建案買賣合約未達成，定金究竟能不能退？

文丨羅律師

編輯丨阿王

在建案買賣中，一般買方會先與開發商簽訂定金合約也可稱為訂購、認購、預訂等。開發商收取買方的定金作為訂立建案買賣合約擔保的。其目的是在正是訂立合約前將雙方一致的意思表示以合約條款的形式固定下來，並約定後續談判其他條款。那麽簽訂定金合約所交的定金該如何處置呢？

去年6月，李女士看中一建案，於是去樣板房實地參觀後，對於房屋樣式特別的滿意。當天和開發商簽了定金合約，約定在月底之前簽訂正式的建案買賣合約。

月底李女士去了售樓處對工作人員說買房子這個事情想等下個月老公從國外回來再來正式簽合約。工作人員表示可以理解，李女士就安心的回家了。

7月李女士與老公去售樓處去簽合約，在簽訂的過程中發現格式合約中有樣板房僅提供參考。李女士心想：這不行啊，自己就是看中了那一套樣板房的結構，這合約要是簽了等到拿房時如果和自己看的樣板房不一致，自己沒有任何理由去反駁，只能認栽了。李女士攔住了她老公說：這合約不能簽，必須要把這個條款明確好了，在簽合約。

開發商與李女士協商對於這一條款並沒有達成一致，李女士擬定了書面材料寫明：不能給予明確答覆，需要另擇日簽約，希望繼續協商。開發商的工作人員表示同意。

風波來了

雙方一直在協商，但仍是不能對這一條款給出明確答覆。這一拖就到了8月，這一天李女士突然接到通知，開發商要沒收定金並要將房屋出售給他人。理由是李女士未按照約定時間簽訂建案買賣合約。面對不公，李女士決定運用法律維護自身權益。

面對隨意克扣定金的不良商家，我們要堅定維護自己權益

剛聽到這個事情的時候，我們很驚訝。因為李女士並沒有表示不簽約了，並且對方也認可了協商的事情。現在不僅不退換定金，還要將房屋另賣他人。李女士在和主管律師的谘詢中，主管律師提出了:

如果雙方在公平誠信原則下繼續進行磋商，只是基於各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬於不可歸責於雙方的原因，不在預大約同所指得違約情形內。這種情況下，預大約同應當解除，已付定金應當返還。

公正的判決

在一審中，開發商辯稱李女士沒有安置約定來簽訂合約，所以違反了訂購協議的約定。一審開發商勝訴。

我方上訴，在二審中：

1.李女士與其協商，對方是認可的，因此我方如期前往協商而非不去簽約；

2.李女士一直在積極協商而並未表示拒簽建案預售合約；

二審我方勝訴，返還李女士5萬元定金。

法律依據：

合約法第3條規定：合約當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。＂第5條規定:“當事人應當遵循誠實信用原則。”最高人民法院《建案合約解釋)》第4條規定:“出賣人通過認購訂購預定等方式向買受人收定金作為訂立建案買賣合約擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立建案買賣合約，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致建案買賣合約未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

相對建案預售合約來說，訂購協議是本約訂立之前先行訂立的預大約同。訂立預大約同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合約條款的形式固定下來，並約定後續談判其他條款，直至本立。

預大約同的意義，是為在公平誠信原則下繼續進行磋商，最終訂立正式的完備的本約創造條件。因此在繼續進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信則，或者否認預大約同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕繼續進行磋商以訂立本約，都構成對預大約同的違約，應當承擔預大約同中約定的違約責任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續進行了磋商，只是基於各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬於不可歸責於雙方的原因，不在預大約同所指的違約情形內。這種情況下，預大約同應當解除，已付定金應當返還。