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網絡直播、地攤經濟 華南城的疫後關鍵詞

觀點地產網半年已到尾聲,全力衝擊年中目標的大批上市公司,緊趕慢趕在6月30日前放出了一波又一波公告。

百億級土拍、物業上市、重大資產轉讓……綠城、世茂、金科、萬科等輪番霸屏媒體頭條後,一直強調“我們和房地產行業不同”的華南城,也公布了2019/20財年年度報告,並召開了線上業績發布會。

董事局主席鄭松興依舊保持低調,董事長助理兼投資者關係負責人汪智斌、首席財務總監陳茂昌為代表的管理層,通過電話會議分享了華南城過去一年的業績。

定位於現代化綜合商貿物流基地和製造業高端集成衣務平台,華南城“商貿物流+”模式仍緊密圍繞著哈爾濱、西安、鄭州、合肥、重慶、南昌、南寧、深圳八座華南城展開。

在本次公開交流中,華南城透露了新一年經營目標:合約銷售目標、持續性收入增長目標維持不變,仍定為160億港元與20%;住宅比例將調整為48%,多功能商業業務收入佔比將上升。

連續四年稱出售全部住宅物業

一如往年發布會,財務負責人陳茂昌在業績匯報環節中,對公司各個業務板塊進行了回顧。

截至2020年3月31日,華南城總收入為98.88億港元、同比下降3.8%,股東應佔溢利為26.33億港元、同比下降19%,每股基本盈利降至32.47港仙;持續性收入則按年增加4.2%至24.12億港元,佔總收入的24.4%。

新型疫情是華南城物業銷售的交付與持續性收入增長產生變動的主要誘因,據陳茂昌透露,若剔除疫情、匯兌影響,華南城整體業務增長在8%左右。

具體到業務中,物業銷售及融資租賃、物業租賃及管理服務、其他業務三大板塊收入分別為74.76億港元、13.44億港元、10.68億港元,對應總收入分別佔比75.61%、13.59%、10.8%。

可以看出,雖然華南城從物流起家,但物業銷售仍是收入主要來源。其中,華南城的物業銷售以住宅銷售為主,並涉及交易中心(批發市場)與多功能商業物業。

從中洲控股收購華南城未果的2016年到快速擴張住宅銷售的2017年,到傳遞“平穩、穩妥、有信心”的2018年,再到國內外關係變動加速的2019年,華南城已經連續四年在年報中稱:“將保留物流及倉儲設施、酒店等物業及50%的商品交易中心作為自營或長期出租用途,以獲得穩定持續性收入以及資產增值,而余下約50%商品交易中心及全部住宅物業將逐步出售。”

期間,華南城住宅物業銷售收入分別為68.22億港元、101.62億港元、62.84億港元、66.15億港元,合約銷售金額分別為86.36億港元、120.26億港元、146.77億港元、135.14億港元,住宅銷售與合約銷售佔比波折下行,住宅銷售對總收入貢獻亦已降至六成。

來源:企業公告,觀點指數整理

華南城如今可售的住宅規模還有多少?年度報告中並未詳細列出,單從土地儲備來看,以住宅、倉儲面積與商業為主。

截止目前,華南城已賣出物業為840萬平方米,已竣工可售物業約1000萬平方米,發展中物業690萬平方米,包括12個月內完工的物業260萬平方米。按照2019財年售出的65.63萬平方米(建築面積)計算,過去一年住宅銷售面積對已售物業面積佔比為7.8%,比例並不算高。

此外,華南城已購買但未動工的土地面積為1700萬平方米,總規劃面積8100萬平方米,已購買的規劃面積4300萬平方米、佔比53%,另有47%規劃面積待售。

管理層總結道:“公司還有很大的空間。”

住宅銷售之外,多功能商業物業與交易中心帶來的銷售收入一般,但變動幅度很大。其中,多功能商業物業去年銷售收入4.61億港元,同比增長了13倍;交易中心銷售收入6.49億港元,同比降幅達六成。

就其他業務而言,受益於倉儲面積增加與第三方物流業務增長,華南城起家的物流及倉儲服務收入為4.05億港元、同比增加40%,在總收入中佔比回升至4%,目前已通過20個網點覆蓋到400多個城市,園區面積達81萬平方米、出租率近90%。

