房地產市場進一步降溫 逾20城二手房價連跌8個月

證券時報記者 張達

國家統計局17日發布的最新數據顯示，1月，房價上漲城市數量明顯減少，已經連續8個月超20城房價下調，70城二手房價漲幅已接近負區間。同時，除一線城市房價漲幅略有擴大外，二三線城市房價漲幅穩中回落。市場降溫趨勢未變。在近期10多個省市密集頒布穩地產政策，眾多房企紛紛啟動線上售房自救，甚至某龍頭房企啟動全國建案75折特大優惠的背景下，今年全年的房價走勢如何？

業內人士認為，隨著全國房地產市場進一步降溫，疊加新冠肺炎疫情的影響，預計未來幾個月全國二手房價漲幅將進一步收窄或開始下跌。個別企業的打折行為對於市場影響不大，疫情影響下，房企選擇降價會相對謹慎。另外，絕大部分購房需求只是延後不是取消，預計疫情過後，市場將繼續回到供需層面，全年房價不會出現大幅下跌。

短期內房價或繼續回落

國家統計局的數據顯示，1月，70大中城市中，新房價格環比上漲城市有47個，比2019年12月減少3個；二手房價環比上漲城市數量為33個，比2019年12月減少5個。從房價漲幅來看，除一線城市房價漲幅略有擴大外，二三線城市房價漲幅穩中回落。

中原地產首席分析師張大偉指出，從最能反映市場真實情況的二手房市場看，已經連續8個月超過20個城市二手房價格下調，市場走勢逐漸從之前的高位開始回落，樓市轉捩點出現。因為疫情從1月下旬開始影響市場，整體看，房價依然未反映出疫情影響，預計2月份會出現全國性的大面積價格下調現象。

根據貝殼研究院監測的數據，1月重點18城鏈家二手房成交量出現大幅減少，環比下降38%，同比下降27.3%。貝殼研究院首席市場分析師許小樂也認為，成交量減少主要是最後一周受春節和疫情疊加影響，但是成交量對房價的影響有滯後性，對價格的傳導尚未顯現。

“從短期供需來看，鏈家重點城市1月新增帶看量環比下降40.8%，新增客源量環比下降44.7%。需求端的回落使得價格的支撐力度減弱，且供給端頭部房企主動降價的趨勢顯著，一方面使得新房價格下跌，另一方面分流二手房需求，帶動二手房價格進一步下跌和交易周期拉長。”許小樂表示，疫情還在持續，預計短期內房價依舊會繼續回落。

易居研究院研究員王若辰也認為，根據簡單算術平均計算，1月全國70城二手房價漲幅為0.07%，相比2019年12月收窄，處於“偏冷”區間，已經非常接近負區間。本輪房地產周期上漲時間長、幅度大，2015年4月以來70城二手房價從未下跌，隨著全國房地產市場進一步降溫，疊加新冠肺炎疫情的影響，預計未來幾個月二手房價漲幅進一步收窄或開始下跌。

全年房價

或不會大幅下跌

近期，為應對新冠肺炎疫情的影響，全國10多個省市密集頒布了穩地產政策，幫助房企緩解資金壓力。與此同時，面對線下銷售慘淡的情況，房企們紛紛轉戰線上售房自救，更有龍頭房企恆大宣布啟動全國建案75折特大優惠活動，引起市場廣泛關注。

隨著疫情對經濟的影響凸顯，市場對於房地產調控放鬆的預期也進一步加大。不過，值得注意的是，國家統計局城市司首席統計師孔鵬17日在解讀1月房價數據時重申了堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實城市主體責任。財政部部長劉昆在2月16日發布的《求是》雜誌上再次強調，將堅持“房住不炒”的定位。

對於恆大全國75折優惠活動，財經評論員嚴躍進認為，這體現了降價促銷去庫存的導向，說明了近期受新冠肺炎疫情影響下相關房企的行銷心態，預計後續會有更多房企加入到此類促銷的行列中。

不過，張大偉認為，目前個別企業的打折行為，只是行銷說法，實際是備案價格折扣，並非是前期銷售價格的折扣，而且並非所有項目都參加，因此對於市場的影響來說不大。在疫情影響下，房企選擇降價會相對謹慎。“從市場趨勢看，房企只能期待政策變化，過去過於嚴格的調控政策應該有所調整，特別是針對首套房和改善需求的貸款政策。”張大偉說。

許小樂也認為，短期樓市受到疫情影響的事實既定，但絕大部分購房需求只是延後不是取消，預計疫情過去後，市場將繼續回到供需層面，全年房價不會出現大幅下跌。