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WeWork帝國的崛起:價值470億美元的公司是如何建成的?

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騰訊創業 | ID:qqchuangye

作者|騰訊創業編譯組

誰也想不到,在2014年,該公司的營收僅僅為7500萬美元,公司只有近1000名員工。而如今他們的員工數量上漲到了1.2萬人,並成為了美國估值最高的初創企業。

劃重點:

1、孫正義之所以願意投資WeWork,是因為他認為這家公司能做的事情遠比將工位出租給個人和小企業多的多。在WeWork成立之初,WeWork的創始人之一諾依曼曾稱WeWork為“全世界第一個實體社交網絡”,他的目標是要打造一個能夠處理空間租賃、設計、建造和管理的大規模商業機器,希望WeWork能夠孕育出無數個成功的企業。

2、諾依曼不僅在投資人面前展現了迷人的個人魅力和高超的口才,這兩個特性也讓他成功地組建起了一個團隊,大量員工心甘情願地拿著較低的工資進行長時間的工作,因為他們相信自己正在為一家有可能改變世界的企業工作。

3、與此同時,WeWork的一些問題也不得忽視。比如業界有人用"企業內部,員工和高管用人混亂、讓人反胃和不端行為"等關鍵詞來形容WeWork的公司環境,這與公司所取得的超快增長速度格格不入。並且公司業務也存在問題:去年公司虧損高達19億美元。

正文內容:

今年1月初,We Company公司(此前名叫WeWork的公司)的員工聚集到洛杉磯參加該公司一年一度的峰會。峰會的形式同樣接近於一個休閑聚會,而不像是傳統的企業活動。

著名搖滾樂隊紅辣椒(Red Hot Chili Peppers)進行了表演,著名演員賈登·史密斯(Jaden Smith)和亞當·裡平(Adam Rippon)也發表了致辭。吹牛老爹(Diddy)和阿仕頓·庫切(Ashton Kutcher)宣布了年底創意大獎的獲獎者。而WeWork的創始人之一亞當·諾依曼(Adam Neumann)也走上了台,他身高達到了6.5英尺(大約1.98米),一頭深色的頭髮,如今他已身家數十億美元,並且依然保留著定期去衝浪的習慣,他曾經還在辦公室附近享受滑板的樂趣。諾依曼在洛杉磯告訴他的員工們,更名為We Company之後,公司將會有三個主要板塊:WeWork、WeLive和WeGrow。

如今的WeWork分布在全球28個國家100多座城市,擁有485個辦公地點,吸引了46.6萬個會員。但是,誰也想不到,在2014年,該公司的營收僅僅為7500萬美元,公司只有近1000名員工。而如今他們的員工數量上漲到了1.2萬人,並在以每周100人的速度增加著。當Uber登陸紐交所後,We Company如今成為了美國估值最高的初創企業,如今他們的估值已經達到了470億美元。今年4月底,諾依曼宣布該公司已經提交了申請,並且準備開始IPO進程。這樣的獨角獸公司是如何長成的?

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WeWork的創始人諾依曼

諾依曼出生於以色列,在2001年的時候來到了紐約,據他自己說,他的童年非常艱苦。在7歲的時候,他的父母離異,在人生中的前22年中,他在13個不同的地方居住過。在和姐姐搬到紐約Tribeca公寓之前,他在以色列海軍服役了5年的時間。諾依曼的姐姐曾獲得過以色列青少年選美冠軍,之後成為了一名成功的模特。諾依曼在巴魯克學院上了商業課程,他曾對他的同學說過,在剛剛來到紐約的那段時間裡,他大部分時間都消耗在了俱樂部中,和城市裡的每一個姑娘搭訕,然後尋找成為富人的方法。

也是在這段時間,諾依曼從巴魯克學院退學,開始追求自己的第一個創業項目:一種可折疊的女式高跟鞋。但是這個項目沒有成功,所以他選擇了轉型。作為一名未婚、無子的20多歲的單身男性,諾依曼開始賣一個名為Krawlers的嬰兒爬行服,這個爬行服內置了膝蓋緩衝墊,它的廣告語是:“孩子只是不會說話,並不是不疼。”

然而Krawlers這個項目同樣沒能獲得成功。2008年經濟衰退期間在接受《女裝日刊(Women’s Wear Daily)》採訪的時候諾依曼說到:“我們已經注意到了經濟環境正在遭遇困難。”那個時候,諾依曼已經認識了米蓋爾·麥克維利(Miguel McKelvey),這是一位與諾依曼有著相似成長背景的建築師。諾依曼成長於以色列的基布茲,而麥克維利成長於俄勒岡州的尤金市,同樣也是由單身母親撫養成人。在大學建築系畢業之後,麥克維利前往東京,並且開創了一個名叫“English,baby!”的網站,這個網站用美國流行歌的歌詞作為學習工具,教日本人學習英語。一段時間之後,他開始厭倦這項工作,於是來到了紐約,加入了一家布魯克林建築機構,他在這裡工作了幾年,並且設計了American Apparel的門市。到了2008年,麥克維利成功說服諾依曼放棄Krawlers,那時候諾依曼為了節省房租,將辦公室的一部分轉租給了其他公司。兩個人都渴望做點新的東西,在經過一陣頭腦風暴之後,麥克維利和諾依曼說服房東允許他們去做一個實驗:他們租下了房東其他一些物業,然後將它們進行分割,成為了半公共的辦公空間,然後再將這些空間轉租出去。

