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很多房企想乾的PPP模式,在日本已經完全成熟了!

本文經商業與地產(ID:commercialproperty)授權轉載

商圈活力的基礎是“人×場所×體驗×交流”,“低欲望社會”卻令很多商業項目不具備這樣的條件。

為此,PPP模式開始在大城市盛行,通過高密度整合“購物中心×車站×住宅×辦公”等功能,形成“吃+喝+住+行+玩+辦公”一體化商圈,提升綜合影響力。

直接發錢!

直接落戶!

半價買房!

這熱熱鬧鬧的行銷台詞,說的正是各城市轟轟烈烈的“搶人大戰”。

據研究機構統計,2019年國內發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過60個,無論力度還是數量,都刷新了歷史記錄。

不僅二線城市,廣州、深圳兩大一線城市也已經頒布重磅人才政策,以至於被人驚呼“頭部玩家入場”……

經濟越發達,人口吸附能力越強,進而城市更具競爭力……這種“死”循環之下,隨著我國紅利人口(15~64歲)消退,城市要發展、要活力,就必須吸引足夠多的人才。

不只是中國,日本同樣如此。

比如關西的大阪與關東的東京,兩方地域之爭從17世紀江戶時代開啟,至今依然是經久不衰的話題。

簡單梳理歷史可以看到,曾經,大阪、京都、江戶(現東京)並稱為三都。

戰後,大阪依靠港口的地理優勢,超越京都成為關西地區的最大都市。

但其後,大阪的經濟日漸下行,東京伴隨著經濟圈的不斷開發和存量改造逐漸崛起。

而在近幾年,這一切似乎又悄悄地發生了改變。

東京 vs. 大阪

無硝煙之戰

各類世界大都市新近排行榜中,大阪已悄然躋身前位。

由美國著名旅遊雜誌《Confederate traveler》經過42萬名讀者投票,評選出2018年度世界魅力城市排行榜”(美國以外國家),儘管東京依然位列第一,但原先一直在圈外的大阪,已榮升為第12名,進而被日本旅遊局標注為熱點關注對象。

英國《經濟學人》(The Economist)雜誌發布的2018年全球宜居城市排行榜,主要對全球140個城市考察了社會穩定性、健康醫療、文化與環境、教育和基礎設施建設等維度,大阪在公共交通、美食魅力等方面總得分為97.7分,位居全球第三、亞洲第一,而東京則排在全球第七位。

旅遊業方面,訪日海外遊客由2011年的約622萬人,到2017年增長了約4.6倍為2869萬人,其中約4成人是去大阪旅遊。

由旅遊業帶來的消費更是年年刷新記錄,並預計將在2030年有望突破15兆日元(約9300億人民幣)。

在投資市場上,東京和大阪一直是首選投資城市,分布佔據日本房地產市場的55%和35%。

而從地價上漲趨勢看,2015年到2016年,東京地價上漲幅度為4.82%,大阪為4.66%,位列全國47個都道府縣的第一和第二。

為了超越對手,大阪對城市競爭力的塑造已經進入了“快車道”。

那麽,大阪是如何做好下一步城市規劃呢?

商圈活力的基礎是“人×場所×體驗×交流”,而日本如今這個“低欲望社會”,令很多商業項目不具備這樣的條件。

為此,越來越多日本大城市通過運用PPP(Public-Private-Partnership,政府與社會資本合作)模式,在同一區域高密度整合“購物中心×車站×住宅×辦公”等功能,形成“吃+喝+住+行+玩+辦公”一體化商圈,提升綜合影響力。

主導理念之下,大阪府和大阪市制定了共同戰略目標——創造一個在國際交流、觀光、文化、運動等方面都具備世界級領先水準的大都市,從而匯集資源,提升大阪的世界知名度。

梅田車站的改造,便是打造大阪魅力的一項重要工程。

梅田貨物車站的世紀大改造

大阪梅田車站作為世界第四大車站,日均客流量240萬人。

其改造重點是將2014年已經廢棄的JR梅田貨運站進行共分2期的再利用開發。

1期改造為具有創新業態體驗的國際級城市綜合體,集娛樂、休閑、潮流、商務等功能於一體。

整體項目(建築與景觀)規劃由日建設計負責,建築專項設計為三菱地所與NTT FACILITIES, INC來負責。

2期改造將以中心城市公園周圍的建築及空間綠化為主,17公頃開發區內,綠地面積佔到了8公頃。

這一階段預期將在2024年完成,構建一個鬱鬱蔥蔥的“帶狀”城市公園,跨越馬路從東向西穿過,並在沿路布有咖啡廳、商店、辦公空間、公寓、酒店等設施。

一、梅田區域的1期開發

2013年4月,JR大阪站北側矗立起4座塔樓,這就是「Grand Front Osaka」——知識性娛樂空間「知識之都」,開業7天,客流量破700萬,一舉成為全國熱點。

