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“菏澤取消限售事件”,輿論反應有點過頭

資料圖 圖片來源:視覺中國

12月18日晚,山東菏澤一則關於取消住房限售政策的通知引發了廣泛的關注。

輿論對菏澤樓市調控反應過頭了

這個名為菏澤市《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》中明確規定,取消新購住房限制轉讓措施。而這個限售措施頒布於一年前,當時的檔案規定:“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施,即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易,非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”。

對於這個被媒體解讀為“打響樓市調控第一槍”的舉措,山東省住建廳先是表示菏澤的檔案“沒有報備,已經要求菏澤住建局盡快進行政策解讀”。隨後媒體報導,山東省住建廳人士回應指出:關於房地產調控,山東省住建廳和國家的調控政策是一致的,採用一城一策、因城施策的管控措施。因為各地方城市情況不一樣,在政策方面也不是一刀切,省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策。

如果山東省住建廳這個有關人士的回應是真的,這意味著,除非遇到更大的輿論壓力,菏澤市取消限售的政策會成為現實。

對於菏澤取消限售,一方面,我認為輿論的反應有點過頭了,這不過是個非熱點的四五線城市調控政策的微調,並不具有代表性;另一方面,站在中國經濟的大局和房地產市場當下的具體情況,一些城市根據自身情況取消限售等措施,對房地產調控政策進行微調,穩定市場預期,完全是必要和可以理解的

眾所周知,本輪房地產調控始於2016年的“9.30”政策。在兩年多的時間裡,各地頒布了從限購、限售、限貸、限離等一系列調控措施,調控力度之大,覆蓋範圍之廣,調控程度之嚴厲,都可謂空前。

以限售為例,據不完全統計,全國有接近90個城市頒布了限售措施。在兩年多的時間裡,高層一方面不斷強化房地產調控的預期,不斷強調“房住不炒”的定調。特別是在今年7月政治局會議上,罕見強調“下決心解決房地產市場的問題”,決心之大,前所未有。另一方面,在加強調控的同時,不斷強調加快房地產長效機制的建設。

資料圖 圖片來源:視覺中國

房地產市場已經告別高燒

從房地產市場看,經歷兩年多的調控,到今年上半年,整個房地產市場已經趨於穩定,遏製投資投機的政策目標基本已經達到。與此同時,房地產市場的基本面也在悄然變化,隨著市場的穩定,房價上漲的預期也在改變。特別是下半年以來,房地產市場整體已經明顯降溫。

第一,從70個大中城市的房價數據看,從下半年開始,房價上漲的動力基本衰竭,包括一線城市在內的熱點城市房價出現了一定的調整,包括北上廣深等一線城市的二手房出現了量價齊跌的情況;

第二,土地市場明顯降溫,無論是土地溢價率,還是土地市場的溫度,都和去年不可同日而語。前11個月,全國300個城市住宅類用地平均溢價率為7%,較去年同期下降15個百分點。土地流拍也創下2014年以來的新高,土地市場被視為房地產市場的先行指標,從土地市場的情況看,房地產市場降溫已成為定局;

第三,從房地產開發投資、銷售以及景氣指數等指標看,房地產市場已經告別高燒,回復常態,整個房地產市場的預期已經從看漲向看跌轉變;

最後,開發商對市場判斷趨於謹慎,一些開發商喊“活下來”,一些開發商開始“去地產化”。這都意味著,房地產市場整體已經出現了明顯的變化。我在2017年年底預判,2018年的房地產市場將非常困難,政策進行微調是大概率,是基於對房地產大周期的基本判斷。現在看來,這個判斷是完全正確的。

就中國經濟而言,前不久召開的中央政治局會議定調2019年中國經濟,面對錯綜複雜的局面,中央強調要增強優惠意識,重申要“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期”。

“穩”可以說是明年中國經濟政策的核心,中央雖然沒有明確提出“穩地產”的說法,但穩定房地產市場,也是穩經濟的應有之義。在房地產市場已經明顯不同於過去的情況下,對政策進行適當調整,穩定房地產市場,避免房地產市場出問題,是必要的。

但這不意味著又鼓勵房價上漲,放棄“房住不炒”的基本理念。抑製投資投機是長期的,但根據房地產市場的具體情況對調控政策調整,更加有利於房地產市場的發展。如果後續有城市跟進調整,也不必大驚小怪。

馬光遠(經濟學者)

編輯:李冰冰 校對:郭利琴

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