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從Green Desk到WeWork的創辦

他們最初的辦公空間Green Desk立刻收到了歡迎,房東希望能夠將他位於布魯克林的其他地產也做成類似的形式。但是麥克維利和諾依曼決定賣掉自己的業務,然後去追求真正屬於自己的事業。2010年,他們在Grand和Lafayette大街的街角開設了第一個WeWork辦公空間。這個辦公室有著裸露的磚塊和電線,而這些複古的裝飾都是麥克維利自己安裝上去的,他們對這個辦公空間的定位更像是一個精品酒店,而不是傳統的辦公室。

這個WeWork旗下的第一個辦公空間如今依然存在,它標誌著一個新時代的誕生。9年過去之後,如今它稍顯破舊,但是依然有許多小公司在這裡的玻璃辦公室裡面工作這,其中一些公司是這個空間誕生之後就已經入駐的。現在,附近的街區已經有了另外4個WeWork辦公空間,而在這座城市中WeWork辦公空間的總數已經達到了66個。考特尼·華萊士(Courtney Wallace)是WeWork的老員工,他自2011年起就一直在這裡工作,他告訴我對於WeWork所取得的增長,他感到非常驚訝,但是他認為諾依曼本人卻並不會太驚訝。他說到:“我覺得諾依曼會說,唯一讓他感到驚訝的,是WeWork用了這麽長的時間才取得當前的成績。”

諾依曼和麥克維利並不是“眾創空間”一詞的發明者——《紐約時報》曾發表過一篇文章詳細解釋了這個概念,而且最近幾年來市場上也出現了大量類似的企業——但是這兩個人卻很早的就看到這個領域能夠為他們帶來豐厚的回報。那段時間,地產租賃的價格相對較低,即使是在曼哈頓這樣的繁華地區;被企業裁員的員工需要找個地方去開始他們的副業;千禧代年輕員工對辦公室的要求也更高,他們需要的不僅僅是飲水機和傳統的小隔間。儘管麥克維利將自己的設計和建築知識帶到了WeWork,但是諾依曼依然帶著巨大的熱情進入了紐約的地產世界中。他搞定了WeWork第二個空間的租賃合約,這個辦公室正對著著名的紐約帝國大廈。在參觀了年輕地產大亨傑拉德·庫什納(Jared Kushner)的一處地產之後,諾依曼連哄帶騙地將庫什納帶到了一個酒吧裡,在幾杯龍舌蘭酒下肚之後,他們通過掰手腕的方式結局了對於租賃價格的分歧,諾依曼贏過了庫什納。直到如今,諾依曼和他的夫人依然和庫什納及其夫人、美國總統川普之女伊萬卡·川普(Ivanka Trump)保持著親密的關係。2011年的時候諾依曼曾說:“過去的十年是屬於‘我’的十年。而現在的這個十年則是屬於‘我們(WE)’的十年。”

在過去這些年中,WeWork孵化了許多成功的企業,例如床上用品企業Brooklinen,和視頻流媒體網絡企業Cheddar等。最近,一些著名企業也在WeWork那裡租賃了辦公空間,例如Facebook和亞馬遜等。

然而,要想顛覆已經成熟許久的商用地產行業需要大量資本的支持,好在諾依曼非常善於打動投資人。截止到目前,諾依曼已經成功獲得了超過120億美元的風險資本,該公司早期的投資人都對諾依曼的精力和野心讚不絕口。2015年,諾依曼曾宣稱:“在火星上建立WeWork已經成為了我們的目標。”特曾告訴WeWork的員工,他已經見過了埃隆·馬斯克(Elon Musk),他向對方介紹了WeWork的業務,並且準備在未來在火星上建立辦公空間,可惜馬斯克對此並不感興趣。早些時候,諾依曼還曾對他的朋友說,他希望建立起一個價值1000億美元的業務。

諾依曼不僅在投資人面前展現了迷人的個人魅力和高超的口才,這兩個特性也讓他成功地組建起了一個團隊,大量員工心甘情願地拿著較低的工資進行長時間的工作,因為他們相信自己正在為一家有可能改變世界的企業工作。在WeWork內部,諾依曼有著一種神秘的色彩,但是他自己對此卻總是輕描淡寫。他說過自己曾經一度每天工作20個小時,而且經常在半夜把公司的高管叫起來開會。一名前WeWork告訴我:“我曾經參加過凌晨2點開始的會議,而且諾依曼自己還遲到了45分鐘,但是那次會議是一次價值數百萬美元的會議。”很多人都對我說,他們對於WeWork的願景都非常買账,前提是諾依曼本人要進行宣講。每一周開始的時候,WeWork的員工在下班後都不能立刻回家,而是要參加一個名為“感謝上帝,又到了周一”的團建活動,這個活動會持續好幾個小時。一般情況下諾依曼都會發表結束語,之後員工會在辦公室裡一邊走動一邊喝龍舌蘭酒。

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辦公室的氛圍像是派對一樣

從創立之初,WeWork就經常舉辦這樣的活動,讓辦公室氛圍像是派對一樣,這家公司會為員工提供免費的啤酒。一名WeWork的前員工透露,諾依曼曾在她進行面試的時候就用龍舌蘭酒招待了她,公司機會每一次活動上,都少不了酒精飲料的身影,該公司的員工大部分都是年輕人,這些酒精飲料對於他們來說可以說是一種福利。很多員工都能說出諾依曼最喜歡哪種龍舌蘭酒,它就是Don Julio1942,全美各地的WeWork空間都會準備這種酒,當諾依曼前往的時候他們就會把酒拿出來。2014年的一個清晨,在WeWork於華盛頓特區的辦公空間開幕後不久,一名員工來上班的時候發現這裡的遊戲間像是被洗劫了一般。這名員工在看了前一晚的監控錄像後發現,原來是諾依曼和WeWork的副總裁邁克爾·格羅斯(Michael Gross)在這裡一邊玩遊戲一邊喝酒。

