黑馬智庫，創業必讀
文｜張加茹
情詩酒店是一家智能約會連鎖酒店，公司隸屬於泊龍酒店管理（北京）有限公司，注冊於2015年8月，注冊資本615萬元。
目前，情詩酒店已完成1700萬元天使輪融資，投資方為國內知名情趣電商春水堂和其他投資人，背靠聯創永宣、同創偉業、方正和生、合力資本等知名投資機構。
2015年，中國酒店行業正經歷消費更新蛻變期，男女型消費作為酒店一個重要細分領域的態勢愈發明顯，但在供給端嚴重缺乏。情詩酒店趕在市場陷入紅海競爭前入局，並迅速建模、擴張，進行市場卡位。
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情侶酒店千億市場待挖掘
一般來說，一個市場達到千億規模時，可能出現上百維度的細分。細分維度越少，說明用戶需求滿足度較低。
中國酒店行業市場規模約每年5000億元，其中情侶住宿佔據28%，市值規模高達1500億元，但針對情侶住宿的客房類型僅為1%，不僅如此，傳統情侶酒店幾乎等於炮房，設計上流於膚淺，同質化嚴重，市場仍處藍海。
情侶一直是社會消費的重要主體，無論是住宿、餐飲、娛樂，還是零售業，在看電影、商場購物、酒店住宿、餐飲娛樂等消費場景中，消費主力軍都是情侶。
長久以來，酒店營收依賴單一房費，房價受位置和面積限制，溢價太空較為有限。由於情侶群體的消費特殊性，情侶酒店成為打開酒店業營收限制的不二突破口。
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千元房價，入住率80%
2015年6月，情詩酒店團隊組建完成，包括春水堂創始人“春叔”藺德剛，從事B2B電商領域多年的程翀，12年連鎖酒店設計和營建高管經驗的姚利永。
經過調研、設計、選址以及施工，2017年8月，首家情詩酒店正式開業。
該酒店坐落於杭州西湖風景區附近，總投資約1600萬，共33間客房，分6種房型，平均房價為1065元，入住率80%，Revpar（單房收益）845元，坪效15.6元。
對比維也納、全季、和頤、星程等知名中上等商務酒店的公開數據得出:中國中上等商務酒店的平均房價為278元，入住率79%，Revpar 220元；全國五星級商務酒店分別為634元，64%和404元；四星級商務酒店分別為351元，65%和227元。
不難看出，情詩酒店在高房價的情況下，各項經營數據仍有顯著優勢。更為難得的是，在一城一店的情況下，情詩酒店複住率達到15%，在2月份數據為10%，可以預見，未來多城多店，複住率會更高。
情詩酒店是如何做到的？
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一間房裡賺三份錢
理解這個問題並不難。
數據顯示，酒店的核心消費群是26-35歲的青年人，這些人消費追求個性，注重品質，他們已經不是物質節儉的一代，而是看重精神滿足的一代。在男女關係中，精神上的愉悅享受也要比單純生理上的感官刺激重要得多。
這時，誰能在刻板而同質化的酒店業，開創走心的、懂人性的約會酒店，誰就能取悅青年男女。賺錢，自然就成了意料之內的事。
情詩酒店立足於女性角度。在男女親密關係中，女性是否滿意決定了男人是否有成就感，女性才是真正的主導者。在情侶消費場景中，佔據主導權的也是女性。
而市面上的情侶酒店往往流於膚淺，粉色的牆體粉刷，粉色帷幔和一張圓床，充斥著大量直白露骨的情趣符號，女性在這種環境下往往很不自在。
情詩酒店尤其會“討好”女性。基於情侶尤其是女性對“輕鬆、浪漫、釋放、激情”這4個缺一不可的需求，情詩酒店將房型細分為“慢·纏綿”、“鏡·著迷”、“聲·無忌”、“花·輕顫”、“形·惹火”和“光·迷離”6種房型。
在設計上，情詩酒店尊重女性的審美，採用整體的明星包豪斯風格，突出設計感，較多運用了低純度中性色；所有房間營造出了浪漫場景和調性，沒有濃重的符號化色彩……
為了營造浪漫，情詩酒店可以為客戶私人訂製房間布置，訂製套餐的費用分199元、399元、999元，比如星空房內付費看的巨幕電影、鮮花造型、星燈滿屋、愛的心球、水果塔等。“浪漫營造”的錢是情詩酒店房費之外的的第二部分收入，平均單房間單夜可達50元。
情侶在浪漫的二人世界裡會追求更多樂趣，情詩酒店為情侶準備了製服、情趣內衣等情趣用品，這些附加的“樂趣”的錢是酒店的第三部分收入，該部分收入佔到房費的3%，情詩酒店的目標是持續優化到單房間單夜50元。
一間房裡三份收入，情詩酒店在成本結構沒有增加的前提下增加了收入結構，在酒店垂直細分領域中，無疑是重要的行業優勢。
