平安人壽或出售倫敦金融城勞合社大樓等倆地標物業

　　原標題：萬達海航之後，平安或出售倫敦地標，什麽原因？

　　來源：微信公眾號“英倫投資客”

　　英國地產媒體Property Week近日曝出，中國平安旗下平安人壽或考慮出售其持有的兩棟位於倫敦金融城核心地段的地標物業——勞合社大樓（Lloyds Building）和塔橋大樓（Tower Place）。

　　Property Week：平安或出售倫敦金融城大樓（英媒原文：It is likely that the insurer will be forced to offload its two London assets）

　　平安是第一個在倫敦金融城買樓的中國保險公司。

　　2013年7月，中國平安以2.6億英鎊的價格買下了勞合社總部大樓。

　　勞合社大樓外觀，大樓設計成“內裡外翻”的樣式，一直以來都是金融城內的地標建築。

　　勞合社大樓設計獨特，暴露在外的建築結構，加上大量使用不鏽鋼構件，使大樓像鋼鐵機器一樣閃閃發光。

　　勞合社（Lloyd‘s）不是一家保險公司，而是一個保險市場（market place），一個針對各種不同的風險提供眾多保險產品的市場，成立於1686年，至今已經有332年的歷史。倫敦以勞合士為中心，成了全球最大的保險市場。

　　勞合社大樓內部，每個“攤位”（Stalls）上方立著一個Underwriter的公司牌子，有不少公司租有多個盒子，分別管理不同的保險險種。

　　勞合社和在平安買下大樓後與其簽訂了售後租回（sale-and-leaseback）合約，租期持續到2031年，但勞合社每五年會有一次終止租約的權利選擇。

　　勞合社大樓是為勞合社特別定製的，勞合社會在2021年做出最近一次是否續租的決定。如果選擇離開，平安需要重新改造大樓才有望找到新租客，而大樓“一級保護建築”的身份大大提高了改造難度。

　　買下勞合社大樓後，平安沒有停下收購腳步，於2015年同香港Gaw Capital合作，斥資3.27億英鎊買下了塔橋大樓（Tower Place）。

　　塔橋大樓位於泰晤士河岸，緊鄰塔橋，風景視野絕佳。大樓分東西兩棟，由巨幅玻璃屋頂連接，目前租客主要是保險、谘詢公司等。

　　中國商務部（2015年1月28日）：平安收購倫敦地標Tower Place

塔橋大樓外觀

圖得標紫色的為平安在倫敦金融城的兩處資產

　　不難看出，平安這兩棟大樓地段極佳，資產優質，適合長期持有。

　　商業地產作為重資產投資，投資者買下後一般會長期持有收租或者等資產明顯增值後再進行出售。

　　既然如此，平安出售大樓的風聲從何而來？

監管加強，險資海外收購進入冰凍期

　　Property Week報導的內容顯示，中國保險監管層加強限制海外收購是平安可能選擇出售倫敦地標的主要原因。（Ping An Insurance was among the latest Chinese insurance companies to fall foul of the country’s insurance regulator．）

　　據此，博主查閱了保監會網站，找到了這條措辭嚴厲的監管函：

圖為保監會2018年2月24日發給平安人壽保險公司的監管函

　　監管函全文如下：

　　中國平安人壽保險股份有限公司：

　　近期，你公司境外投資業務違反了《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》（保監發〔2012〕93號）關於可投資國家或者地區的相關規定。現對你公司提出以下監管要求：

　　一、你公司應采取有效措施，制定切實可行的整改方案，對違規內容進行整改，確保投資符合規定。

　　二、你公司應增強依法合規意識，嚴格遵守國家境外投資政策和保險資金境外投資監管規定，合規審慎開展境外投資業務。

　　自收到本監管函之日起，你公司應在一個月內報送有關整改情況。我會將持續跟蹤檢查你公司的整改情況，並視情況采取進一步監管措施。

　　中國保監會

　　2018年2月11日       

　　平安人壽之外，新華人壽和中再資產管理股份有限公司也因為一模一樣的原因被點名。

以上是新華人壽和中再近期收到的監管函

　　最新數據顯示，中國保險行業總資產高達16.36兆元，這部分巨額保險資金，即使只有一小部分投放到境外房地產，亦會帶來巨大的海外投資額及相關影響（根據保監會最新細則，保險機構海外投資不得超過上年末總資產的15%）。

