李湛：年內房地產市場將呈現漸進式復甦

　　文/意見領袖專欄作家 李湛

　　近預售屋地產市場部分好轉。一方面，2月份全國樓市交易行情出現積極信號。

　　據易居房地產研究院對全國60個重點城市新建商品住宅成交數據的統計：今年2月份，全國60個重點城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米，環比增長47%，同比增長37%。

　　從全國各地售樓處、行銷代理機構和購房群體等反饋的情況看，購房方面的正面信號不斷增強。

　　二手房成交來看，作為樓市“風向標”的一線城市表現較為亮眼。其中，深圳2月二手房成交套數達2942套，是2021年7月以來的最好水準，同比大幅增加184.53%。

　　另一方面，今年以來的土拍市場熱度明顯回暖。

　　根據中指研究院數據，截至2月22日，84個城市出讓住宅用地，成交宅地272宗，合計成交規劃建築面積約2320萬平方米，土地出讓金268.7億元，平均溢價率達5.28%。

　　相比於2022年，中國300城土地成交平均溢價率僅3%左右，土地拍賣市場明顯回暖。

　　房地產市場回暖，離不開前期政策支持。從去年底開始，政策端進一步發力托底地產。

　　首先，中央經濟工作會議對需求端政策支持基調偏暖，明確“支持剛性和改善性住房需求”。

　　其次，去年12月，南京放鬆房產限購政策，表明二線城市放鬆房產限購步伐進一步加快。

　　最後，2023年1月5日，央行宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，表示可以“階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限”。

　　從往年經驗來看，今年或可預見：在房地產行業企穩前，政策端托底地產不會改變。

　　房地產市場近期出現了一些積極信號，今年房地產市場可能在一線、部分新一線和部分強二線城市出現“小陽春”。

　　不過，認為當下房地產市場已經顯著回暖還為時過早，目前市場回暖的基礎並不牢固，持續性還需要觀察。

　　主要原因有：

　　第一，居民部門購房信心依然偏弱。

　　一方面，防疫放開後全社會對經濟復甦信心大增，但使得居民部門對就業、收入燃起信心，再使得居民部門提升購房意願，仍需要時間。

　　另一方面，在去年爛尾樓、房企及其理財產品“爆雷”的衝擊下，居民部門購房仍偏謹慎，短期內轉向難度較大。

　　第二，地產政策以托底為主，大規模刺激政策並未頒布。

　　2021年以來，一二三線城市房價走勢分化，一線城市房價依舊堅挺，政策端延續“一城一策”總體思路繼續推進樓市鬆綁。

　　第三，居民部門實際房貸成本依然居高不下，提前還貸動力充足，而加杠杆意願薄弱。

　　去年以來，居民部門中長期貸款多個月呈現下降態勢，今年初的“提前還貸潮”也推動監管機構要求各銀行加快處理擠壓的提前還貸需求。當下，居民部門加杠杆購房意願依然薄弱。

　　中長期來看，年內房地產企穩向好是大概率事件，特別是2023年經濟復甦將帶動房地產回暖。

　　從近期公布的數據來看，隨著疫情達峰退坡，2月PMI大幅改善。生產、就業、消費都有一定幅度的改善。

　　值得關注的是小型企業PMI回升至榮枯線之上，預示著市場微觀主體活力明顯修複。

　　但考慮到居民部門購房信心與意願修複，以及後續房地產調控政策放鬆陸續頒布，我們更傾向於：年內房地產市場會呈現出漸進式復甦，不同城市、不同地區復甦的節奏有所分化。

　　(本文作者介紹：中山證券研究所首席經濟學家、研究所所長)