WeWork還有另外一個名叫“夏令營(Summer Camp)”的活動,這項活動對於一部分員工來說是一個巨大的福利,而對另外一些員工來說卻是一個噩夢。這是一個持續多日的活動,活動最初的舉辦地點位於WeWork高管所有的一個營區內。這個聚會上有各種各樣的活動,例如瑜伽、扔斧子、在樹葉上畫畫以及鼓樂隊表演等等,公司還會請來一些出場費用不菲的知名藝人來進行表演。煙鬼組合(Chainsmokers)曾來這裡表演,而他們的報酬並不是現金,而是WeWork公司的期權。加拿大著名歌手威肯(Weeknd)也曾專程坐著直升機來這裡表演。公司員工組成的樂隊TenaciousWe也曾進行過表演。該公司一名前高管說到:“這個活動上有各種各樣的東西,但是食物是這個活動上唯一的不算豐富的東西。”

2017年,這項活動的舉辦地被轉移到了位於倫敦市區之外的一個公園裡;員工從世界各地飛來這裡。其中一個員工對我說,他和他的同事在這個活動上徑直走向了吧台,每人要了兩瓶紅酒。他說到:“他們會給你兩瓶紅酒,然後我們會把它們喝乾。”另外一名在2017年準備離職的員工說,那天她在帳篷裡醒來,發現另外一名不認識的員工正在她的帳篷頂上小便。在談到這個夏令營的時候,她說到:“WeWork所有24歲以下的員工都會告訴你,這是他一生中最有意思的周末。但我參加這個活動可不是為了讓別人在我腦袋上尿尿的。”

這個夏令營也是諾依曼的吸引力巔峰期。據英國地產媒體《地產周刊(Property Week)》報導,在去年的夏令營上,諾依曼和自己的夫人以及麥克維利站在台上,與此同時台下的員工都在歡呼著“Olé,Olé,Olé”。一名來自印度的員工開始高喊:“加油,WeWork,加油!”,另一名來自加州的員工開始呼喊:“你正在改變世界,亞當,我們愛你!”奧古斯托·孔特拉斯(Augusto Contreras)是一名來自墨西哥城的員工,他在這次活動上成功地向女朋友進行了求婚。他在公司的部落格上寫到:“我當時感覺自己周圍都是我的親人。”

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WeWork公司的快速擴張之路

2017年,WeWork第200個辦公空間正式開幕,這個辦公空間位於新加坡,而諾依曼也終於找到了一個和他有著同樣的野心的合夥人。這個人就是日本巨頭軟銀的領導人孫正義。仿佛就是在一夜間,軟銀從風投界一個小玩家瞬間變成了全世界最大的投資機構,他們給初創企業提供的資金,超越了很多風投機構的想象:2016年,軟銀成立了願景基金(Vision Fund),這是一個規模達到了1000億美元的投資基金,主要投資方為沙特阿拉伯政府基金,這個錢多到無處安放的政府基金為願景基金提供了450億美元。願景基金開始了自己的大規模投資,他們投資過的企業包括Uber、Slack、DoorDash等等,他們的投資哲學如今已經被人所熟知:迅速將一家企業培養成行業內的領導者,不計較利益。

孫正義與諾依曼在WeWork的總部進行了會面,並且明確表示自己只有12分鐘的參觀時間。在這短短的12分鐘之後,他邀請諾依曼上了自己的車,在車裡孫正義用自己的iPad草擬了對WeWork的投資計劃,他要想對WeWork進行44億美元的投資。孫正義告訴諾依曼,要將WeWork的規模發展到比他自己最早預想的大10倍。他還要求諾依曼意識到一點,在一場戰鬥中,當個瘋子比當個聰明人更有用,他認為WeWork當前還是不夠瘋狂。孫正義認為,WeWork有可能會價值“數千億美元”。

孫正義之所以願意投資WeWork,是因為他認為這家公司能做的事情遠比將工位出租給個人和小企業多的多。在WeWork成立之初,諾依曼曾稱WeWork為“全世界第一個實體社交網絡”,今年春天他曾表示,從軟銀那裡獲得的投資只是用來為各種增長做基礎工作。他說到:“我們當前的投資是要打造一個用來獲取海量營收的基礎設施。未來將會有無數的營收在在這個基礎設施上產生。”諾依曼曾多次表示,WeWork當前的階段,就像是亞馬遜當初只賣書的階段。他的目標,是要打造一個能夠處理空間租賃、設計、建造和管理的大規模商業機器,他希望WeWork能夠孕育出無數個成功的企業。但是截止到目前,WeWork還沒能實現這個目標,例如他們一直都在嘗試將各種服務賣給企業會員,例如醫療保險和商業軟體,但是今天這部分收入隻佔該公司總營收的5%。

該公司的估值正是建立在他們的理念之上的,有人說WeWork不算是一家科技企業,但是至少它也是一個有著科技思想的企業。就連WeWork的競爭對手也不得不承認這家公司的租賃、分割、轉租的方式讓他們能夠以較快的速度進行擴張,並且能夠控制好成本。

