【相關閱讀】周天勇：城鎮住宅資產化改革是1998年以來全要素生產率又一重要來源
文/意見領袖專欄作家 周天勇
計劃經濟時經濟學一個非常重要的定義，土地是資源，是生產資料（農村耕地和城鄉建設用地）和生活資料（農村宅基地），只能按照建設需要計劃並無償劃撥，禁止交易，不是資產，沒有價格和價值。土地有償使用，是20世紀90年代因外資進入中國建廠蓋房需要土地，才陸續開始的一種探索。筆者據《中國統計年鑒2003》有關數據計算，1997年房地產行業增加值佔GDP的比例為1.9%，但2022年3月17日我瀏覽國家統計局網站調整後的這一數據為3.7%。我認為，還是應當以2003年統計核算數據為準。因為在1998年以前，絕大部分城鎮住宅建設為機關企業事業部門和城市房地產管理局蓋房，甲方是附屬的建設部門，許多是工程指揮部，並不是獨立核算的市場經濟主體。房地產幾乎算不上是一個國民經濟行業。
1998年的城鎮住宅商品和貨幣化改革，與土地協議和後來的招拍掛相結合，催生和擴張了房地產行業的快速和繁榮發展。也使房地產、金融和建築業增加值佔GDP和比例從1998年的3.7%、5.2%和5.8%分別上升到7.2%、8.2%和7.1%，使這三大與土地和建房有關行業的增加值從佔GDP的14.7%上升到22.5%。而同期工業增加值佔GDP從1997年的41.4%卻下降為2020年的30.9%。房地產與金融業，既不是資本密集，職工使用數量也相對越來越少，也不是物質產品生產行業。那麽，中國1998年以來其快速擴張的增加值究竟來源什麽地方？我認為，除了本專欄之五所寫的城鎮住宅資產化溢值外，非常重要的還來自於允許交易土地從零到市場價格的溢值。
二元體制國家，被禁止交易的土地沒有市場價格。因而在體制轉軌過程中，除了住宅從零或者成本價格到市場價格的溢值外，還有土地從無價格的自然資源、生產資料和生活資料，轉向市場經濟意義上有市場價格的資產。在國民經濟投入產出中，也存在著土地投入數量沒有發生變化，但國內生產總值有其價格溢值性的額外增加。在中國二元體制轉軌過程中，典型的是農村土地禁止交易，或者不能夠交易，但被征用轉變為城鎮、工礦區的商業、辦公、住宅和工業等建設用地時，由於可以交易，供求機制發揮作用，特別是在競價市場上，發生了從零到市場價格的溢值，地方政府財政得到了土地出讓金。
在土地被禁止交易時其基礎價格為零，放開交易一瞬間的價格水準，則取決於土地所有結構、交易方式、供求數量、地租價格和其他相關要素價格水準等因素。由於中國城鎮土地為國有、農村城郊土地為集體所有，土地由政府從農村和城郊集體征用。除了公共和準公共用地由政府無償劃撥給使用者外，工商和居民住房用地，先是由地方政府一對一協議出讓，再轉變為由地方政府行政壟斷性的土地市場上競價出讓。因農村集體土地禁止交易或不能夠交易，其價格到目前為止總是為零。政府低價補償從農村征用零價格的土地，向工商企業和房地產商出售土地使用權。而且，由於禁止農村集體土地一級或者二級市場交易，地方政府可以源源不斷地從農村征用到從零溢值到市場價格的土地。
二元體制下土地資產化改革具有以下特徵：首先，出讓土地屬於流量資產。一般來說，土地從農村城郊集體征用為國有土地後，開發商或者工礦企業用於建設。在工程完工後的40—70年中，一般不會再次交易，特別是商業和居住樓宇下面的土地無法與地面建築物分割銷售。因此，與前述住宅資產不同，住宅資產是可以隨時交易的存量資產，而土地大都是短暫時間內一次性交易的流量資產。其次，二元體制中土地從零到市場出讓價格溢值是一次性的，並且其價格因規劃建設時間不同而鎖定在出讓當年的水準上。農村城郊集體土地因禁止交易價格為零，但年年都有可以出讓的從零到市場價格的土地，什麽時候征用由政府規劃和建設所決定。而存量住宅資產則不一樣，其價格從房改成本價格到市場價格的溢值，在交易對象和時間方面則由居民自己選擇。最後，土地和住宅一樣，也可以資產化改革（土地競價出售和住宅商品化），決定可能是一次性的，其資產化變現溢值是一個持續和長期的過程。如農村城郊土地變成城鎮工礦建設用地，除非城市化、工業化和交通水利現代化已經全面完成，而建設用地進入存量內部更新調整變動階段。否則，每年都有一定數量無價格的土地被征用競價出讓，因而每年也都有從零到市場價格的溢值性收入。
