李庚南：房地產是否真的迎來“春暖花開”？

　　文/意見領袖專欄作家李庚南

　　清明乍過，暖風微醺，春暖花開。然而，樓市猶是撲朔迷離，乍暖還寒。我們已經看到，房地產市場在政策端、供需端正出現明顯各種或微妙的變化，頻頻釋放出樓市解封、回暖的信號，但樓市的“春暖花開”似乎仍在季節的期待之中。

　　政策面，已是暖風微醺

　　自去年四季度以來，在堅持“房住不炒”定位下，政策層面應該說已是暖風頻送。針對去年三季度以來全國新房、二手房和土地市場快速降溫，中央已連續釋放維穩信號，提振市場信心，政策微調的意圖已被市場充分解讀。

　　在調控政策導向上，更好滿足購房者的合理住房需求、促進房地產業健康發展和良性循環、探索新發展模式的調控方向不斷清晰。在房地產信貸政策上，支持房企合理融資需求和居民合理住房需求的導向日益明確。

　　在地方政府層面，各地政府樓市鬆綁的趨向正以不同形式出現。據統計，2022年以來，全國已有超70城頒布了各種穩樓市的政策，涉及放鬆限購限貸、降低首付比例、下調房貸統計利率、放鬆限售限價等，各地的調控模式正悄然轉向

　　在房貸政策執行方面，各商業銀行開始適當下調首套房首付比例、下調房貸利率，放貸周期明顯縮短。今年以來，已有十餘個城市下調房貸利率，至少10個城市的商業貸款首套房首付比例下降至20%。與此同時，房貸放款周期明顯縮短。103城平均放款周期由去年的三、四個月縮短至1個月左右，其中19城放款周期低於20天。

　　供給端，仍然寒意濃濃

　　儘管房地產政策面已是暖意頻送，但房地產調控總基調未變，“三條紅線”、房地產貸款集中度監管依舊，市場需求萎縮疊加疫情反覆，使房地產行業面臨資金回籠緩慢、外部融資困難、到期債務壓力大等現實困境，房企經營虧損、資金鏈斷裂乃至陷入債務危機的情況頻現。

　　一是房企投資信心仍未恢復。今年前2個月，全國房地產開發投資增速繼續收窄，與之相對應的是，房地產新開工面積、竣工面積、土地購置面積同比全面下滑。

　　二是房企資金循環不暢，流動性壓力凸顯。1-2月。全國建案銷售金額、面積同比分別下降9.6%和19.3%，其中住宅銷售面積、銷售額分別下降13.8%和22.1%。3月份全國30大中城市建案銷售套數和面積同比均為-47.3%，近乎腰斬。相應地，房企到位資金同比下降17.7%。房企資金鏈總體仍較緊張狀況仍為根本好轉。除受銷售資金回籠慢影響外，房企面臨更突出的問題是到期債務壓力大、發債和續債難度增大。受流動性疲弱、信用評級遭下調影響，房企發債整體難度加大。數據顯示，3月份房企信用債發行規模較去年同期同比下降35%，部分民企發行中資美元債，成本普遍超過10%。

　　三是房地產去化周期上升，去庫存壓力增大。東興證券數據顯示，3月1日-3月24日，45城建案累計銷售面積同比下降42.6%，而上月同比降幅為23.8%。去化周期繼續上升，15城建案去化周期為654天，上月同期為586天。

　　需求端，依舊躊躇不前

　　今年以來，儘管各地紛紛頒布政策鬆綁措施，但整體預期仍偏弱，觀望情緒依舊較濃，市場信心恢復尚待時日。在經濟增長面臨“需求收縮、供給衝擊、預期轉弱”三重壓力的現實背景下，疊加疫情的反覆，居民就業環境緊張、購買力減弱是可想而知的。

　　房地產政策面與供給、需求端呈現的明顯反差，恰恰反映了當前樓市走向的困惑。一方面，政策端已釋放了充分的暖意和“暗示”；另一方面，房地產無論是供給端還是需求端都“心灰意冷”，遲遲未能走出寒冬。說明依托各地小打小鬧式的政策微調或難從根本上改變市場的走向與預期。

　　因此，我們需要認真反思既有的、與房地產發展新模式不相適應的政策，從房地產供給、需求兩端同時鬆綁、發力，果斷取消不合時宜的新建建案限制性政策，將市場的還給市場，從根子上解決新房與二手房價格倒掛衍生的一系列問題，或是解開當前房地產困境之死結。這就需要對舊有的調控模式的不合理因子的修正，對既有的調控政策按照“維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環”導向進行合理優化。

　　但是，房地產調控政策的優化仍應張弛有度，要有利於合理市場預期的形成。關鍵是，要在理念和實踐中，亟需深刻領悟“支持建案市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環”的內涵，認清這一要求與“房住不炒”的同一性，協調好二者的關係。

　　一方面，現有調控政策中不利於房地產行業良性循環、不利於滿足人民群眾合理住房需求的成分需要取消或改進。落實調控政策要避免一刀切，防止滋生新風險和次生風險。一是要對融資領域的供給行為進行糾偏，要在堅守“三條紅線”基礎行，滿足房企正常合理的融資需求，包括發債等，以促進房企化解資金鏈風險；二要通過適當放鬆限售政策，促進房企去庫存，盤活資金，緩解資金壓力。三是從需求方，實事求是地優化限購限貸方面的政策，對剛需、改善性住房需求應按照滿足群眾合理住房需求的要求，適當調整限購的對象範圍，實施差異化的房貸政策及利率政策。

　　另一方面，現有調控政策中需要堅持的精神不僅不應削弱，還應進一步突破。首先，從推動降杠杆出發，“三條紅線”仍需守住，並多措並舉，繼續推動房企瘦身，防範債務危機風險。通過推動並購重組，實現行業重整。其次，適時取消建案預售製，從長效機制上解決房企高杠杆、高周轉的問題。至少對預售資金的監管應該嚴格而不是放鬆。核心是要維護好購房人的合法權益。第三，要堅定不移推動房地產行業向新發展模式轉型。提高住房質量和售後服務，以切實維護群眾利於；大力倡導綠色建築，促進房地產業與雙碳戰略的融合。

　　(本文作者介紹：先後供職於工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)