在服務細節上，情詩酒店也別具一格，服務人員只在顧客需要的時候出現，意在營造完全免打擾的私密太空，形成“被動式五星級”服務。
酒店管理，歸根結底還是重運營強服務，女性顧客最介意的都是殘留毛發這樣的細節，情詩酒店對衛生要求極為嚴格，清理一間房花費約40分鐘，一般快捷酒店約10分鐘，五星酒店約20-30分鐘。
為了保證服務品質，情詩酒店建設了系統化的服務體系，通過文化灌輸和管理措施讓員工達到思想和行為統一，包括建設內部的幹部培養機構等。運營事宜由運營總監朱晶負責，他是前喜來登（青島店）業主代表，擁有10年上等酒店運營管理經驗。
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100家店的跨步
今年4月，情詩酒店發布第二代產品，從用戶體驗，智能更新，成本維護三個方面做了深度更新。
用戶體驗上，情詩酒店將原有的六款房型保留三款，更換一款，改造兩款；成本維護上，優化房間使用效率，提升坪效；智能更新上，對燈光系統、音響系統、嗅覺系統進行高效協同，營造更人性化，更浪漫的情侶住宿太空氛圍。
杭州情詩酒店是對情侶酒店的探索，接下來，情詩酒店要構建規模優勢，進行市場卡位。
5月，情詩酒店發布長期戰略部署，未來以加盟店為主（80%），直營店為輔（20%）；以都市店為主，以度假店為輔。數量上，2018年底要發展到20家，2019年底，發展到100家，為了保持品牌一致和單店創新，未來的單店會設定5個一致戶型，1個創新戶型。
創業家分析師與情詩酒店方面就加盟細節進行了詳細溝通，得到了酒店選址、加盟商篩選標準、合作機制、投入產出比等一系列內容。
情詩酒店選址關注兩點，一是消費水準，二是情侶酒店消費觀念。在城市選擇上，會以一、二線城市為主，例如北上廣深，各省省會，以及中上水準的三線城市。
加盟商需要做兩件事，一是出資金，二是出物業，不參與酒店管理，酒店的品質和服務都由管理公司負責，包括酒店的裝修方案、工程驗收、管理團隊的派遣等。
對於加盟商篩選，情詩酒店弱化對人的考察，強化對物業的考察。
物業選擇上，情詩酒店看重一線城市的一二三線商圈、二線城市一二線商圈和三線城市的一線商圈。
具體到北京，情詩酒店看重泛CBD地區，四惠、建國門、雙井等；二環以內，北京老城區，胡同、院子，北京和外地人都常去的地方；北面像中關村，亞運村一帶，西面到西二環、西三環。
具體到單店，詳細條件包括：交通方便快捷，物業面積3000平—10000平，房間數量70-150間；獨立大堂（100平-200平）、每50間客房至少配備1部獨立電梯；產權清晰（土地使用權證、房產證、一次消防合格證），用地性質適用酒店經濟；周邊進出通暢並有一定的停車位，基本配比15:100。
情詩酒店加盟店分新店營建和老店改造，品牌方對兩種情形投資分別進行了預測。
1.新店營建，投資為1000至1500萬元，費用由裝修費用和品牌使用費構成，裝修費為1440萬元（按單店90間客房），每間裝修費16萬元；品牌使用費每間5000元，授權期10年，再加上單店5萬元的工程籌備費，合計50萬元。
情詩酒店預計，加盟商單店投資回報率達36.05%，2.77年可回本。
2.老店改造，投資約為500至1000萬元，每間客房裝修費10萬元，品牌使用費和新店一致，投資回報率達56.54%，預計1.77年可回本。
另據測算，未來即將在全國一二線城市開業的情詩酒店，房均價為650元，入住率80%，Revpar達520元，坪效在一線城市和二線城市將分別達11.2元和9.6元。
情詩酒店方面透露，目前，公司成功簽約的加盟商將近10家，很快會進入施工階段。
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專家點評
中國資深特許連鎖經營實戰專家韓雨廷認為，該項目是酒店業消費更新的產物，也屬於小業態的複興，是當前連鎖加盟的趨勢。項目新穎獨特，別致時尚，個性化而又不失標準，具有一定的壁壘，是特許加盟可選擇的不錯項目，但是該項目後續需要不斷的迭代以保持自身的領先優勢。
綜上，創業家認為：
第一，當前情侶酒店市場廣闊，但供給端嚴重缺乏，情詩酒店作為情侶酒店新品類的開創者與頭部品牌，具有先發優勢。
第二，情詩酒店較短的回本周期和多元的盈利較有吸引力，高溢價太空如何持續保持應重點關注。
第三，根據杭州情詩酒店驗證的市場模型進行市場拓展，將有較大的概率取得成功。
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