這裡既有綠樹流水的自然環境,也有266家商店和餐廳構成的潮流體驗和提供世界最高水準服務的「大阪洲際酒店」,人們能在此獲得極為豐富的體驗。

如今,開業已滿六年的「Grand Front Osaka」,正在對內部60家店鋪進行整修改造,持續升級著自身魅力。

來源:『【2018】グランフロント大阪 5周年 売上473億円 來場者數2億5000萬人突破』

二、廢棄車站更新

以「知識之都」為起點,區域的整體更新也拉開帷幕。

來源:大阪市『エリア別まちづくり戦略――大阪7大再生プロジェクト大阪駅周辺―大阪市』

對於大阪車站北側方向的東海道本線,JR西日本計劃將線路進行“地下化”,並於2016年開始著手設置新站的工作。

來源:大阪市(官網)『JR東海道線支線地下化、新駅設置事業パンフレット』

根據日本大阪市政府公開資料,軌道項目整體分為兩個部分進行分別投資:

JR東海道線支線整體約為2.4公里,總事業經費投資約540億日元。

新車站的設置事業投資包含地下車站月台的設立,事業經費投資約為150億日元。

原先的廢棄車站JR梅田貨物車站,將以“Umekita(北梅田)”車站的形式“重生”,計劃於2023年春天投入使用。

屆時,日本直通車站的特級列車等將會在此設置站點,聚合成為一個大型車站。

三、綠色城中心的建成

以廣場“StepPlaza”為界線,改造公園計劃將分為總面積為15,726m2的北街區和總面積為30,429m2南街區。

整體概要如下:

四、都市公園(未來森林)

身在鬧市中,卻可以完全感受到自然氣息,此次改造計劃的目的就是希望構建一種“朱雀橋邊野草花,烏衣巷口夕陽斜”的氛圍。

佔開發區域近一半面積的(約8公頃)大型綠地和草坪將作為開放空間使用。

圍繞於此,周邊配置了活動設施以及國際型會議中心(MICE設施),將創造出一個令遊客和商務人士都能悠閑享受的空間。

有著梅田北森林之稱的都市公園(北公園部分):

以東西方向為軸,道路與公園為一體的 Step Plaza 部分:

能夠容納1萬人規模活動的南公園部分:

整體設施概要:

根據大阪市『うめきた2期地區(民間提案街區)/開発事業者に選定』翻譯整理作成

預計整體“未來森林”都市公園將於2024年夏天對外開放。

五、北街區和南街區

二期改造還將建設7棟高樓,北街區2棟、南街區5棟。

根據大阪市『うめきた2期地區(民間提案街區)/開発事業者に選定』翻譯整理作成MICE設施:

會議(Meeting)、研修旅遊(Incentive Travel)、國際會議(Convention)、展示會等活動(Exhibition/Event)等多種集客交流以及商務活動的場所的總稱。

定位為創新型產業區的北街區部分:

定位為國際交流中心的南街區部分

從2013年3月原JR梅田貨運站進行拆除開始,預計到2024年,歷經11年的規劃和籌備,大阪車站將以嶄新的面貌來迎接諸如大阪世博會等國際級活動。

對於從1874年開始運營,至今已有140多年歷史的大阪車站而言,此次大規模更新改造,無疑將為這一區域的再次騰飛奠定堅實的基礎。

參考資料:

大阪市官方網頁

コト消費ラボ 『「グラフ 考察付き」訪日外國人11年間の推移を國別に分析してみた』

KANSAI SANPO BLOG 『【2018】グランフロント大阪 5周年 売上473億円 來場者數2億5000萬人突破』

コト消費ラボ 『オリンピックだけじゃない!2019年以降に日本で起こる國際的イベント一覧』

再都市化 『うめきた二期地區として再開発が予定されている「JR貨物梅田駅」解體工事14.06』

KYODO 『3年連続「首位」東京 圏外から大阪12位!』

大阪府府民文化部都市魅力創造局と大阪市ゆとりとみどり振興局 『大阪都市魅力創造戦略』

KANSAI SANPO BLOG 『【2024年街開き】うめきた2期(JR大阪駅北再開発)三菱地所グループに決定』

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