世茂房地產業績會現場。圖片來源：世茂房地產
上午結束30周年宣傳影片的拍攝後，世茂房地產董事局副主席兼執行董事許世壇換了身衣服出席中期業績會，他特意選了一件粉色襯衫搭配一條粉色領帶，他似乎在用這種洋溢著青春氣息的配色向外界傳遞他的喜悅。
表現不錯的中期成績單是許世壇心情愉悅的原因。今年上半年，世茂簽約額達1003.4億元，同比大幅上漲38.7%，已完成全年2100億元簽約目標的47.8%；營業額同比增幅亦達到32.9%，為565.6億元。
在房企增速普遍放緩的環境中，超過30%的業績增幅超過很多大牌房企。“我們要進步，要超過同等級的企業。”握著這份成績單，許世壇興奮地向外表達想要“超車”的想法，他坦言，此前有幾年世茂的速度較慢，拖了“後腿”，但現在世茂希望比規模相近的企業跑得更快一些。
回款50%用於投資是“死限”
眼下的世茂與幾年前相比已經改頭換面，談及發展遲緩的那幾年，許世壇毫不避諱，“確實在經過2012、2013年50%的增長後，我們連續兩三年處於發展停滯的狀態，那時我們從18名進入到第8名，變得有點麻木。那個時候，我們可能在團隊上的準備是不夠的。但現在團隊的建設，我很滿意。”
他說，現在團隊積極性有了大幅提升，世茂因此發生了改變。這一點從世茂上半年的拿地動作中得到體現，半年前，許世壇就向外界透露今年會是房地產行業並購的好時機。“現在拍地越來越難，合作或者收購是今年拿地的一個很好補充，收購相對比較可控。”
話音落下，世茂旋即開啟土儲“收割戰”，泰禾、萬通、粵泰、明發等房企拋售資產的背後，都能看到世茂的身影。現場有媒體將世茂稱為新晉“並購王”，雖然許世壇沒有接下這個頭銜，但也自豪的向媒體表示，“我們很多收購是不需要公告的，實際還不止你們看到的這麽多。”
半年報披露，今年上半年，世茂共計獲得土地60宗，總價約788億元，權益前貨值約2500億元。在這其中，通過收並購而來的項目佔比達到七成。“今年大家都缺錢，給了我們很多合作的機會，而且很多都在一二線城市，包括對大灣區的布局也在深化，我覺得這些都是跟以前不一樣的地方。”
毫無疑問，收並購已經成為世茂尋求擴張的一條捷徑，在其看來，許多並購而來的項目原本就已開發，買進後能在短時間內推出市場。但面對高速擴張有可能帶來的種種風險，許世壇也坦言，控制還是最重要的，世茂會嚴格按回款50%用於投資的標準去執行，這是一個“死限”。
“前幾年有些房企賣500億的房子也買500億的地，這是很危險的做法。所以，我們的投資比例要嚴格控制在50%以下，甚至再低一點，到40%，這是一個很安全的水準。”
下半年，世茂準備延續積極的拿地節奏，且其認為下半年的機會比上半年更多。據許世壇介紹，按照全年2500億銷售額和2000億回款的預期計算，2019年世茂全年拿地預算在1000億左右。上半年，世茂的拿地預算已經花掉了70%，下半年僅剩30%的額度。
不過，近幾年合作項目和收並購項目佔比的增長讓世茂的權益比出現下滑。據悉，上半年世茂的銷售權益比由去年年底的70%左右下滑至65%的水準，許世壇預計，到年底，權益比將進一步下滑至60%。
“這兩三年我們的權益比會有所下降，但是應該都會維持在60%以上。權益比不能太低，也不能太高，在現在這個市場環境裡，70%、80%的權益比風險太大了。”
“追求高利潤是很難的”
銷售之外，世茂上半年的盈利表現引起外界的關注。截至6月底，世茂的毛利和淨利潤都錄得兩位數的增長，其中毛利額同比提升28.9%至170.2億元，毛利率保持在30%以上；核心利潤同比上升23.8%至75.8億元；股東應佔核心利潤53.1億元，同比上升20.6%。
看到大幅增長的數據，媒體及投資者紛紛發問，這樣的增幅在未來能否繼續？對此，許世壇給出了否定的答案。“我覺得在中國很難追求特別高的利潤，也不太適合追求特別的高的利潤，因為就算看上去利潤很高了，最後也都會被打碎。像現在這樣30%以上就挺好。”
在他看來，國家調控下，整個行業趨於穩定，不論是房價還是房企的盈利空間，都會維持在一定的安全區間內，企業不要想著賺太多的錢，既不安全，也實現不了。他預計，今明兩年，世茂的核心利潤能實現25%左右的增速。
“今年我們銷售增長這麽快，應該能夠實現核心利潤增長25%。如果今年下半年和明年上半年跟現在一樣，哪怕再稍微差一點點，估計也可以有20%-25%的增長，這還是有信心的。但是2021年的情況還要看情況，現在還看不到那麽遠。”
與此同時，許世壇還表示，現在行業不確定性在加大，國家融資的環境相對惡劣，出於財務安全的考慮，接下來在拿地時，世茂也會提高利潤要求。具體而言，此前拿地和收購要求項目有10到12個點的稅後利潤，毛利接近30%，那麽，下半年可能會要求毛利潤率30%以上，淨利潤率12-15個點。
值得注意的是，今年上半年，世茂與十強的距離越來越近，與第10名龍湖之間的差距縮小到53億。眼見著重回前十的願望很大概率能在今年實現，許世壇卻說“沒考慮那麽多”。不過，臉上卻顯露出難以掩飾的興奮。
他堅定地說，世茂要超過同等級的房企，“今年可能行業前20強的增速只有20%左右，我們已經接近40%了，相信全年應該比40%再多一點。如果別人增長20%，我們達到40%、45%甚至更高，那我們的排名應該進步才對。”
許世壇繼而透露，今年銷售額超過2500億就有機會進入前十，而明年，世茂極有可能會完成3000億的業績。據悉，世茂明年的貨值在5000億元以上，實現60%的去化率能實現3000億元的目標，“2020年實現3000億的銷售業績應該問題不大”。
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