最近一段時間,WeWork還在對技術進行投資,他們希望用這種方式更好的了解人們使用辦公空間的方式。該公司CTO希瓦·拉賈羅曼(Shiva Rajaraman)表示,WeWork的辦公空間有點像亞馬遜的倉庫,但是他們的辦公空間更有靈魂。該公司開始使用數據來提升會議室的管理,並且用數據來分析客戶的興趣,從而更好的籌劃社區活動。拉賈羅曼表示,他們發現位於布魯克林和舊金山的WeWork會員更喜歡都市園藝活動。一位來自Flatiron WeWork辦公空間的管理人員表示,自從開業以來,他們最大的發現就是這裡的人們喜歡坐在房間後部靠近窗戶的辦公桌邊。他說到,這是他們此前沒有預料到的事情,他表示人們的這種喜好事實上是非常合理的。

WeWork就像是資本主義制度下的基布茲(以色列的一種集體社區),弱者無法在這裡生存,一方面,這裡有一個社區。而另一方面,你獵殺到什麽就要吃什麽。”

從實際意義上看,軟銀的注資幫助WeWork解決了快速擴張以及地產價格上漲所帶來的成本上漲的問題。而且這筆資金也幫助WeWork獲得了更多的客戶。在獲得軟銀投資幾周之後,WeWork就開始了自己的行動。什洛莫·西爾伯(Shlomo Silber)是紐約另一家眾創空間企業的老闆,在猶太新年之後,他的手機上接到了多封郵件,這些郵件都來自他的客戶,這些客戶將WeWork發給他們的郵件轉發給了西爾伯。WeWork邀請西爾伯的客戶與西爾伯解除租約轉而入駐WeWork,而WeWork將會承擔賠償金,另外WeWork還給這些客戶提供了為期一年的免費租賃期。WeWork的入駐率開始直線走高,但是續約率卻開始出現了問題。很多WeWork辦公空間的員工都表示,一些精明的企業開始了“薅羊毛”行為,他們在幾個月的免費期結束之後就不再續約,然後等待新的WeWork辦公空間開張,再繼續去蹭新店的免費期。

對於增長,WeWork有著近似貪婪的胃口,作為一個曾宣稱將圍繞社區打造業務的創業者,諾依曼也采取了一些傳統地產大亨經常使用的手段。2015年,一名舊金山市中心的地產主趕走了兩個企業租戶,從而給WeWork讓路,當時有報導稱WeWork開出了相當於原價格兩倍的租賃價格。2017年,諾依曼給著名投資機構黑石集團(Blackstone)的一個高管打了電話,他抱怨黑石集團投資了WeWork的一個競爭對手。還有一次他告訴一位來自紐約的地產主,由於這名房東將物業租給了另一家眾創空間企業,諾依曼不僅計劃要擠垮這個競爭對手,還明確表示不再與這名地產主進行合作。

WeWork還曾狀告一些競爭對手存在商標侵權行為,例如UrWork、WE Labs和Hi Work。在2017年的一個訴訟中,WeWork表示狀告UrWork商標侵權,後者表示WeWork沒有“Work”一詞的獨家使用權。但是WeWork認為“對方公司的名稱與自己存在相似性,都是用一個兩個字母的單詞再加Work一詞”。

諾依曼和麥克維利都用了自己的童年經歷來闡述WeWork這一概念的形成,諾依曼還將以色列的基布茲形容為一種“失敗的社會實驗”,他認為這種社會形勢存在缺陷,因為“每個人都賺著同樣多的錢”。他說到:WeWork就像是資本主義制度下的基布茲(以色列的一種集體社區),弱者無法在這裡生存,一方面,這裡有一個社區。而另一方面,你獵殺到什麽就要吃什麽。

5月的一個下午,我來到了Thrive Global公司的總部,這個總部正是由WeWork所設計。Thrive Global由阿里安娜·赫芬頓(Arianna Huffington)所創立,該公司希望能夠“終結壓力和過勞病”。赫芬頓與WeWork公司的一名PR代表一同迎接了我,

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備受爭議的公司文化

WeWork最近正在努力拓寬其業務範圍,不再局限於為小企業提供辦公空間,幫Thrive Global所設計的這個總部,就是WeWork業務拓寬計劃的一部分。如今,WeWork超過40%的業務都來自員工超過500人的大企業,一些企業甚至租下了一整個WeWork空間供自己的員工使用。WeWork在格林威治村擁有一個10層的辦公空間,而這一整棟樓都被IBM公司租下。在內部裝飾方面,這些租用了WeWork辦公空間的企業有兩種選擇,第一種就是使用WeWork自成立以來就一直在沿用的裝修風格;另一種則是付出額外的費用,讓WeWork進行定製裝修,這項服務的名字叫做Powered by We。Thrive Global公司選擇了前者,這個辦公空間擁有一些WeWork標誌性的電話亭,不過它們的顏色更明亮一些,新的顏色是亞當·基梅爾(Adam Kimmel)所設計的,他以前曾是一位時尚設計師,而如今他的角色是WeWork的首席創意官。基梅爾對我說,WeWork現在擁有一個由50名視覺藝術家所組成的設計團隊,這些人每個月會做出超過1000個設計方案。在點綴方面,霍芬頓並沒有選擇這個團隊的作品,而是選擇了自己女兒的作品。

We Company的總部位於紐約的切爾西區,這裡有超過1000名員工,這裡就像是一個試驗場,該公司正在探索如何為規模更大的企業提供服務。We Company未來將會把總部搬到位於第五大道,也就是著名的Lord&Taylor旗艦店的所在地,不久前We Company剛剛收購了這塊地產。We Company當前的總部共有6層,在進入之後你會看到一個服務周到的咖啡館,和一個擺滿了沙發、躺椅,面積幾乎和著名家居品牌West Elm的展廳一樣大的“客廳”。這裡擺著桌上足球和台球桌,還有三台電子遊戲機。除此之外還有WeMRKT,該公司發言人稱這裡是一個“辦公室內的酒窖”,旁邊是一個提供啤酒、蘋果酒、冷萃咖啡、摩爾樂紅酒、加州葡萄酒、康普茶和塞爾脫茲氣泡水的廚房。

