中房報記者 盧泳志丨北京報導
2018年，中國樓市始終處於重壓之下，據不完全統計，去年全年樓市調控總次數接近450次，同比漲幅近80%，刷新歷史紀錄。對房企而言，這一年充滿了挑戰，同時又面臨著無限的機遇。
在調控重壓下，很多標杆房企依然實現逆勢增長，規模和實力在進一步增強。不過，在規模增長的同時，房企分化格局進一步顯現。日前，克而瑞研究中心正式發布《2018年度中國房地產企業銷售TOP200》，呈現出2018年房地產企業的整體格局。
截至2018年12月末，TOP100房企2018年全年銷售增長35%，龍頭房企仍將延續平穩發展的態勢。碧桂園以7286.9億元排在銷售流量榜榜首，恆大繼續佔據權益榜第一；排名前十房企門檻超2000億元，破千億房企共30家。
克而瑞研究中心的一位分析師指出，2018年共有近9成房企按時完成全年業績目標，業績目標的完成情況是對房企自身綜合運營能力的年度考核，特別是在2018年房地產行業整體增速放緩、市場預期繼續下滑的背景下，全年業績能否如期完成是對房企的綜合考驗。
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強者恆強的時代
2018年，TOP100各梯隊房企銷售金額門檻進一步提升。分梯隊來看，TOP3房企門檻已超5500億元，TOP10門檻超2000億元、TOP30門檻已達千億元、TOP100房企的門檻達218.5億元，TOP200房企的門檻則保持在50億元左右。
顯而易見，2018年各規模梯隊分布出現了明顯變化，各梯隊從2016年和2017年的金字塔形，演變為上窄下寬的沙漏型。其中，TOP10房企集中度達26.9%，TOP20房企集中度達37.5%。
行業內越來越多的業績集中於大中型房企，這個行業變成少數房企巨頭的遊戲。尤其在日益緊縮的調控政策下，越來越多的城市購買力被減弱，加之土地市場流年不利、企業融資管道縮緊等問題，中小型房企遭遇多方考驗。
不過，從整體銷售數據來看，2018年依然是房地產行業創造新歷史紀錄的一年。其中，碧桂園的銷售業績再次刷新紀錄，以7286.9億元排在銷售流量榜榜首，同比增長32.3%，自2017年以來穩坐榜首位置。
2019年1月7日，中國恆大發布公告，2018年全年實現銷售額5513億元，超額完成5500億元的年度目標。全年累計銷售面積5244萬平方米。公告還顯示，恆大2019年銷售目標為6000億元。
萬科緊隨其後，2018年全年實現合約銷售額6069.2億元，同比增長約14.5%。其前11月實現合約銷售額5439.5億元，由此計算，萬科2018年12月份業績超600億元。得益於2018年11、12月份較高的銷售業績，萬科以558.2億元的差距超越恆大，位居銷售流量榜榜單第二。
除了龍頭三強外，融創借助其收並購優勢、充足的可售貨值以及良好的項目品質，以4600億元的銷售規模排在第四位。保利以4050億元邁入4000億元門檻，綠地全年也超3800億元。相比“碧萬恆”，這三家房企的規模增速相對較高。
銷售額數據突出了房企的綜合實力和圓潤嫻熟的運營能力。不過，在業內人士看來，合約銷售金額並不能完全體成屋企的綜合實力，銷售權益榜反映了房企的整體投資能力，在一定程度上更能反映企業的資金實力。
近年來，房企合作開發項目越來越多，但一般統計房企銷售金額時並未剔除非權益部分，未能真實反映其實際銷售額。較高的權益銷售額比例，帶來的往往是較高的銷售回款率，去化周期快，資金回籠快且利用效率較高。
克而瑞研究中心的榜單顯示，在房企權益銷售金額方面，恆大力壓全國眾多房企，以5241億元的權益金額位居首位，權益金額銷售佔比高達95%。反觀第一梯隊，碧桂園權益銷售金額為5203.6億元，權益佔比為71%；萬科權益銷售金額4248.4億元，權益佔比為70%。
