11個案例，說透建築做法和項目成本的關係！

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話說建築做法

房地產建安成本中，除了主體結構之外，牽扯面最廣的成本莫過於建築做法。如果說結構是建築骨架，那麽建築做法無外乎是建築的皮膚，分散在建築的各個部位，零散但是非常的重要。

建築做法的重要性：

其一：由於牽扯面廣，影響成本巨大，毛坯住宅裝飾工程的成本佔比約12%~15%。

建築做法涵蓋的內容較多，且普遍

上圖《保利華南實業有限公司成本字典》

小範圍包括：樓地、屋面裝飾層、牆、頂面裝飾層

大範圍又涵蓋：防水、外牆飾面、保溫、欄杆工程等

【案例1】：

山東省某項目，2018年開工，地上30層，層高2.9米，地下2層，層高2.9+2.7，剪力牆結構，總建築面積29165.3m2，毛坯交付。未包含門窗工程的建安成本為1536m2，其中裝飾工程為206元/m2，佔到建安成本的13%。

裝飾工程中，各項佔比：

【案例2】：

山東省某項目，2016年開工，地上32層，層高3米，地下1層，層高4.5米，剪力牆結構，總建築面積32390m2，毛坯交付（公區平裝）。建安成本為2009m2，其中裝飾工程為254元/m2，佔到建安成本的13%。

裝飾工程中，各項佔比：

其二：由於牽扯到行銷交付、工程施工、驗收、具有一定的設計風險和驗收風險，面廣而雜亂，設計如果不全面，極易造成後續的一系列風險；

忽視建築做法，結構降板不足，三小間形成反坡

防水材料系統性不好，引起滲水、漏水

其三：建築做法是一個系統工程，設計管理人員要具備一定的專業素養和職業水準，否則就會被施工、各種廠家牽著鼻子走。

各大標杆企業對於建築做法都有一套標準做法，以減少設計人員的主觀臆斷，提高設計管理的標準化程度，降低設計風險、控制建安成本。可以肯定的是，標杆企業的建築做法很少參照或局部參考國標圖集或省標圖集，原因無外乎：

國標圖集或省標圖集無法涉及到方方面面，不具備全面性和適應性。

國標圖集或省標圖集大部分參編企業為設計、廠家，做法具有明顯的引導性。

國標圖集或省標圖集為最低標準，有些達不到開發商的交付要求。

國標圖集或省標圖集更新的速度較慢，跟不上日益豐富的新材料、新技術革新。

做法中對於非涉水房間也採用防水塗料

你是開發商，你如何破？

圖集照抄，成本堪憂

2020年3月21日，胖棟攝於千佛山

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建築做法的控制

No.1

實事求是，做法勿超配

【案例1】：考慮到一些功能空間沒有涉水隱患，耐水膩子可改為普通的柔性膩子，但是對地下空間及室內三小間建議採用耐水膩子或防水膩子

建議改為：普通膩子

【案例2】：某些空間刷塗料，是否有必要，如果當地可以取消塗料做法，建議取消，不是偷工減料而是確實沒有必要。

建議取消：塗料做法

【案例3】：來源網絡：

高層地下室頂板面層原設計圖紙做法為：現澆混凝土頂板掃淨後，板底膩子刮平，刷白色內牆防霉塗料。

根據三期高層的收樓經驗，業主會更注重展示區景觀、住宅品質，整體效果，而非地下室天花。即使刷了白色內牆防霉塗料，在地下室昏暗的光線中，也起不到很好的展示效果，且日積月累，塗料易發生剝落。取消面層膩子、塗料，不影響其結構的使用功能。經與設計院、工程技術部等相關部門溝通，同意取消原板底膩子刮平，刷白色內牆防霉塗料做法。

綜合單價：22.85元/m²

優化面積：107838.63m²

長沙四期超高層節約成本246萬元

【案例4】：外牆保溫粘貼時，砌塊牆體需找平，混凝土牆體平整度滿足規範要求時可以免整體找平，沒有必要整體找平。