除了諾依曼和少數幾個高管之外,這個總部機會沒有人擁有固定的工位,一些WeWork員工稱,為了找到一個足夠安靜、足夠私密的辦公桌,他們經常需要進行體力和腦力上的爭鬥。和其他WeWork空間一樣,在這裡想要有一個專用的電話亭簡直就是一種奢求。喬爾·斯坦豪斯(Joel Steinhaus)是WeWork的一名高管,他告訴我以前在花旗銀行工作的時候,每個員工的空間大約在200-250平方英尺(大約18-23平方米),而在WeWork這一數字變成了50平方英尺(大約4.6平方米),但是另一名公司發言人對我說員工的實際辦公空間要高於這個數字。而且WeWork聲稱,他們所提供的公共空間和便利設施能夠彌補人均空間縮小所帶來的不足,而且這種所謂的擁擠實際上能夠帶來一些好處。有多名WeWork員工都曾對我表達過類似的觀點,他們說這種狹窄的樓梯和走廊能夠強迫人們與每一個迎面走來的人進行互動,從而加強他們之間的聯繫,培養其社區感。

打造社區一直以來都是WeWork所承諾的東西,他們打動大企業所憑借的不僅僅是前衛的設計和靈活的租賃條款,還有WeWork自己所宣稱的“WeOS”,也就是他們幫助企業優化空間和企業整體文化的能力。2017年,麥克維利並指派為該公司的首席文化官,而且他也非常喜歡使用WeWork眾多內部口號中的這一個:“將愛進行操作化(Operationalize Love)”。

但是在很多次採訪中,WeWork的很多現任和前任高管與員工都對該公司的文化提出過質疑,他們認為WeWork的文化不值得傳播。儘管該公司的有這樣一個口號:“要擁有生活,而不僅僅是謀生(Make a Life, Not Just a Living)”,有報導稱該公司各個級別的員工每周都需要工作60-70個小時,而且公司還會強製員工參加“感謝上帝,周一又到了”和“夏令營”這樣的活動。在年會上,該公司會發給每個員工一個手環,有專人在簽到台負責掃描這個手環,從而監測員工是否參加了活動。如果員工多次缺席活動,他們的經理將會收到通知。多名員工都是這樣描述WeWork的工作周期的:新人加入公司,被公司的使命所感動,然後被榨乾,選擇離職,之後新的人又加入進來。多名管理人員都對我說,諾依曼對員工的鼓舞,對於這家公司來說至關重要。其中一位管理人員說到:“從業務的角度來說,這種文化的確起到了作用。”

許多員工還表示,公司內部的人事變動簡直多到讓人眼花繚亂的程度。多個人對我說,諾依曼曾經表達過這樣一個想法:每年對公司20%的員工進行換血,或是通過榨乾員工讓他們自己辭職,或是通過解雇員工的方式,以此讓留下來的員工時刻保持警惕。但是諾依曼本人否認了這個說法。媒體曾經報導過兩次WeWork的大規模離職事件,對這兩次報導,該公司的說法都是裁去了一些工作效率低下的員工,屬於企業運營中的正常舉措。一位WeWork前管理人員對我說:“在WeWork工作的時候,你會覺得這裡缺少文化,對於一家兜售文化的企業來說,這是一件很諷刺的事情。如果說這裡有文化,那麽這個文化就是隨時有人出入的大門。”在獲得高速增長的同時,WeWork也需要進行快速的招聘工作,在這個招聘的過程中他們也曾遇到過一些挑戰:2015年,諾依曼狠狠地責備了招聘部門,稱他們對候選人的背景調查做的不夠好,因為他發現WeWork雇傭了一個有前科的員工,這名員工幾年前曾通過欺詐的方式獲取工作,而且還有過騙取錢財的行為。

對於增長的過分關注,很多時候都會讓企業忽視其他方面的問題。有人對我說,當WeWork只有100多名員工的時候,諾依曼曾與公司的另外兩個高管格羅斯和諾阿·布羅斯基(Noah Brodsky)接受員工的提問。有員工稱公司的領導團隊缺乏多樣性,諾依曼駁斥了這個觀點,並且用自己和台上的另外兩個人來作為論據,他說到:“我的頭髮是深褐色的,邁克爾的頭髮是金黃色的,而且我們還有紅色頭髮的諾阿。”

許多員工和管理人員都認為,WeWork的文化很多都起源於諾依曼自己,他制定的一些規則會讓其他人感到匪夷所思。去年夏天,他在公司全員會上宣布,WeWork員工將不能再報銷含有肉類食品的餐費。連公司的一些資深員工都不知道諾依曼為何會做出這樣的決定,也不知道這個決定有什麽意義。成百上千名員工加入了一個Slack頻道,他們在這裡探討公司的這項政策,而同時另外一些人則找到了對策:一個來自紐約科技行業的人曾透露,WeWork的一些員工在與她吃過飯之後,要求她去自己的公司報銷餐費。

