來自沈陽市房協的一條消息稱，1～7月，外地人在我市購買商品住房比例，同比下降13.1%。
近幾年，沈陽住房銷售一直帶著40%以上的外地購房流量，而今年上半年外地人在沈購房比例下降，意味著有7%左右的外地人“退群”。
這時我們不妨考慮一個問題，為何有些外地人，像魚兒一樣，跳出了沈陽的購房池子？
一
外地人在沈購房人群無非有這三類：
第一類，當地富裕家庭。
因為沈陽的房地產水準高於本地，城市整體的公建設施及消費、教育、醫療等配套水準也高於本地，促使他們在沈購房，以此享受更高一級的城市生活。所以，這一類人群屬於外地改善人群，更多來源了省內鞍山、撫順、營口、本溪等地級城市。
第二類，孩子在沈陽讀大學，畢業後孩子要留在沈陽就業的外地家庭。
這一類人群，是孩子促成了他們的在沈置業需求。這一類人群屬於“剛需”人群，在沈陽購房的目的是“讓孩子落腳城市”。
第三類，就是投資者。
儘管政策打壓，但房地產的魔性仍然讓投資駐留在樓市。因為房產投資具有逐利性，所以投資者的接盤目標必須是性價比極高的建案。
在投資者眼中，沈陽那些總價超過150萬以上的建案以及那些房價即將橫盤的區域，都被扔出了他們的投資盤子。
那麽問題來了。以上三類外地人，到底哪一類外地人減少了導致外地買房人佔比減少？
根據被證實的消息，是第三類人。也就是我們所說的投資。而沈陽當前樓市投資的退潮地，就是渾南。
試想幾年前，上萬投資客進入渾南，引發一系列政策連打帶削。但如今投資客大量從渾南退走，政策攆人是一方面，而最大的原因，是渾南房價在經歷了三年大漲之後，整體渾南樓市貌似進入了一個“橫盤期”。
從去年下半年到今年半年近乎一年時間，包括來自於政府限價及樓市發展周期等多種複雜原因影響，渾南樓市的整體漲幅已經是“聲聲慢”了。
對投資者而言，在高房價區，不漲就是跌，慢漲就是意味著大風險。
我們來聽一段有經驗買家的話：我在渾南花單價15000買套房子，一年中每平漲2000；如果我在沈北花單價8000元買套房子，一年中每平也漲2000，那我必定出手沈北。房價起點越低，漲幅空間更大，哪怕是和南部處於同線漲幅，也意味著我的投入成本更低，風險更小。
二
在沈陽樓市中，正在唱對手戲的兩大區域就是渾南和沈北。
渾南房價處於高點，房價走勢平穩，投資退潮；
沈北房價處於窪地跳升期，房價穩中連年提升，今年上半年中海在沈北以樓面價5000的劃時代一拍，也將沈北三年內房價漲幅的最低趨勢定性。坊間如此判斷，到2021年，沈北房價可能是這樣的：
高層價格：在12000-14000元/㎡之間；
洋房價格：在1500-18000元/㎡之間；
判斷的依據就是地價。地價決定房價。沈北樓面價已開到5000，同時沈北也屬於當前沈陽的土地放量大區，後繼的土地價格，將是沒有最高只有更高。據此推理，按沈北目前樓市均價8000元計算，沈北房價三年之內，至少還有每平4000元的漲幅。
當然，我們的判斷還是基於慣常的市場發展規律，觀點也有可能被黑。但在今天人們買房治業、治家、治財富的今天，房子裡藏著的夢想，已經被沈北做大了。
所以不久前，一個自媒體號發表了一個觀點：一年看渾南，二年看曹仲，三年看沈北。
看渾南，看的是大眾房價的置頂線在哪？
看曹仲，看的是沈陽豪宅領漲的趨勢有多大！
看沈北，看的則是三年期發展中沈陽樓市的新財富線。
三
筆者曾看過一個《買房百論大笑潭》的名言高論集,有一句話就是：買房不帶投資意圖的人，都是耍流氓。
怎一看冒火，細一看深思。
事實上，從來沒有一個買房者希望房子不漲才好。沈陽2012-2014年的三年低潮期，房價不漲不跌，市場冷的跟北極似的。
2016年走出低谷，樓市一火，大家就都跟著買漲。但對現在的沈陽買漲區，大趨勢上落在沈北，那些從渾南退出的房產投資，也開始瞄向沈北。
但沈北的房子到底怎麽投？我們再來普及一下資深買房者的經驗。
首先，要有大園區。只有園區規模夠大，才更容易形成一個更獨立的生活空間，圍繞自身園區的各種配套也更加豐富，並且完成“入則寧靜，出則繁華”的特性。當你想賣房做更高級的改善，這樣的房子進入二手房序列中保值升值能力更強；
其次，要有大品牌。開發商的品牌越強，業主入住後對園區的維護能力也就越強，園區歷久彌新，建案的升值能力也就顯而易見了，這也是為何大家在找二手房時，一街之隔的兩個建案，價格卻出現天差地別的原因所在。
第三，要瞄準沈北的房價均價線，過低的房產不易出手，價格太低肯定存在著你可能不知道的“坑”；過高的房價則要量力而行，高房價建案在引領，但從投資角度出發，它的房價漲幅不一定能蓋過追趕者。
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