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明明已經審了N遍項目圖紙,可為什麽還有那麽多設計變更!

房企的設計部門被戲稱為“中盤”。即不畫圖卻整天對設計院指指點點,拿著地產界較高的薪資,卻天天給地產造成一系列的困擾。

“圖紙指標弄錯了。”

“圖紙定位也定不準。”

“圖紙不滿足合約招標要求。”

“圖紙錯漏空缺這麽顯而易見卻發現不了。”

面對如此質疑,我們笑而不回答,因為對內行人不需解釋,對外行人解釋多了也沒用。

甲方設計比任何人都更想不出錯

圖紙質量問題何以層出不窮,斷而不絕?圖紙何以審了一遍又一遍,還是問題不斷?

首先,我們了解一下圖紙的生成過程。

開發商索取土地,地產前期獲取土地相關信息,地產設計部委託設計院進行方案設計(中間穿插方案比選及方案內審),方案設計中不斷接收政府部門的相關設計要求(改方案),方案基本修改完畢報政府相關部門審查(繼續獲得相關修改信息),審查完後進入施工圖設計階段(包含技術審查、人防、消防審查)繼續修改圖紙,中間穿插甲方設計部內審、外部顧問部門外審等等修改圖紙,出圖審後圖紙招投標答疑修改圖紙,再經施工部門、監理部門會審修改圖紙,施工過程中各種圖紙錯漏空缺修改變更,繼而竣工驗收交付,圖紙完成歷史使命。

所以一個正常流程的圖紙修改,不會少於10次。圖紙經歷10次蹂躪,為什麽圖紙問題依然難以杜絕?這是一個外行人經常問的問題!

圖紙問題的來源無外乎:

一、設計方因素

1、設計方水準差、責任心差。

2、圖紙產出切分太細,缺乏流暢性。方案是方案設計部門設計、施工圖又包含平時設計院和人防設計院,再加上深化設計部門等等,圖紙的修改多了繁雜,忙中出亂。

3、設計缺乏大局觀,缺乏交圈。做方案的隻懂方案不管落地,做施工圖的隻懂施工圖不管施工,做建築的不管其他專業,做其他專業的懶得理別人。

4、缺乏與甲方溝通,閉門造車,不理會甲方設計想法,或者不按甲方標準化執行。

二、甲方因素

1、設計意圖、設計指令不明晰。白非白,黑非黑,想要一個色彩斑斕的黑,這可如何是好?

2、行銷定位不明晰。今天做個剛需盤,明天搞個產品力提升改改善盤。

3、給設計院設計周期太短,凡是節點考核,罰款扣錢。

4、高周轉,快匯款,壓力大。

三、外部因素

1、 相關政府口太多,各家意見很難掌握全面,且有時候互相衝突。

2、政策、規範天天變,難以把握。

其實對於甲方設計管理人員,他們比任何人都不想出錯,畢竟填坑這事不容易。

容易造成圖片反覆改的7個原因

一、施工圖設計滯後方案設計,引發的改圖

案例 :施工圖中增設分體式空調及排煙設備導致立面變化。

案例 :方案設計不滿足防火要求,增設消防車道,優化地面出入口及地面樓梯間。

案例 :對防火規範的建築高度理解不一致,導致的方案變動。

二、產品定位不準確,導致的方案修改

三、周邊道路滯後於項目建設,引發的變更

四、開發商對項目提升需求引發的變更

案例:原設計裙房以石材立面為主,玻璃幕牆為輔,為提升立面效果變更為玻璃幕牆為主,石材為輔。

五、方案設計階段,配套用房面積指標預估不足

六、設計方案難以保證施工效果

七、開發商自身原因變更

圖紙本身牽扯的面極廣,圖紙審查N次之多,也只能最大化規避設計問題卻很難100%解決問題,所以參建各方互相體諒,有問題解決問題,拿出好的產品給業主這才是根本目的。

來源:胖棟有話說(ID:RealEstateDesigner),作者:賀加棟。本文已獲授權,對原作者表示感謝。

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