從土地數量看，1991—2020年，中國從農村和城郊年均征用土地670萬畝，累積轉移了20 100萬畝，出讓用地面積年均增長率6.09%，用於城市、工礦和交通水利等建設。其中協議和競價出讓直接用於建案、商業場樓、辦公用房和工廠等的生產性用地累積7 958萬畝。從全部土地出讓價格看，每畝從2 000元提高到2020年的259.7萬元，年均上漲率為31.49%。地方財政累積收取土地出讓金為589 139億元。其中出讓給房地產商的各類房屋用地，2000—2020年累積1 014.97萬畝，佔同期總出讓土地面積的12.75%；每畝平均出讓價格從28.96萬元上漲到1 277.90萬元，年均上漲率為21.69%；房地產商累積支付給地方政府的出讓金為282 788億元，佔同期土地出讓金的48%。[1]見圖1所示。
數據來源：自然資源部網站．http://www.mnr.gov.cn/sj．；財政部網站．http://www.mof.gov.cn/gkml/caizhengshuju．；前瞻數據庫．d.qianzhan.com/xdata。
關於中國土地出讓金應不應當是GDP的組成部分，學界有不同的看法。不同意土地出讓金和房租在分配流量方面進入GDP核算的許憲春[27]認為，現行國際標準中出租生產資產所獲得的收入屬於營業性收入，營業性收入是一種生產活動收入，它是創造增加值的，營業性收入的大小直接影響到GDP的大小，應當計入GDP。而土地所有者或者土地使用權擁有者與金融資產擁有者之間發生交易，那就只有不同類型資產之間的交換，沒有生產活動發生，從而也就沒有增加值產生，對GDP沒有貢獻，因此，土地出讓金不能計算到GDP中去。李靜萍 [28]認為，將土地出讓金看做一次性地租收取更為合理，應當計入GDP。在中國全部的土地使用權交易中只有土地使用權出讓是土地所有者與土地使用者之間的直接交易。根據對交易中涉及的資產的處理不同，該交易的核算性質可以從兩個不同的角度理解：首先，可以將其視為土地資產的出租交易，其間發生的土地出讓金應視為財產收入，即地租。其次，可以將其視為土地使用權的交易，土地出讓金當屬於土地使用權這種無形非生產資產的價值。SNA93提出了包括土地租約在內的無形非生產資產的概念，從而使土地出讓金核算具有了一定的靈活性。土地使用權轉讓與土地使用權出讓的性質一樣，都涉及到土地的出租，二者的核算處理應保持一致。地租是在原始收入分配账戶中記錄，而且一次性支付的土地出讓金是土地未來租金的折現值。
就國民經濟核算來看，每年有一定數量建設土地的供應和越來越多的價款收支。支出法方面，房地產開發企業、工廠業主和其他服務等用地企業，支付了購地款並形成了投資需求。分配方面，地方政府得到土地出讓金，成為其收入的組成部分。生產方面，或者考慮中國二元體制零到市場價格溢值的特殊性，歸於額外獲得的余值；或者以土地建築部分的資本利潤折舊、物業公司的租金、居民住宅出租租金，以及按照要素生產力原則，以居民給自己所有和居住的住宅虛擬交納房租的方式進行平衡。
那麽，這部分從零到市場價格溢值的土地出讓金有沒有進入中國GDP的核算呢？分配法上沒有。從統計部門數據庫“國家財政收入”看，其項目中沒有包括土地出讓金部分，[2]但從財政部數據欄各月“財政收支情況”看，“政府性基金預算收入情況”中包含了“國有土地使用權出讓收入”。[3]2018年國家統計局核算的政府和居民各自總收入佔GDP比重：按照初次分配分別為12.80%和61.20%、可支配收入分別為18.70%和59.40%，而調整後可支配收入分別為13.00%和65.20%[29]。但筆者根據政府一般性財政收入（稅收+非稅收入）、國有資本金收入、政府性基金收入和征繳社保收入四項，以及居民人均可支配收入（其中已經包括了轉移淨收入）計算，2018年政府收入佔GDP比重為35.46%，而居民可支配總收入佔GDP比重為42.93%[30]。統計局調整後政府收入佔GDP比重比筆者計算的四項收入佔比低了22.46個百分點，而居民收入卻比統計公報公布的2018年居民人均可支配收入乘以總人口佔GDP比重高了22.27個百分點。前面國家統計局核算的政府收入佔GDP比重為18.70%，介於全部稅收收入比17.01%和非稅收收入佔一般性財政收入比19.95%之間。
