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北京學區房升溫邏輯線:二孩政策、出國受阻與橫盤期的終結

4月2日,北京市住建委發布消息稱,針對群眾反映強烈的房地產經紀機構炒作學區房行為,對海澱區萬柳、翠微,西城區德勝、金融街,東城區交道口等價格快速上漲區域進行專項執法檢查。在此次檢查中,6家中介門市被要求暫停營業並整改,對部分中介涉嫌存在以隱瞞等不正當方式誘騙消費者交易、擅自對外發布房源信息、未書面告知規定事項等違法違規行為立案17起。

今年以來,針對北京部分區域的樓市異動,監管部門多次發文並實施檢查和約談。其中,學區房問題和經營貸入市、租賃市場亂象等,一同成為監管的重點。

作為“金字塔尖”的學區房,被認為是近期北京樓市異動的起點。去年年末以來,北京是西城區、海澱區的部分學區房價格出現跳漲。21世紀經濟報導記者調查發現,在海澱區的一些熱門學區,部分房源的價格在一夜之間上漲了20萬。西城區此前也被曝出有單價40萬以上的學區房。

雖然僅是個案,但這種情況仍對市場情緒帶來不小的刺激,加之北京樓市交易量升溫,房價也出現加速上漲態勢。國家統計局的數據顯示,北京二手房價格環比漲幅,已從去年10月的0.4%,擴大到今年2月的1.2%。

此輪學區房的升溫,到底是因何而起?

“不上架”的房源

按照北京市小學入學登記時間,學區房交易的高峰期通常在每年的第一季度,但對於學區房的需求並沒有淡旺季之分。海澱區蜂鳥社區的一位住戶陳女士向21世紀經濟報導記者表示,常年有中介對該小區進行詢價,還經常有客戶在小區樓道裡自行張貼“購房需求”。

蜂鳥社區對應“一流一類”的中關村三小,是海澱區的優質學區之一。由於戶型小、總價相對不高,過去一年多來,該小區的房價經歷了兩次跳漲。

以40平方米左右的南向一居室戶型為例,2019年年中,該戶型的單價約為14萬元左右,一年後就漲到了15萬元以上。今年以來,同樣的房源單價已升至17萬元以上,相當於總價累計上漲了100多萬。

蜂鳥社區正是北京市住建委此次檢查的重點區域之一。陳女士說,去年以來,詢價的情況就異常多,導致業主不斷上調報價。即便如此,一些房源仍然受到爭搶,部分好房源在掛牌當天就被簽下,很多購房者感慨“手慢無”。

作為北京市的“教育高地”,海澱區的吸引力異塵餘生全市,一些重點區域的學區房歷來搶手。海澱區某重點小學的一名教職人員向21世紀經濟報導記者表示,此次學區房升溫,或許和二孩政策的放開有關。自2015年10月全面放開二孩政策以來,第一批“二孩”已經3到4歲,正是家長搶佔學位的時候。

她還表示,由於疫情及其他原因,很多家長意識到,短期內無法將孩子送往國外讀書,於是轉向國內的優質學區,同樣增加了對學區房的需求。近期一些國際學校的生源增多,同樣也是源自該部分的需求。

西城區的情況較為類似。在去年5月宣布實施多校劃片後,西城區的德勝學區和金融街學區的優質學區房一度迎來“上車潮”。此後雖然有所降溫,但到年末,這些區域的學區房交易再度升溫。

21世紀經濟報導記者了解到,在金融街片區的豐匯園、宏匯園等小區,雖然單價超過18萬元以上的房源早已從各大經紀機構的app上“下架”,但這些高價房源仍然可以參與交易。該區域的經紀人向21世紀經濟報導記者透露,在北京市啟動上述檢查之前,這兩個小區有不少單價超過20萬的房源成交,均價也高於去年。

相比於需求的增加,優質教育資源仍然有限。自2020年5月西城區宣布實施多校劃片後,北京市已經全面實施義務教育多校劃片政策。該政策雖然進一步促進了義務教育的均衡化,但對於優質學校所在的片區而言,升入同區域內學校的概率仍然明顯高於其他區域。

事實上,為避免學區房升溫對市場預期產生影響,北京市采取過多項措施。比如,在一些熱點學區,對中介機構掛牌價格進行限制。此外,在鏈家、我愛我家等經紀機構的APP上,北京市各個小區的歷史交易價格,也已無法查詢。

橫盤期結束

學區房的升溫,還與北京樓市升溫的大勢indivisible。

自2017年的“317新政”後,北京樓市進入了三年多的“橫盤期”。按照中原地產首席分析師張大偉的觀點,隨著限競房的大量供應和一些穩樓市政策的推出,北京樓市成交量受到限制,房價平穩,部分區域的房價還出現下跌。與其他城市房價穩步上漲相比,北京樓市的性價比逐漸凸顯。

2020年下半年,隨著疫情得到控制,前期積壓的需求開始釋放,並引發樓市整體升溫。

官方數據顯示,2020年北京二手住宅成交16.9萬套,同比增長16%,成交絕對水準及增幅均是2017年以來最高。今年第一季度,北京新房和二手房成交量均創下近幾年的同期高點。其中,3月的二手房成交量達到2.2萬套,接近“317新政”前的最高水準。

張大偉認為,學區房的升溫,既是這種大勢推動的結果,又在其中起到了一定的引領作用。兩者互相影響,共同推動樓市回暖。

其中值得注意的是,經營貸、消費貸等一批信貸資金的入市,成為樓市的推手。一位辦理信貸業務的金融機構工作人員向21世紀經濟報導記者透露,僅去年一年,他辦理的個人經營貸、消費貸規模就達一個億,其中絕大多數被用於購房。

今年以來,北京樓市調控的節奏驟然提速。政府頒布了多項文件,同時開展多輪檢查和約談,對樓市進行降溫。學區房、經營貸入市和租賃市場亂象,成為監管的重點。

事實上,今年北京樓市調控的起點,正是針對海澱區的學區房。

早在1月20日,海澱區房管局就約談了佔比較大的鏈家、我愛我家、麥田和中原地產等中介機構,並強調,要杜絕炒作學區房概念,穩定存量房交易市場秩序。2月初,北京房地產中介行業協會組織一些主要中介機構簽署承諾書,降低熱點區域看房頻次等。據21世紀經濟報導記者了解,其中的“熱點區域”,即是指海澱區的部分熱門學區。

此後,針對上述熱點問題,監管部門又啟動了多輪檢查和約談。

這一系列動作之後,學區房已有降溫跡象。記者在西城、海澱等區域調研發現,清明假期之後,一些熱門學區房的報價有所下降,經紀人在提及學區房概念時,表述也較為謹慎。據其透露,前來谘詢學區房的購房者數量並沒有明顯減少,但成交情況已沒有此前火爆。

張大偉表示,雖然見底企穩是主流趨勢,但作為購房杠杆最高的城市,北京樓市不太可能大幅升溫。在各項措施的影響下,短期內對學區房的需求還將保持旺盛,但其交易熱度以及對整體市場的影響,都將出現下降。

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