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新房萬人搖,二手房東想跑,信號太明顯了

冰川思享號特約撰稿 | 今綸

房價是永遠的熱點,人們永遠在追問:現在還能買房嗎?房價是漲是跌?

看公開新聞,不吹不黑:

杭州此前曾出現“萬人搖”的搶新房熱潮。

北京二手房5月環比領漲70城,漲幅為1.8%(數據來源於國家統計局)。

中國指數研究院7月1日發布最新報告顯示,2020年6月,全國100個城市新建住宅以及二手房環比微幅上漲。

▲中國指數研究院百城價格指數近半年持續上漲

來自上海中原地產數據顯示,今年端午假期(6月25日-27日),上海新建商品住宅的成交共計99873平方米,同比增長169.6%。

人民法院公告網顯示,截至今年6月30日,房企的破產數量已達228家。

端午節期間,北京市場成交數據“斷崖式”下跌。據諸葛找房數據研究中心統計,6月25日到6月27日,北京新房市場成交量明顯回落,三天成交179套,成交面積約2.1萬平方米,相比上月同期下跌70%。

至於深圳的房價,眾所周知,其實一直很亢奮。

先說結論:今年上半年新建住宅在多數一二線城市是上漲的,少數三四線城市也是。二手房在部分一線城市有漲有跌,在其余城市以橫盤為主,少數三四線城市有價無市,成交慘淡。

那麽,我們該怎麽辦?到底該不該買房?房子還可以作為投資品嗎?今天就來討論這個話題。

一二線城市的剛需該買就買

首先,我認為在一二線城市工作,且有長期生活打算的剛需以及改善型需求的,該買房就買房。當然,也有人調侃說:“買不起的不是剛需”,這個我就不表態了。

為什麽該買就買?很簡單,如果不買就有兩個風險:房價繼續漲的風險,孩子讀書沒有學位的風險。如果買了之後房價下跌怎麽辦?完全有這個可能,但是你沒有多大的選擇余地。

我從前年起就一直持這個觀點:沒什麽可抱怨的,面對現實,既要對沖掉房價上漲的風險,也要直接消除孩子讀書沒有學位的風險。所以,有一套很好,有兩套對於多數中產以上人士已經足夠。

▲售樓處人頭攢動(圖/圖蟲創意)

有了這個大前提之後,人們就可以淡定很多,炒房客把房價炒上天也和你無關,反正你有籌碼在手,不怕某些人耍流氓,如果下跌,你反正是自住的,沒啥問題,很淡定。

至於三四五線的人們,如果一套房也沒有,也可以照此操作。如果當地某些人很作,非要把房價炒上天,那麽拋售所有非自住的房子,讓接盤俠去自嗨吧。為什麽?

我一直提醒,在目前階段,不要在任何城市加杠杆炒房,為什麽?

因為中國樓市正在迎來慢增長時代,而且隨時可能轉向成為“韭菜多重收割機”。

房租下降是巨變前奏

過去20年,中國經濟以及中國樓市經歷了什麽?全部都是利好、高速增長、貨幣超發、人口紅利以及相對穩定的外部環境。

今後中國樓市將面臨什麽?人口深度老齡化、人口加速向南方以及一二線城市集中、經濟增速放緩,至於外部環境,這個不用我說了,去看一下外貿數據以及外貿行業的狀況即可,不好說太細。

眾所周知的是,全球正在直面疫情的衝擊,中國的情況還算比較好的,不過,影視業、教育培訓業、會展業……其實已經遭受了一波劫難,而且未來疫情完全可能常態化。

什麽意思?就是對於很多行業而言,增長的邏輯和內生動力、方向已經發生了變化。

對應的是,互聯網在經濟中的作用增強,數字經濟大行其道,人們對空間的需求大大萎縮,所以,我們會看到多個一線城市的辦公大樓空置率創歷史新高或者10年新高。

這背後就意味著一部分人的工作崗位不保,以及一部分人的減薪。深入房地產內部的肌理去觀察,對應的就是房租在持續下降:

根據《中國經濟周刊》報導,在深圳羅湖口岸的房租價格下調近20%,還很難找到租客。有業主說不僅是自己的房子受影響,整個片區的房租價格都受影響。

▲深圳羅湖區(圖/圖蟲創意)

根據貝殼研究數據顯示,6月前三周,包括北京在內全國重點,18個城市平均租金水準從41.7元每平方米降到了40元每平方米,而且趨勢還在蔓延。

房價上漲和房租下降在同一個行業的不同側面出現,貌似讓人很詫異,其實是房地產驚天巨變的前奏。

房價高度分化早已經到來

這一輪房價為什麽會上漲?