　　不過，即便中國險資規模巨大，這三封措辭嚴厲的監管函意味著中國險資海外收購很可能將進入很長一段時間的冰凍期。

　　險資之外，各大中資機構暫停海外地產收購

　　險資之外，萬達、海航等民營企業因為監管壓力，已經或者正在出售其海外房地產資產。

　　關於萬達、海航在倫敦的出售事項，博主之前發過相關文章（萬達放棄“倫敦ONE”，35億賣掉首個海外地產項目 海航拋售倫敦金絲雀碼頭房產，或低於3.66億英鎊買入價），目前萬達已經清空在英國的地產項目，海航也正式啟動了海外地產出售計劃。

　　一份在市場上廣泛流傳的海航海外地產資產包銷售手冊顯示，海航已經正式委託了中介出售其在倫敦金絲雀碼頭的兩棟地標大樓：路透大樓30 South Colonnade，以及相距不遠的瑞信大樓 17 Columbus Courtyard。

紫色為海航集團位於倫敦金絲雀碼頭的兩處物業

　　由於海航持有的路透大樓的唯一租客——湯森路透（ThomsonReuters）計劃搬到新的大樓辦公，而17 Columbus Courtyard的租客瑞士信貸（Credit Suisse）也計劃於2024年租約到期時搬離大樓，市場普遍猜測海航這兩棟地標大樓將以較高的折扣價出售。

　　有中介機構預計，雖然這兩棟大樓還尚未進入市場售賣，不過最終出售價格應該在2.4億英鎊字左右，這一數字遠低於海航於2015、2016年購入大樓時的3.66億英鎊。（While the buildings have yet to be formally marketed， they are expected to fetch a combined total of around £240m – well below the £366m HNA splashed out for the two offices in 2015 and 2016．）

　　中資凍結，倫敦市場走向何方？

　　從去年開始，一系列政策收緊使得中國保險公司和其他機構的海外投資變得極其艱難。

　　BNP高級總監James Gann表示：由於監管方面的原因，在過去18個月裡，來自中國大陸的機構投資者已經很少在海外投資。（“Mainland Chinese investors have not really been investing for the past year to 18 months and I’m sure this is down to the regulator．”）

　　不過好在中國大陸投資者在倫敦市場佔有的份額還不大，雖然去年買成英國第一大房地產投資者，但由於剛剛處於上升勢頭，總量還不大，因此對倫敦市場衝擊較小。

　　有中介表示：“如果是香港投資者突然一下子出售他們的資產，事情會比現在嚴重的多。”（“If it was Hong Kong investors who were under pressure to sell， that would be a whole different scenario．”）

　　畢竟香港人在倫敦的投資遠大於大陸投資者，來自FT的數據顯示，從2010年開始到主席訪英前，中國大陸對英國的投資規模為141億美元，尚不及李嘉誠一人在英國的投資額389億美元。

　　與中資機構進入冰凍期形成鮮明對比的是，其他國家的機構投資者正利用英國脫歐這段不確定期大肆湧入市場，其中同樣來自東亞的日本和韓國表現最為活躍。

日本投資者準備大舉進軍英國房地產市場

　　就在幾個小時前（2018年3月26日），韓國投資者斥資2.48億英鎊，買下了位於倫敦金融城的大樓Cannon Bridge House。

　　與此同時，由於各大開發商和中介這兩年在中國大陸孜孜不倦的推廣，中國個人投資者對倫敦的投資熱情和熟悉程度較往年已大幅提高。博主月初在北京上海的讀者見面會上也感受到，雖然機構暫時冰封，但個人出海投資，對衝風險的意願還是非常強烈。

責任編輯：張琳珮