而公司的頂級決策層,看上去就像是一個私人俱樂部。高管中很多人都是諾依曼來自以色列的朋友,以及他的家人。在一次高管聚會上,諾依曼甚至半開玩笑地稱任人唯親是一種美德。有一次一名年輕女性來WeWork面試,管理人員問她的第一個問題竟然是有沒有男朋友(這名管理者後來被解雇)。去年,兩名女性員工稱自己根本找不到公司的首席創意官,也是她們的直接匯報對象基梅爾。不久之後基梅爾表示她沒有見這兩位女下屬,是因為他和他的夫人,女演員莉莉·索博斯基(Leelee Sobieski)之間有一個約定,那就是彼此不能單獨與異性見面。今年10月,該公司企業文化前負責人盧比·阿那亞(Ruby Anaya)將WeWork告上了法庭,她聲稱自己在公司的年會和夏令營上都遭到了肢體猥褻,目前這個訴訟正在等待宣判。

許多人都曾經表示,他們擔心公司內的年輕員工會受到這種企業文化的不良影響。一名當前正在自己創業的前WeWork員工對我說:“我花了很多的時間來研究企業文化和人力資源,我發現,如果你總是擔心其他人的想法,你的工作速度會受到影響。”而另一位WeWork的員工則對我說,在公司工作的這段時間,讓他思考了這樣一個問題:如果他運營著自己的初創企業,他會有什麽與WeWork不同的做法。這名員工提到了Facebook的口號:“你可以快速前進,打破陳規(move fast and break things),但是你不能快速前進,擊垮員工(move fast and break people)。”

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分支業務:WeGrow和WeLive的誕生

WeWork只有少數幾名女性高管,而其中之一就是諾依曼的夫人麗貝卡·諾依曼(Rebekah Neumann)。他們第一次約會的情形如今已經成了公司內部的一個傳說:麗貝卡對當時還在經營Krawler嬰兒爬行服的諾依曼說,他現在做的東西都是“狗屎”,他需要做點屬於自己的東西。諾依曼對我說:“麗貝卡和我是生活中的聯合創始人。我們相遇之後,她突然把 ‘生活遊戲’這樣的字眼添加到了我的詞典中。”

麗貝卡在康奈爾大學學習了商業和佛學。在畢業之初,他先是選擇了前者,成為了一名Smith Barney公司的股票經紀人,之後她又前往印度學習了瑜伽。她還曾跟隨自己的表姐格溫妮絲·帕特洛(Gwyneth Paltrow)一起演過戲,但是她並沒有堅持下來。她對諾依曼說,如果想要娶她,諾依曼要先獲得“修行”,之後她將諾依曼介紹給了喀巴拉,日後諾依曼將卡巴拉稱為WeWork誕生的基礎。他還曾鼓勵多位公司高管前往喀巴拉中心去與一位“導師”會面。諾依曼夫婦一共有5個孩子,在很多公司的活動上,麗貝卡都曾讚美過母性的偉大,並且還對WeWork的員工們說過一些讓他們感到不舒服的話。例如在去年的夏令營上,在談到幫助自己的丈夫創業的時候,她說到:“女性一個重要的組成部分,就是幫助男性實現生命的召喚。

在這家公司裡,麗貝卡有著多個頭銜,她目前是公司的首席影響官、WeGrow的負責人。WeGrow是位於WeWork切爾西總部三層的一個學校,於2017年開業,該公司將這個學校稱為是一個“有社會意識的創業學校,旨在解放每一個孩子的超能力”。WeGrow項目包括了Flatiron School,這是WeWork在2017年收購的一個面對成人的編程培訓機構。

諾依曼夫婦成立這個學校的一部分原因,是他們找不到一個適合自己孩子進行學習的學校。這個學校的學費有兩檔,3-4歲的孩子為3.6萬美元,5-11歲的孩子為4.2萬美元。在WeGrow成立的時候,在教育方面沒有任何背景,也沒有接受過什麽培訓麗貝卡說:“在我看來,上小學的孩子也可以創業。”這個項目的學習負責人此前曾對媒體表示,他們發現了一個“非常熱愛項目管理”的孩子,並且已經給這個小女孩找到了一名導師,這個導師來自WeWork的活動策劃部門。

WeWork的第三個版塊WeLive成立於2016年,當前有兩個項目,一個位於紐約曼哈頓的金融區,另外一個則位於華盛頓郊區,配備了公共便利設施的小型住宅公寓。經濟衰退期間,也就是WeWork成立的時候,他們就租下了華爾街110號公寓,那時的華爾街剛剛遭受了金融風暴的席卷。但是在WeLive項目開始不久之後,WeWork就意識到他們在商用辦公空間領域所取得的成功,不足以讓他們在情況更加複雜的居住地產領域也獲得類似的成功。去年,諾依曼還堅持說:“WeLive將會成為體量比WeWork還大的業務。”然而實際上這個項目卻一直在掙扎。該公司曾一度預計在2018年的時候,他們將會擁有69個WeLive公寓,而實際上如今他們的居住公寓數量依然是兩個。不過該公司的第三個位於西雅圖書的WeLive公寓預計將於明年開放。

WeWork還繼續在嘗試進軍其他許多領域。2016年,他們投資了一家西班牙企業,這家企業針對衝浪愛好者生產人工造浪池。一年之後,他們開了一家名為Rise by We的健身房(該公司曾經考慮過WeRun和WeWorkOut這兩個名字,但是最終遭到否決),這家健身房的管理者為諾依曼夫人的兄弟,一位以色列前足球運動員。今年晚些時候,Rise by We還將在布魯克林開設第二家點,除了健身房之外,這裡還會有22萬平方英尺(大約2萬平方米)的WeWork辦公空間。今年1月,WeWork還開了一家咖啡館,這裡的座位費為6美元/半小時,咖啡另付費。WeWork還投資了一家銷售咖啡伴侶的食品企業,這家企業的創始人為前衝浪運動員萊爾德·漢密爾頓(Laird Hamilton)。他們還投資了一家生產減肥咖啡伴侶的企業,這家企業的三位親兄弟創始人在創業之初就選擇了WeWork的眾創空間,並在WeLive租下了一個三居室,還會去Rise By We健身。