以前的因素都在:土地供應來源單一,地方政府對土地財政高度依賴,貨幣超發,人們對通脹的焦慮,希望用房子化解……

可是最大的一個短期因素恐怕是疫情,疫情壓抑了幾個月的住房需求、投資需求在大量促銷中突然機甲狂潮,當然容易衝高。

即使是在這種情況下,我們也看到有些重要城市因為庫存巨大,房價幾乎沒有波動,深圳、東莞、寧波、杭州等城市確實漲幅較高,不過全國樓市已經從以前的全面普漲,轉向區域性上漲,在一個城市內部也出現了高度分化:學位房和核心區漲或者穩,郊區橫盤乃至下跌。

那些漲幅較高的城市在過去幾年裡收獲了巨量的常住人口,它們如抽水機一般把北方城市的人口,把中小縣城和農村的人口吸引到自己的區域大盤子裡,其實本質上就是搶來了許多的“六個錢包”,當杭州、深圳的房價一路高歌的時候,越來越多的收縮型城市出現在各個省份,而這些城市的房價要麽有價無市,要麽靠近鶴崗的水準……

▲房價是永遠的熱點話題(圖/圖蟲創意)

是的,房價的高度分化早已經到來。

更可怕的是人口的深度老齡化,一大批重要城市,包括上海、北京已經在不可逆的深度老齡化的路上,但是因為公共服務系統已經不堪重負,所以又不可能接納太多人口,何況以某些城市的生活成本之高,即使吸引來人口也未必能找到多少買得起房的剛需。

北京二手房在5月份的上漲主要是疫情積壓需求釋放和西城區學位房政策調整的刺激,當政策刺激和積壓的需求被完全釋放,北京的剛需和改善型需求會逐漸回落,一個人口負增長的城市根本無力托起房價的高速增長。

北京的房價在疫情之前已經下跌了兩年,投資客苦不堪言、壓力山大。

二手房市場冷暖才是真相

正如我們所知,一手房的價格更容易被操縱,但是二手房市場的冷暖才是真相。

因為限價政策下,一手房價格低於周邊二手房,很多人去搶一手房,而二手房的業主們都希望在高位出貨,相比2019年初的6.5萬套,今年6月,杭州二手房掛牌量是120928,已經翻倍。

在貝殼平台,成都最新的掛牌量高達13.6萬套,相比2019年的6萬套也已經翻倍;上海從5.2萬套增長到5.8萬套,深圳從3.7萬套增長到4.27萬套。

▲貝殼二手房平台上,成都地區的掛牌量超過13萬套

在鏈家平台,廣州、重慶、天津、蘇州、沈陽、鄭州的二手房掛牌量最高的漲了5倍,最低的也接近翻倍。

這就是我們面對的房地產市場,二手房業主都想跑,但是沒什麽人接盤,這其中有些業主是資金鏈接近斷裂的炒房客,有的是獲利頗豐希望高位離場的資深炒家,還有的是供不起樓已經失去工作的普通人……

這就是我為什麽一再提醒不要炒房,不要高杠杆炒房的現實圖景。

難以操縱的二手房市場告訴我們,市場不缺房子。就業市場告訴我們,人們的荷包普遍感到壓力。人口數據一再亮起紅燈,東北有省份的人口已經出現了負增長。

我們更應該操心的是未來如何安穩度過,而不是發財,因為“中央調劑養老金,7省市淨貢獻,22個地區收不抵支”。

如果允許一手房和二手房的價格接軌,全面取消限價,市場供應量大增,現在的市場購買力在多數城市根本接不住這麽大的市場拋盤,如果有人接盤,就會重現昔日榮光,一路上行,但是,人呢?

出生率一路下跌,疫情一直沒有完全消退,收入再難回到從前,直接傳導到消費品市場就是消費萎靡,房地產市場是最後被傳遞到的,但是只會遲到,不會不到。

▲一些城市房地產行業受到了疫情的影響(圖/圖蟲創意)

所以,不要加杠杆炒樓,一定要儲備足夠的糧草,等待疫情的消息繼續明朗化,邊走邊看。

最好的走勢就是窄幅震蕩

現在的一手房熱鬧主要是在幾個一二線的重點城市,在廣大的三四五線城市,如果不是靠房價備案機制托底,或者發布“止跌令”,呵呵……

靠買房抵禦通脹的人沒有看到黃金價格已經重上8年新高,美股指數已經經歷10年長牛,在受到疫情衝擊之後,又回到上升軌道。

樓市要穩的基調一旦被確認,意味著全面復甦之後開始越來越接近調控的天花板,樓市作為中國經濟的重要對衝手段,既不能不起,也不能大落,其實也就意味著在多重博弈之下的最好走勢就是窄幅震蕩。

而窄幅震蕩也就意味著高額利潤的投資空間已經消失,反而要承擔複雜的不利因素的隨時擠壓,這樣的樓市遊戲已經索然無味,這也就是我說的“不要高杠杆炒樓”的底層邏輯。

▲北京一小區(圖/圖蟲創意)

房地產稅在最近幾年當然沒有機會落地執行,但是,如果土地財政收入不能維持高增長,尤其是一二線城市的樓市悄然退潮,開征房地產稅補充地方政府的錢袋子可能成為一個被迫的選擇。

什麽時候開征房地產稅?這取決於土地財政和房地產稅誰能帶來更大的利益,目前天平傾向前者,但是一點點在改變。

樓市穩,對多個方面有利,但願最終能以穩的節奏來消化泡沫對衝危機。能實現嗎?不知道。

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