之所以在國民經濟核算中土地出讓金沒有進入政府收入項下，是因為按照維塞爾要素生產力歸屬原則，GDP核算國際規則上有居民自己所有並居住的房屋，支出法上要自己給自己虛擬地支出一筆房租，收入法上要自己收到一筆自己給自己支出的房租，而生產法上因房屋提供了居住服務，要虛擬地計算一筆房租產出。從後面的分析看，在實際的核算中，有關部門已經將購買土地支出、土地出讓金和地租產出分別計入了GDP。
問題出在土地的所有差別方面。市場經濟國家，土地為混合所有，大量的土地交易收入和房租確實進入了居民項下。由於中國土地國有，實際在GDP分配法與生產法的核算平衡中，出讓金——70年地租實際上已經由政府收取了，應當計入政府收入部分。太大額度的土地出讓金已經進入了銷售給居民住宅的成本，應當視為居民已經提前預交支出了70年的房租，因而不應該再虛擬計算居民自己產權的房租收入。這樣，支出法上有購買出讓土地支出；分配法上，調低居民收入部分佔GDP的比重，調高政府部門收入佔GDP的比重；而在生產法上，由於住宅給居民提供了居住服務，按照GDP核算國際規則，可以虛擬地計算一筆居民居住住宅的房租。這樣就可以糾正目前國民經濟核算上政府收入分配比重過低和居民收入分配比重偏高而與實際不相符合的謬誤。
從實際國家統計局的核算看，從購買土地投資的支出法上無法將其從國民經濟總支出中予以剔除。從投資方面看，2018年全社會投資488 499億元中，毫無疑問包括65 096億元的購買出讓土地款項。其中房地產投資120 165億元，購買土地支出48 944億元。土地出讓金用支出法計算時構成了投資總支出的重要組成部分。
從生產法上看，就房地產行業產出數據看，土地出讓金實際已經計入了GDP。房地產業增加值比例的躍升，其重要來源是20世紀中後期土地資產化改革零到市場價格的溢值。筆者分析國家統計局房地產業增加值佔GDP比重，在《中國統計年鑒2000年》中看到的數據是，1991—1998年房地產業增加值佔GDP比重分別為1.70%、1.96%、1.85%、1.86%、1.81%、1.69%、1.69%和1.85%，而2020年1月份瀏覽國家統計局網站的數據是3.46%、4.04%、3.86%、3.92%、3.83%、3.64%、3.66%和4.02%，房地產業增加值的比重年平均調高了2個百分點左右。甚至在1977—1990年房地產業增加值佔GDP比重年均為2.52%，其中改革開放前的1977年比重2.26%。這顯然是不合理的。首先，改革開放之前，包括剛改革開放初，存在的是委託工程的甲方部門建設指揮部，還沒有房地產商，也沒有房地產開發這個行業。其發育於20世紀90年代，大規模興起於21世紀前20年。其次，住房商品化改革是從1998年才開始推進的，即使土地不能交易，體制扭曲的產出損失被經濟主體通過產品市場化去糾正，也得等到住宅等樓宇商品化銷售才可能實現。最後，如果將房地產看做是一個服務行業，其勞動和資本密集程度遠小於建築業，若沒有其他特殊原因，在土地供給面積增長率不高的情況下，房地產業增加值佔GDP比重從1997年的1.69%快速上升到2020年的7.34%是不可想象的。
將土地出讓金佔財政收入比設（Lf）為自變量，房地產業增加值佔GDP比重（Gh）設為因變量，進行相關性回歸得出：
其中，F值=0.0000，R2=0.6626。
可以看出，二者之間高度相關。土地出讓金，實際是土地資產從零到市場價格的回升，即價格溢值因素是房地產業增加值的主要來源。