當我在諾依曼的辦公室見到他本人的時候,我在辦公室看到了一副畫,上面畫的是一座未來的城市,上面用大大的字寫著“2048”。諾依曼笑著對我說:“我應該把它藏起來。”他說自己現在還不能過多的談論這個話題,但是有一點是他可以說的,他表示,無論未來會變成什麽樣子,這種轉變會從2028年開始。

今年5月,WeWork成立了一個名為ARK的投資基金,這個基金允許公司開始購買房產。諾依曼在接受彭博社採訪的時候曾開玩笑地表示ARK這三個字母代表著“亞當、麗貝卡和孩子們(Adam, Rebekah, and kids)”,但是之後WeWork澄清說,這三個字母代表的是“資產、回報和啟動者(asset, return, kicker)”。

這個基金的建立,也解決了該公司最近面臨的一個棘手的問題。過去多年來,諾依曼個人購買了四棟建築的所有權,這些建築都是WeWork建立辦公空間的建築,包括被IBM租下來的那一棟,諾依曼在2015年與以色列時尚設計師艾列·塔哈利(Alie Tahari)一起斥資7000萬美元收購了這棟建築。諾依曼一家還在漢普頓擁有一座價值170萬美元的房屋,這個房子坐落於格林威治村,有6個臥室,在經過重新返修後甚至還有一個專門用來停嬰兒車的車庫。他們在威切斯特擁有一座價值1500萬美元,佔地60英畝(約364畝)的房子;在格拉梅西還有4個公寓,總價值大約為3500萬美元。《華爾街日報》今年5月曾報導稱,WeWork向一位未透露姓名的“主要股東”支付了超過3700萬美元的租金,外界懷疑這名未透露姓名的股東就是諾依曼本人。

7

WeWork會成功嗎?

諾依曼的這些置業活動讓他遭受了批評,因為這種行為與該公司的利益產生了公然的衝突,隨著公司即將進行IPO,諾依曼表示他會按照成本價將自己所擁有的大樓出售給ARK。他對我說:“我購買大樓從來都不是為了掙錢。”他表示自己置業是為了向那些對WeWork有所懷疑的地產主展示,說明WeWork是一個有實力的租戶。他說到:“我的股權給我帶來的財富超過了任何一種投資形式。如果我想賺更多的錢的話,我應該多買點WeWork的股權。”但是儘管如此,諾依曼曾對身邊的人表示,在過去數年中,在進行地產投資的過程中他已經出售了價值數百萬美元的WeWork股權。最近幾年中,他對數家公司都進行了個人投資,包括一個連鎖酒店品牌、明星廚師丹·巴伯(Dan Barber)的定製餐廳,以及旨在“讓身體隨著年齡退化的情況徹底消失”的生物技術企業Life Biosciences。

去年的聖誕節來臨之前,孫正義在電話中告訴了諾依曼一個壞消息,軟銀投資向WeWork投資160億美元並成為後者主要股東的計劃被取消了。股市暴跌,包括沙特阿拉伯政府基金等願景基金投資者,都對在地產行業追加投資的想法產生了猶豫。最終軟銀向WeWork投資了10億美元,並且從員工和其他投資人那裡又購買了價值10億美元的股權。儘管這個投資數目比其他所有競爭對手能獲得的投資的總和還要高,但是對於諾依曼來說,這依然是一件讓他感到失望的事情,而且他的這種失望也被媒體報導了出去。今年1月在該公司的年會上,諾依曼告訴員工,所有從公司外部傳來的消息都是“虛假或具有誤導性的”。

WeWork還能繼續下去嗎?這家公司一直以來所遇到的都是不錯的經濟形勢,他們的業務從來沒有經受過逆境的檢驗。WeWork認為,在經濟衰退中,大型企業將會進行裁員,而被裁的員工將會需要辦公空間來東山再起。然而,他們沒有提到,在裁員之後,那些租用了WeWork辦公空間作為輔助辦公室的大企業將會退租,而創業者們也將會重新回到咖啡廳去辦公。另外,那些將自己的物業出租給了WeWork的地產主,也很有可能會提出與WeWork重新商定租金。

在互聯網泡沫時代,一家名叫Regus的公司成為了股票市場的寵兒,他們提供的服務與WeWork類似,只不過他們的辦公室的設計感沒有WeWork那麽強而已。2000年,著名媒體《Fast Company》發表了一篇標題為《未來的辦公室》的文章,報導顯示,Regus將在辦公地點打造“社區”。然而在互聯網泡沫破裂的時候,Regus破產了。如今這家公司已經再度出現,並且更名為IWG,它的存在代表了WeWork的另一個難以解決的問題。IWG當前大約擁有3000個辦公空間,在全球範圍內擁有250萬客戶,這一數字足以讓WeWork自慚形穢。當前IWG已經能夠盈利,如今也有了更時尚、與WeWork非常類似的服務。這家公司現已上市,當前的市值大約為30億美元。

