輕壓力。在LPR持續下行的背景下，你認為提前還房貸對於多數購房者來說是一個好的選擇嗎？
賈康：房貸利率下調對於購房者來說肯定是有利的，能夠從需求端刺激樓市回暖。提前還貸，一定程度上可以減輕未來負擔，但是客觀地講，從整個經濟運行來看，大家都提前還貸就不是好事了。
抵押本身就是讓大家更均衡地處理收入和支出之間的關係。抵押貸款形成的信用消費機制，其運行本身是具有合理性的，有一定的均衡狀態。如果說大家都提前還貸了，相當於失去這種抵押形成的信用消費機制。
時代周報：這次5年期以上LPR下調之後，房貸利率最低降至4.1%，幾乎到了歷史最低水準。你如何看待當前的房貸利率？你認為未來還有下降的空間嗎？
賈康：目前來看，降低到4.1%的房貸利率是合乎邏輯的。我們現在經濟相對低迷，銀根就應該適當松一些，保持流動性的合理充裕。
至於以後房貸利率會不會更低，就需要看經濟走勢的變化了。如果經濟的嚴峻形勢得不到緩解，不排除未來進一步放鬆銀根的可能性。
時代周報：二季度我國住戶部門杠杆率為62.3%，相較之前的快速上漲，已經連續7個季度高位盤整。你如何看待目前的住戶部門杠杆率？繼續上漲或者下降會有怎麽樣的影響？長期來看，我國住戶部門杠杆率會有怎樣的走勢？
賈康：在經濟低迷的時候，老百姓盡量維持原有的生活方式，就需要更多的負債，杠杆率走高，也合乎邏輯。有些學者認為，需要警惕住戶部門杠杆率過高，但我不認為當前杠杆率方面有嚴重的危機需要應對。
總體來說，首先還是要讓源頭的企業有活力，讓提供就業機會的潛力表現出來。在我國主要是靠民營企業提供新崗位。因此，特別需要注意讓民營企業吃好“定心丸”。有了就業和收入，居民部門杠杆率自然趨於穩定，而非一味上升。如果源頭活水能夠湧現，配之以合理的政策調節，長期來看，居民杠杆率最終會在趨於穩定中，到達適當舉債的正常狀態。
房地產走勢大概率趨暖
時代周報：除了降低房貸利率，今年各地都頒布了許多政策穩定房地產市場，包括降低首付、提高公積金比例等，但7月房地產相關數據又調頭下滑。你如何看待下半年的房地產業走勢？“金九銀十”還會出現嗎？
賈康：“穩大盤”是我國當下經濟工作的重中之重，其中自然也包括穩住房地產市場。由於前期斷供潮等問題，消費者出現不安情緒，對未來預期降低從而導致需求下降，地方政府已紛紛頒布一系列措施，以求保證地方樓市穩定。
中央政治局會議強調的“保交房”問題，並非簡單由爛尾樓開發商就能“保”住的，最終一定需要政府介入，想方設法地保住底線。
近期，房市較前段時間穩了一點。根據行業經驗，如果不出意外，即沒有疫情的特別衝擊或者新的暴雷出現，我認為“金九銀十”季節性的回暖應該還是會有所體現，但很難像往年那樣一下就足夠地熱起來。
在房地產市場基本“穩住”之後，加上政策暖風頻吹，後續房地產走勢大概率還是趨暖的。
時代周報：你之前提到，中國的房地產市場已是冰火兩重天。從不同城市來看，一線城市的房價依舊堅挺，三四線城市則持續低迷，部分城市已經跌回十年前的價格。你如何看待這種矛盾？這會是未來我國房地產市場的長期形態嗎？發展“以縣城為重要載體的城鎮化”會使這種情況有所改變嗎？
賈康：我認為“冰火兩重天”的格局可能還會持續很長時間。如今市場已經更為明顯地分化。以鶴崗為例，其房價回暖是很難的，短期內基本不可能實現。
城鎮化是必然的趨勢，我們之所以推動縣城為載體的城鎮化，是希望讓它發展得更加健康。我認為中國城鎮化還有很大的空間，城鄉一體化的發展趨勢需要很多配套措施的支撐，不能簡單延續過去城鄉分治的格局，從而導致城鎮化帶來很多令人遺憾的伴生問題。
比如，幾十年來累計農村進城人口已超過3億，但大多數人沒有取得城市戶口，這種情況必須盡快改變。對於縣城來說，落戶限制已經放寬，鼓勵農村人口就近尋找就業機會的政策意向也是明朗的。
但是，也要警惕一廂情願發展縣城房地產，畢竟從目前的選擇來看，更多人還是願意進入一二線城市就業。
時代周報：房地產行業是最近10年拉動經濟增長的主要動力，其處於低迷狀態，對宏觀經濟來說會帶來怎麽樣的影響？當前，購房者觀望預期還沒有逆轉。房地產企業也還處在“自救”狀態中。你認為接下來該怎麽做才能使房地產實現軟著陸？對於房地產行業“健康發展長效機制”，你有什麽建議？
賈康：中央已經明確重申，房地產行業就是支柱產業，我們要做的並不是擺脫對房地產行業的所謂“依賴”，而是讓它健康發展，發揮應有的對國民經濟的支撐功能。房地產行業，如今不是“軟硬著陸”的問題，而是從過於低迷的狀態，從下往上托舉，使其“回暖”。尤其從全國來看，偏冷的地區需要努力使其升溫。
健康發展，就需要治標又治本，重視長效機制。依靠基礎性制度建設來打造健康發展長效機制，我認為其中涉及至少四大方面。
首先是住房雙軌制，也就是做好建案和保障房的開發規劃，這是一個基礎性制度建設。
其次，是土地制度的改革。比如，深圳的示範作用，深圳靠特區自主權，在立法上已經解決了把所有的土地終極產權歸於國有平台的問題。剩下的，就只有土地的使用權怎麽樣依法合理地在生產要素市場上流動、交易的問題。
對於其他地方來說，很難簡單套用深圳模式，但我們需要一個符合現代經濟要求的，有清晰產權界定和土地使用權流轉制度的平台，才能夠真正符合改革與發展的深層客觀要求。
第三是金融制度。在住房的“雙軌”下，金融不可能只是單軌的，一定是商業性金融和政策性金融相互協調，相互呼應，來支持土地開發、不動產形成。
第四方面，即房地產稅的問題。雖然財政部已經明確年內不采取任何改革試點擴圍的動作，但這個改革大方向一直沒有動搖過。往後，我們還需抓住必要條件，捕捉適當的時機來深化這方面的稅制改革。
總之，一定要通過打造基礎性制度形成房地產業界健康發展長效機制，來尋求長治久安，擺脫現在中國老百姓屢屢感受到的這個房地產市場熱了也不行，冷了也不行，左右為難，十分糾結的不良狀況。
(本文作者介紹：全國政協委員、中國財政科學研究院研究員。)
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