行業普遍認為，權益銷售由於能夠更客觀地體成屋企的資金運用和戰略把控水準，已經受到越來越多專業機構和投資者的關注，權益銷售比例越高的企業，鎖定利潤的能力也越強。
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榜首之爭已無懸念
2018年房企銷售業績的爭奪終於落下帷幕，最終，沒有制定銷售目標的碧桂園以超過7000億元的成績再次位列榜首並刷新歷史紀錄，萬科和恆大以前者的勝利按下榜眼之爭的暫停鍵。
在相當長的一段時間裡，萬科在行業內被稱為龍頭房企，而且一直有企業嘗試撼動其行業龍頭的位置，2004年的合生創展，2007年的順馳，2008年的富力，2009年的綠城，這些房企的風光似乎都只是“曇花一現”。
這些房企或因為囤地去化緩慢，不重視規模擴張，或因為步子邁太大導致資金鏈斷裂，或因為大舉冒進投資商業地產拖累業績，在短暫的超越之後增速便陷入了停滯，超越萬科仿佛成為了行業魔咒。
直到2014年，綠地超越萬科，成為當年的銷售冠軍；2015年，萬科重回行業第一；2016年，恆大一舉超越萬科，坐上2016年銷售金額排行榜的頭把交椅；2017年，碧桂園的銷售業績趕超萬科、恆大，一舉成為業界老大。
2018年，碧桂園繼續延續著自己的神奇，這一年銷售業績的榜首之爭也早早失去了懸念，去年全年碧桂園的銷售額一直遙遙領先，並成功蟬聯銷售榜桂冠。
2019年1月4日，碧桂園發布了其2018年12月份銷售簡報，單月實現權益銷售金額121.4億元，環比下降64%。
對於2018年12月份碧桂園權益銷售額創下2018年全年最低的情況，有業內人士認為，應該是碧桂園主動調整的結果，畢竟銷售業績領先的較多，同時此舉也有利於公司2019年數據表現。
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千億“生存線”亦是警戒線
2018年，做大規模依然是當下房企的主流選擇，房企拚規模的決心依舊不減。克而瑞研究中心的榜單顯示，2018年全年，3000億元以上陣營的房企數量已達6家，排名前10的房企門檻超2000億元，破千億房企共30家，前50房企門檻近550億元。
不過，業內預計，千億房企的數量在2018年達到30家之後，未來規模的擴容將會放緩，短期內將維持在30至35家左右。
伴隨馬太效應的放大，行業集中度加劇。多個行業研究機構分析認為，中小房企受製於土地、資金、政策等資源限制，生存壓力越來越大。
儘管千億規模是房企衝刺銷售額的基準門檻，但想要實現卻並不容易。拿地、開發、銷售、回款等一連串閉環需要依靠速度和規模來搶跑。但房企往往難以憑借自有資金的周轉完成運作，通過加大金融杠杆往往是房企躍然而起的最佳彈跳器。
一位金融人士指出，高杠杆源於企業收益、風險預期與實現出現偏差，即高估了通過負債產生的資產收益。這種高估，導致負債變成一把懸掛在房企頭上的達摩克利斯之劍。
同花順的統計數據顯示，13家新晉千億房企至少有11家資產負債率超過70%，其中中南建設、正榮地產、陽光城等3家的資產負債率超過85%。按照行業慣例，70%是資產負債率的警戒線，目前來看，擴容的這部分千億房企幾乎都徘徊於警戒線之上。
同策谘詢研究部總監張巨集偉向記者表示，單純追求規模化的房企主要收益過分依賴住宅銷售，而住宅市場一旦受製於短周期調控，就將給企業帶來資金鏈斷裂風險，同時非住宅銷售業務若不成熟，企業的中長期盈利能力和抗風險能力都將非常脆弱。
也有業內人士預測，2019年規模化仍是房企追逐的目標之一，但若一味只看重銷售規模，利潤危機將對企業造成重大打擊，房企極有可能在追求規模的路線上面臨“生死劫”。
（此文刊於中國房地產報1月21日 05版責任編輯 徐妍)
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