地產行業中的每一個人都希望WeWork的這種靈活辦公空間服務能夠成為這個行業中的一個重要組成部分,而且就連WeWork的很多競爭對手對於諾依曼本人也心存感激,因為他成功推廣了聯合辦公和短期租賃這個概念。就連那些批評WeWork企業文化,以及對該公司的高速增長持懷疑態度的人,也表示這家公司未來很有可能成為地產行業一股不可忽視的力量。然而與此同時,也有很多人開始思考這樣一個問題,WeWork和IWG之間有何區別?兩家公司之間的價值為何相差了440億美元?在去年披露的財務數字中WeWork承認了自己虧損的歷史,並且表示從公司層面來看,可能無法實現盈利。他們還發布了一個獨創的財務指標“community-adjusted EBITDA”——未計利息、稅項、折舊和攤銷前利潤,這是一個會計認可的衡量公司業績的方法——然而很多成本都沒有計算在這個指標之中,例如行銷成本、施工成本和設計成本等等。WeWork方面表示,在公司成熟起來之後這些成本就會消失,他們使用這個財務指標就是為了向外界證明他們有能力獲得健康的利潤。《金融時報》在評論WeWork所採用的這個指標時是如此說的:“或許這是我們這一代最臭名昭著的一個財務指標了”。WeWork的員工對我說,如果公司的市值能夠達到當初軟銀設想的一半,他們就已經很高興了。WeWork的一個競爭對手說到:“就算他們的估值下降到了50億美元,諾依曼的身價依然會高達10億美元。

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WeWork的目標

在辦公室中,諾依曼依然表現得非常樂觀。WeWork的發言人提醒我還剩最後一個問題可以問。之後諾依曼對我說:“問一個讓你的讀者在讀了以後有可能獲得成長的問題。”我對諾依曼說,我在2016年曾看過他說的一句話,他那時表示他最終的目標是要打造WeWorld,要讓他的公司擁有大量不同的業務,最終形成一個廣大的生態系統,讓人們沒有任何理由想要離開的生態系統。我問他現在是否依然有這個目標,以及這個想法會不會出現什麽問題。諾依曼回答說:“這是一個好問題,你問的不錯。我不認為我們可以隻手改變世界。我覺得我們可以打造一個能充當催化劑的組織,催生出長期的、可計量的改變。就像我們內部所稱的WeOS一樣,一個讓工作和生活都變得更好的作業系統。”

隨著IPO的臨近,諾依曼認為公司需要做更少的事情,但是所做的每一件事情都要做的更好。他們將取消夏令營活動。他不再追求WeSail和WeBank項目,儘管今年1月在接受採訪的時候諾依曼曾對另一位記者表示WeBank“即將到來”。可惜的是,在這次採訪中我沒有時間詢問有關WeWork Mars的問題,也就是在火星上建設辦公空間的計劃。對於改變,諾依曼持有開放的態度,他想過把自己的一頭長髮剪短。但是他不會放棄自己最大的理想和願景,他讓公司的一位發言人給我發了一封郵件,裡面是公司內部流傳的一段話,他用這段話來概括他的短期目標。這段話中有一句來自禪宗:“我們被自己無限的潛能所吸引。”

諾依曼所取得的成功大到讓人難以置信:如今WeWork分布在全球28個國家100多座城市,擁有485個辦公地點,吸引了46.6萬個會員。2014年,該公司的營收僅僅為7500萬美元,而到了2018年這一數字上漲到了18億美元。3年前,這家公司只有1000名員工,而如今他們的員工數量上漲到了1.2萬人,而且還在以每周100人的速度增加著。現在他們坐擁2200萬平方英尺(大約20萬平方米)的辦公空間,這些用玻璃牆隔開的空間如今已經重新定義了人們對辦公地點的審美標準。去年秋天,他們還成為了曼哈頓地區最大的租戶,在倫敦市中心,他們也成為了第二大租戶,僅次於英國政府。當Uber登陸紐交所後,We Company如今成為了美國估值最高的初創企業,如今他們的估值已經達到了470億美元。今年4月底,諾依曼宣布該公司已經提交了申請,並且準備開始IPO進程。

然而,關於公司的一些問題也不得忽視。比如業界有人用"企業內部,員工和高管卻用混亂、讓人反胃和不端行為"等關鍵詞來形容WeWork的公司環境,這與公司所取得的超快增長速度格格不入,而且公司業務也存在問題:去年WeWork的虧損高達19億美元。但WeWork畢竟重塑了辦公地產行業,並且他們還要重塑我們生活中的其他方面。諾依曼最近曾對一位接近該公司的人說,他認為憑借WeWork的規模,他們將能夠幫助人們解決世界上的一些重大問題,例如難民危機,他說到:“我必須盡可能創造最高的價值,因為當國家間發生戰爭的時候,我希望他們能來找我。”

今年春天的一天,諾依曼坐在WeWork位於切爾西總部的一個大會議室裡,他向我抱歉地說到能夠接受採訪的時間有限。他說到:“在很短的時間裡了解一個人,並且能夠準確地描述真相,這是一件很難的事情。”除了提升世界的意識之外,We Company的每一個版塊都有自己特別的任務。WeWork是要“打造一個讓所有人都能夠生活,而不僅僅是生存”的世界。WeLive的主要業務是在金融區提供帶有家具的住宅公寓,最低價為3175美元一個月,這個版塊的目標是要解決全球日益增加的孤獨感和自殺率,他們要做到“沒有人感到孤獨”。WeGrow是該公司的教育版塊,包含了小學教育和編程教育,這個版塊的目的是要“釋放所有人的超能力”。

我問諾依曼他的超能力是什麽,他回答說:“改變。我認為這是最厲害的超能力。”他提到了一部名叫《英雄(Heros)》的電視劇:“裡面有一個非常厲害的角色,他能夠擁有所有超能力。”諾依曼說到的這個角色,實際上是劇中的反派:一個靠殺人獲得其他人能力的連環殺手。(騰訊科技編譯/芥末)

END

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