至於融資與債務,華南城對自己有十足的把握。以年內到期的149億港元債務為例,以账上現金103億港元、持續性經營回款疊加境內銀行貸款,即便不發行新的債券,陳茂昌認為這149個億對公司來說不會是問題。

他指出,受益於八座華南城交通配套提升和多功能商業物業開發,華南城在過去一年內完成了48億港元的10-15年期融資,並陸續回購注銷了約2400萬港元股票及1.5億美元優先票據,這些將提振投資者的信心。

至於如何實現160億港元的合約銷售目標與20%的可持續收入增速,華南城管理層們頻繁提起了兩個項目:一是南昌網絡直播培訓基地,二是與萬達商管達成合作的深圳華南城。

網絡直播與“地攤經濟”紅利

華南城的“商貿物流+”模式發展歷經十餘年,自2014年獲得騰訊戰略性投資入股後,便朝著數字化運營發展。

2019年,華南城成立投資開發集團和商業管理集團,分別管理集團的項目開發建設及項目招商運營。就商業管理集團而言,電商、大教育是租戶結構中的兩個重要板塊,而兩者均與網絡直播密切相關。

在合肥華南城,職業教育租賃面積達25萬平方米;在深圳華南城,電商產業園佔據了國內電商行業的半壁江山;在南昌,華南城興建了3萬平方米網絡直播培訓基地,後續將會推廣至全國各個華南城。

管理層透露,南昌網絡直播培訓基地目前首批進場裝修已有8000平方米,此前公司與政府聯合舉辦了若乾期相關培訓,將有助於園區商家後續發展並反哺園區經濟。

據官網公示,南昌華南城成立於2007年11月,規劃總建築面687萬平方米,前期計劃投資額超過200億元人民幣,涵蓋青少年教育中心、總部商務中心、商業廣場中心、商旅文化中心、人才服務中心、雲倉物流中心、高端人居中心,被列為“江西省重點建設項目”、“江西省電子商務示範基地”、“國家級大學生電子商務創業孵化基地”。

談及疫情對商業的影響,華南城表示,雖然疫情期間公司辦公大樓等商業融資租賃收入大幅下滑,但目前全國商業基本複產復工,疫情對公司影響已經告一段落。此前,國家對中小企業提供的優惠政策及鼓勵地攤經濟等政策,均對公司構成利好。

一方面,國家對中小企業的鼓勵直接惠及公司,如可獲得優惠政策補貼;另一方面,華南城可作為平台,搭建銀行與中小商家之間的合作;同時,地攤經濟政策惠及華南城簽約的10萬個小商家,有利於其提升營業額。

商業方面,基於自身商貿+物流平台的定位,華南城向觀點地產新媒體表示,未來將參考深圳華南城與萬達商管的合作,以多元化模式來拓展商業合作。

以深圳華南城為例,2019年12月25日華南城集團與萬達商管集團達成了30萬平合作協議,由萬達商管接手改造設計、招商和運營位於深圳市龍崗區平湖的華南城4號交易廣場,即原華南城舊有批發市場,租金收益雙方分成。

根據合作協議,該項目零售業態比重僅佔三分之一,主要突出旅遊、運動、夜經濟等新業態,並採用萬達的數字化建造體系進行改造以及運用商業數字化管理系統進行運營,計劃於2020年啟動改造,2021年開業。

華南城管理層還透露,深圳華南城另有200多萬平建築面積,還將引進更多綜合商業運營商與品牌合作。

公開資料顯示,深圳華南城成立於2002年12月,規劃總建築面積264萬平方米,計劃總投資額超過100億元人民幣,涵蓋紡織、服裝、皮革、皮具、電子、五金、化工、塑料、印刷、紙品、包裝、小商品等產業門類,屬深圳市政府“重點物流項目”、“綠色通道項目”,並被列為“深圳市重大建設項目”。

此外,奧特萊斯的銷售和運營是八座華南城配套升級中的重要一環。據2019年報披露,奧萊商城銷售收入及運營收入分別為17億元人民幣、4.4億港元。除去疫情影響,業務增幅在7%左右,“非常不容易”。

華南城曾公開表示,公司所運作的項目建設運營需要耗時10年之久。如何實踐“重招商、強運營”,實現未來商業和物流地產方面的持續性收入提升,要走的路還很長。

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