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土地閑置逾23年
撰文 | 舒克
出品 |大摩財經（ID：damofinance）
緊鄰南京西路，上海繁華之地，寸土寸金。一塊近兩萬平米的土地，在此竟閑置20多年，不可思議。
11月6日，上海靜安區政府網站發布了一則閑置土地信息公告。公告稱，靜安區規劃資源局在2018年7月5日作出了《閑置土地認定書》，認定靜安協和房地產公司使用的一宗國有建設用地為閑置土地，且系企業自身原因。
該地塊為靜安寺街道7街坊8/2丘地塊，位於靜安寺西側，南隔延安西路高架與華東醫院、上海戲劇學院相望，可謂核心地塊的黃金寶地。這一地塊土地總面積1.98萬平米，按要求應該在1997年6月30日之前完成60%的規劃建築量，也就是說，該地塊已經閑置超過20年。
上世紀九十年代，南京西路地塊舊改，入局者多為港資地產商，其中包括恆隆集團、嘉裡建設、和記黃埔等。港資的協和房地產亦在此時拿下上述地塊，欲建設協和城二期。
過去20年上海樓市日新月異，房價早已飆漲近百倍，協和房地產持有的這幅土地價值升幅巨大，為何竟遲遲未予開發？
按照規定，政府部門出具《閑置土地認定書》後，應該通過政府門戶網站向社會公開，假設該閑置土地未開發動工超過兩年，將會被無償收回。靜安區2018年7月作出《閑置土地認定書》，2019年11月發布閑置土地信息公告，下一步就是依法查處，即這地塊面臨被回收的命運。
協和房地產由香港協和地產和威怡國際分別持股92%和8%，背後的實際控制人為香港太平協和集團東主汪世忠。
協和城背後的男人
現年69歲的汪世忠已經在商海沉浮近四十年。汪世忠出身台灣，早年在香港發展，旗下的太平協和集團在石油化工、銀行及房地產等領域均有涉獵，坊間一度將其與李嘉誠、何鴻燊等人並稱。
上世紀八十年代，汪世忠經營天霸表、海霸表生意。1987年，太平協和在港上市。汪世忠聲名最盛時期，曾手握太平協和、協和建設、中華藥業三家港股上市公司，並入主A股上市公司運盛實業（600767.SH，現為ST運盛）。
經過一系列的資本騰挪，汪世忠先後完成了太平協和、協和建設的私有化，並將中華藥業、運盛實業的控制權轉手他人。目前，汪世忠的主要資產為太平協和集團，持有上市公司CHINA PROPERTIES（1838.HK，以下簡稱“中國地產”）75%股權。
中國地產的主要資產位於上海和重慶，上海主要是上海康城、協和城兩個地產項目，重慶也只有曼哈頓城和協和城兩個項目。上海康城昔日曾在上海灘紅極一時，2003和2004年連續兩年佔據了上海市銷售面積榜首的位置。
值得一提的是，中國地產的董事會堪稱“最年長董事會”。七席成員中，最年輕的也有67歲，董事長為汪世忠的哥哥汪世昌，現年已經85歲；執董汪世忠和徐禮昌分別為69歲和79歲。
中國地產一直靠“吃老本”過活，公司一直依賴僅有的幾個老項目，特別是2009年之後，十年來未新增任何項目。即使如此，今年上半年中國地產營收1.78億，稅前利潤卻高達2.24億。
利潤何來？多來源於投資物業公平價值的變動，上半年這一账目帶來的利潤達到1.75億。香港上市公司的投資物業，無論最終銷售價格是多少，都可以按照周邊市場的成交價格估價，並且報告期內的價格變動將計入當期利潤，也就是投資物業公平值的變動。
受益於這種“奇葩”的計算方式，“紙面財富”一直在扮靚中國地產的業績。財報顯示，截至今年六月底，中國地產的上海和重慶的投資物業價值分別為422.25億和115.67億。但如果刨除這部分紙面財富，中國地產多年來一直處於虧損狀態，今年上半年虧損額達到1400萬。
中國地產當初拿地的價格極低。汪世忠早年熱衷於在一線城市核心商區拿地，其手上曾持有位於上海南京路1公里、北京西單大街0.8公里、重慶解放碑商業街1公里以及天津市中心海河街1公里的多幅地塊。
本次被判定閑置土地的上海協和城地塊在上世紀九十年代拿下，當初周邊房價僅有千元左右，至今已漲百倍；2009年拿下重慶協和城地塊時，樓面價也僅有3170元。
