本報記者 張曉玲 實 習 生 林詩苑 深圳、廣州報導
近日，泰禾將旗下三個項目的股權轉讓給世茂房地產，總交易對價約為39.72億元。其中包括廣州、佛山的標杆項目。
這與2015-2017年泰禾高調進軍華南形成鮮明對比。
作為開發商近年來扎堆的華南區域，泰禾也在幾年前深度布局。然而，從高調到低迷，泰禾在華南的業務進展並不順利。
泰禾在華南的失利，折射了其全國性激進擴張後的困境。財報顯示，變賣77億資產給世茂後，泰禾仍存在200億以上的資金缺口。
華南折戟
根據公告，泰禾將旗下蘇州澱山湖項目公司20%股權、廣州增城項目公司51%股權、佛山泰禾院子項目公司30%股權轉讓給世茂房地產，總交易對價約為39.72億元。
以當時購地的價格折算相應股權價值，蘇州、廣州、佛山項目分別對應4.36億元、21.69億元、11.16億元，共計37.21億元，泰禾算是保本出售了。
以上三個項目中有兩個位於華南，其中，廣州院子是泰禾的核心資產，在2017年以42.52億元收購而來，擁有廣州增城四個地塊，總用地面積70.7萬平方米，是泰禾多年來規模、體量最大的“院子”。
該項目於去年11月30日開工，本預計2020年12月30日竣工，但截至今年一季度末，廣州院子項目總負債41.9億元，淨資產為-1.01億元。
而佛山院子，是泰禾在2016年3月首次進入佛山時拍下的商住地塊，彼時耗資37.2億元，創下當時該區域樓面地價新高。該項目預計今年年底竣工，截至2019年一季度末，該項目淨資產為-4355.98萬元，負債181.9億元。
這不是泰禾今年第一次轉讓資產。此前，泰禾已轉讓四個項目予世茂。
在短短的兩個月內，泰禾已出讓7個項目，接盤方均為世茂，累計回籠資金77.2億元。
泰禾今日之“困境”，與當年進軍華南之“高調”形成鮮明對比。
2015年12月25日，閩系房企泰禾首入華南，斥資57億元將深圳寶安尖崗山片區兩宗居住用地收入囊中。
其中，A122-0345地塊樓面地價接近8萬，成交溢價率高達177.61%。不僅刷新當時深圳單價地王紀錄，也超過彼時北京拍出的7.5萬元/平方米的單價地王，一躍成為全國單價地王。
2016年，泰禾的拿地策略從招拍掛轉為“招拍掛+收並購”並舉，繼續在華南區域跑馬圈地，先後進入佛山、東莞、珠海、惠州等。
據21世紀經濟報導統計，泰禾以招拍掛拿下的地，溢價率均在70%以上。2016年3月，泰禾在佛山擲37.2億元，溢價72%，拿下新城片區單價地王；12月，泰禾進駐惠州，以總價3.52億元得惠東巽寮灣一宗地塊，溢價率153.24%。
而以收並購拿下的地塊，價格均高於市場價。2016年4月，泰禾以3.56億元收購一宗商業地塊，進入東莞；8月，以12億元收購啟航物流拿下保稅區35號地塊，進入珠海。
作為華南重鎮，直到2017年7月，泰禾才布局廣州，以42.52億元收購廣州增城增江街四宗地塊，擬打造最大院子系產品；同年10月，以2.28億收購七星岩旅遊區商住地，進入肇慶；次年2月，以9億元收購橫欄10萬平方米地塊，正式進入中山。
至此泰禾用了僅三年時間，深度布局華南，項目12個，投資超130億元；而在不到兩年後，泰禾就選擇了轉讓部分項目來紓困，可見壓力之大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似泰禾所拿的高溢價土地，往往遭遇地方政府的限價時，項目的銷售比較困難。本輪樓市調控的周期更長，此類企業準備是不足的。
業內人士表示，對於泰禾來說，確實要反思，過去投資節奏過快，在行業周期調整首先要防範各類風險。
資金困局
事實上，泰禾的資金壓力去年便已顯現。2018年以來，泰禾先後傳出高管離職、股權質押殆盡、負債率高企、股價暴跌、裁撤事業部等消息。
具體到華南，泰禾大手筆傾注的項目，大多要在2019年底及以後才能竣工，沉澱了大量資金同時，也需要更多的資金才能支撐運轉。
比如，泰禾在華南的首個地王項目深圳院子，購地三年過去，該項目仍處於基坑施工狀態。原本計劃2016年入市，直到2018年2月才開工，工期的推後帶來巨大的資金成本。
此外，財報顯示，佛山院子、坪山泰禾廣場、珠海泰禾中央廣場等在2019年即可竣工，期內還將繼續開工巽寮濱海旅遊度假項目、惠州惠陽金尊府項目等。
協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝認為，泰禾採用並購的方式，一下收購了很多不同的物業，這些物業要自行開發，在目前的市場環境下要很多額外的資金，這遠遠大於買地的成本，泰禾應該是逐漸感受到了資金的壓力。
泰禾已在想盡各種辦法化解危機。2019年一季報顯示，經過前三月的搶收和變賣資產，泰禾資產負債率由2018年年底的86.88%下降到84.55%，淨負債率由2018年底的384.88%下降至279.19%。
但同時，泰禾流動負債總額共1254億元，處於歷史高位。短期借款145億元，一年內到期的非流動負債315億元，貨幣資金為206億元，資金缺口仍然較大。
“靠出售項目回籠資金不是長遠的辦法，拋售也容易給投資者造成企業運營有困難的印象。”嚴躍進稱。
4月1日，泰禾公告，擬向全體股東進行資本公積金轉增股本，但不久後收到深交所的問詢函。
5月8日，深交所再向泰禾發出問詢函，其中涉及償債風險、年度銷售業績披露、投資性房產公允值、關聯交易等共計19項。
在回復截止日的5月15日，泰禾公告稱，將延期回復年報問詢函。
業內人士認為，在資金缺口過大的情況下，不排除泰禾繼續變賣資產的可能，此外，加暢銷售回籠現金，是泰禾最主要的救濟之道。
嚴躍進認為，華南市場的存量住房規模比較大，這會製約部分一手房的交易，容易引起項目銷售困難等，這是企業需要警惕的，在銷售窗口期，快跑成為必選項。
中泰證券分析師倪一琛認為，考慮到2019年以來房企發債利率有所下行，泰禾未來融資成本有望改善。2019年或是泰禾集團最關鍵的一年，在跨入千億規模後，適度放慢節奏、加大快周轉項目配比、強調回款才是關鍵。
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