1998—2020年，由於城鎮住宅資產價格從零或者房改價格向市場價格攀升，人口增加和城鎮房地產業繁榮，房地產開發企業貸款和居民住房抵押貸款使國民經濟債務擴張速度加快和債務程度深化。房地產開發企業貸款餘額從5 038億元增加到668 504億元，佔全國總債務餘額的比重從5.00%上升到30.57%；居民住房抵押貸款餘額從1 753億元增加到631 787億元，佔全國總債務餘額的比重從1.74%上升到21.48%。政府、企業和居民總債務餘額從100 763億元增加到2 941 280億元，其中房地產開發企業貸款和居民住房抵押貸款餘額從6 791億元增加到1 300 291億元，佔全國總債務餘額的比重從6.74%上升到52.05%。[4]
貨幣既是房地產企業和居民在房地產經濟領域投資、建設、銷售、舉債、購房、還本付息等交換、流動和循環的介質，也是房地產價格的計量部門。因而，城鎮住宅從生活資料轉變為市場經濟中的資產，其從禁止交易到能夠交易且具有價格，從無價格到有市場價格的上升，實際也使得國民經濟發生了貨幣深化。在中國，公益性建設用地一般無償劃撥；工礦用地價格很低，一些地方政府曾經對掛牌出讓的工業用地進行了各種方式的出讓金變相返還；而土地出讓金48.00%來自城鎮住宅、商業和辦公大樓宇用地。1998—2020年，土地和住宅出讓和購買，為其供應的貨幣從9 499億元上升到826 636億元，[5]佔全國總貨幣供應餘額的比重從9.09%上升到37.08%。其中為土地出讓和購置供應的貨幣從1 269億元增加到210 335億元，比重從1.21%上升到9.62%；為住宅建設、銷售、抵押和購買等供應貨幣的比重從7.88%上升到28.18%[31]。
我們將居民住宅抵押貸款和房地產開發企業貸款餘額佔全國總債務餘額比重（Dh）房地產業貨幣供應量餘額佔全國總貨幣供應量餘額比重（M1h）設為自變量，房地產業增加值佔GDP比重（Gh）設為因變量，進行相關性回歸得出：
F值=0.0000，R2=0.9465
可以看出，有關債務擴張和貨幣供應與房地產增加值變量之間高度相關。土地和住宅通過資產化實現零到市場價格的溢值，使得經濟債務水準提高和貨幣深化，加速了房地產業GDP的增長。
其實，金融業給土地購置和土地開發企業以及居民購房等提供貸款，貸款利息既是銀行的收入又是房地產開發企業的成本和居民投資的支出；房地產開發企業在從政府購置土地到住宅建成銷售的過程中，將工程建設發包給建築企業，住宅工程由建築企業建造安裝完成交付；而銀行也給建築企業提供流動資金貸款，建築企業則向銀行支付利息。
從圖6可以看出，土地出讓金、居民住宅貸款和房地產商開發貸、為土地和房地產供應的貨幣變量，均與房地產、金融和建築三行業增加值變動之間有著密切的關係。土地和住宅通過資產化實現從零到市場價格的溢值，使得經濟債務和貨幣深化，加速了這三個密切相關行業增加值的產出和的增長。
數據來源：周天勇．不動產：價格、貨幣與債務變動對消費和工業化的擠出．東北財經大學國民經濟工程實驗室工作論文．2021．（7）； 國際清算銀行．www.bis.org． statistics；中國人民銀行．pbc.gov.cn/diaochatongjisi．財政部．mof.gov.cn/gkml/caizhengshuju；國家統計局網站．
[1]數據來源：自然資源部．http://www.mnr.gov.cn/sj；財政部．http://www.mof.gov.cn/gkml/caizhengshuju；前瞻數據庫．d.qianzhan.com．
[2]資料來源：國家統計局國家財政收入項目．data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn。
[3]資料來源：財政部各月財政收入情況．http://www.mof.gov.cn/gkml/caizhengshuju。
[4]數據來源：國際清算銀行（Bankfor International Settlement，BIS）． stats.bis.org/statx/toc/LBS.html；中國人民銀行網站．http://www.pbc.gov.cn/diaochatongjisi/116219/index.htm．
[5]全文中的貨幣變量，均指M2．
(本文作者介紹：東北財經大學國民經濟工程實驗室主任)
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