除了公開拿地外，汪世忠還通過並購方式圈地。2001年底，汪世忠從香港運盛手中接過A股上市公司運盛實業的控股權，借此獲取了運盛實業在長三角地區的大量土地資源。在汪世忠最初的計劃裡，是想將上海協和城、上海康城等項目注入運盛實業。不過市場傳言，汪世忠手中的地產項目估值遠超運盛實業，重組被監管部門叫停。
借助土地財富，中國地產的總資產不斷增值。今年6月底，中國地產的總資產已經增至613.28億，折合每股淨資產20.84元。但中國地產的股價從2015年開始一跌再跌，早已淪為仙股，11月15日收盤價僅有0.89港元，市值16.1億港元。
爛尾項目
中國地產目前的投資物業就是手中上海和重慶的四個項目。
公開報導顯示，汪世忠拿下的第一幅南京西路地塊在1992年，並在1994年和2003年間又陸續購買了鄰近的數個地塊，並以此打造上海協和城項目。
協和城分為兩期建設。當時的規劃裡，協和城將打造成為集辦公、酒店、商業、住宅為一體的城市綜合體，整個工程將在2008年全部竣工。其中一期在2000年就已經竣工，總建築面積約6.25萬平方米，包括一個零售區以及兩幢服務式公寓。但二期工程竣工至今遙遙無期。
中國地產2010年公布的計劃裡，協和城二期項目將於2011至2013年竣工。但竣工時間卻一拖再拖。2015年，中國地產披露擬在當年底開始上海協和城二期動工，預計在2019年竣工後招商。
雖然多次作出準備動作，但協和城二期蹉跎多年，至今仍未竣工。最新的數據顯示，中國地產已經將竣工時間拉到2019至2024年。
值得一提的是，協和城一期的項目銷售也不佳。從2004年開盤至今15年，協和城一期仍未售罄。
中國地產久拖未決的項目不僅僅是上海的協和城項目。2009年底，中國地產旗下重慶正天投資拿下重慶解放碑金融街核心地段的一塊土地。該地塊項目按約定應於2011年1月底開工，最終建成“重慶協和城”。但中國地產拿下該地塊後一直進展緩慢，在最新的財報中，解放碑協和城“仍在興建中”，預期的竣工時間已延後至2020-2024年。
由於重慶協和城的工期太長，重慶城市規劃已經重新實施。目前的規劃裡，該項目超過半數地下體量緊鄰重慶市軌道一號線，因此項目必須在軌道保護論證通過後才能繼續開挖。但協和城項目在完成部分土石方施工後，因無法取得工程規劃許可證被叫停。基於此，中國地產在財報中表示“地產項目被延誤”。
財技失靈
汪世忠的中國地產早已陷入債務糾紛多年。2018年起，運營上海協和城項目的協和房地產被平安大華、陸家嘴信託和中建投信託告上法庭，要求償還40億違約貸款。
最新數據顯示，中國地產的總借貸金額高達102.2億，其中86.95億需在一年內償還，而其手頭的現金截至今年六月底僅有2113萬。
多年來，中國地產一直靠借新還舊度過債務問題。但由於銷售表現持續糟糕以及融資環境整體收緊，中國地產上一次拿到融資還是2018年的事情，而且融資成本也水漲船高。在其最新公布的一次融資中，發行2.26億美元優先票據的利率已經高達15%。
但汪世忠從未放棄“看起來很美”的紙面財富，中國地產上市後曾三次更換評估公司。2007年，中國地產上市當年更換即更換評估公司，在沒有新增項目的情況下，投資物業價值從2006年的104億港元增至2007年的203億港元；2009年，中國地產再次更換評估公司，投資物業當年公平值變動達到121億港元；2018年，因未與當時的核算方就年報數據達成一致，中國地產再換核數師，最終公布的年報中，當年的投資物業公平值變動為5.6億，是前一年的一倍以上。
但這種鏡花水月無法挽救窘境，汪世忠從“過海神仙”已經淪落到欠廣告費的“老賴”。2015年，中國地產旗下公司重慶半山一號房地產因拖欠廣告費，被重慶華博傳媒在當地報紙頭版催債。重慶華博傳媒與重慶半山一號房地產的合作推廣項目正是中國地產旗下的重慶曼哈頓城項目。
中國執行信息公開網顯示，上海協和置業和上海協和龍崗企業管理已經被列入執行人名單，而汪世忠本人已經被限制消費。
中國地產在財報中透露正在洽談不少於46億的新融資，但至今未有下文。畢竟，面對子公司背負40億貸款違約的中國地產，很難想象誰還敢對其借錢。
如今上海協和城被判定閑置土地，汪世忠連“紙面財富”也再難以維系了。
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