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人未到價先漲,誰來承擔天津的夢想

數據|諸葛找房數據研究院

“人才計劃”是天津經濟複興計劃的第一步,GDP增速從2016年的9.0%斷崖式的跌落至2017年的3.6%,再到2018年一季度的1.9%,天津這個曾經輝煌無二的直轄市走到了當年東北面臨過的十字路口,是故步自封的依賴工業及房地產,還是壯士斷腕的進行產業更新,天津選擇了後者,選擇了開放人才引進並獲得巨大成功。

天津5月16日正式對外公布吸引人才的“海河英才”計劃,大幅降低人才落戶門檻。“海河英才”計劃共有8條政策,政策主要針對各行各業的精英人才和優秀人才,對人才敞開了大門。第一天申請人數30萬,第二天100萬,天津僅用兩天時間就創造了一個奇跡,讓人們看到了天津強大的人才吸引力。雖然相比武漢、西安等城市失去了先發優勢,但天津無可比擬的教育、區位優勢還是吸引各路人才蜂擁而至。

一、經濟增速迅速下滑動力不足,服務業佔比高結構良好

圖1:2007-2018年一季度天津及全國GDP增速

從天津GDP增速發展來看,2010年天津GDP增速到達近十年頂峰,增速為17.4%,此後天津GDP增速和全國GDP增速一樣開始回落,雖然增速一直在全國增速之上,但回落速度明顯大於全國GDP增速回落速度。2017年GDP增速大幅下跌5.4個百分點,僅有3.6%,低於全國GDP增速3.3個百分點,首次增速低於全國水準。“京津冀一體化”戰略的突提出,天津產業發展動力被分散,尤其是雄安新區的設立,大量發展資源轉移,使得濱海新區需重新定位,造成天津經濟發展動力不足,導致GDP增速發展斷崖式下跌。2018年第一季度增速僅有1.9%,低於全國4.9個百分點,差距再一次擴大,而這就是天津急於擴充人才的根本原因。

天津目前正處於新舊動能加速轉換、經濟結構轉型調整的關鍵節點,急需要新興產業、服務產業想關行業的人才,為此天津市發布了“海河英才”計劃來吸引和培育醫學、教育、文化領域的人才。而天津這一人才計劃的實施能在短期內吸引大量人才湧入,這無疑與天津自身的優勢想關,作為直轄市的天津,城市優勢極其明顯,如教育、醫療等。

圖2:天津各產業構成佔比

從天津市的產業結構方面來看,第一產業一直處於平穩發展狀態,第二產業佔比逐年降低,而服務業佔比逐年上漲。以2014年為分水嶺,服務業佔比首次超過第二產業。之後服務業保持趨勢上升,但上升趨勢在2016年明顯放緩,第二產業繼續下滑。這與天津的產業結構布局有關,前期冶金、石化等傳統重工業佔比較大,為拉動經濟增長的主力軍,但也給環境治理造成較大壓力,隨天津著手相關環保政策的頒布,對煤炭、鋼鐵、燃煤鍋爐排放、水泥、鑄造等行業都實行限產,及時調整優化產業結構,服務業產值佔比不斷上漲。為後期城市快速發展奠定了基礎,而快速發展離不開人才數量的支撐,天津多年受“虹吸效應”影響,大多數人才流往北京,人才流失嚴重。人才政策的實施迫在眉睫。

圖3:部分城市服務業產值佔比

二、房產開發投資依賴逐步加強,市場漸冷房價緩降

圖4:天津全社會固定資產投資—房地產開發投資情況

從近十年天津市全社會固定資產投資額及房地產開發投資額來看,2007年至2016年天津市的固定資產投資及房地產開發投資一直處於增長狀態,2017年固定資產投資出現回落,跌幅高達11.77%,房地產投資也回落,跌幅僅有2.91%。從房地產開發投資額與全社會固定資產投資額佔比方面,2010年後佔比逐年上升,且在2015年後,佔比上升幅度明顯提高,2017年高達19.81%。經濟對於房地產開發投資的依賴性逐步增強。

但房產市場發展前景卻不容樂觀,據諸葛找房數據研究中心監測數據表明,天津市二手房市場的數據(由於國家政策的限制,新房市場穩定,研究意義不大,二手房市場更能分映出市場的變動情況,因此選用二手房數據作為研究),2017年6月-2018年4月,天津市房價連續下跌10個月,跌幅高達12.28%。

圖5:天津二手房掛牌均價月度(元/平)

房地產投資額佔比全社會投資額越來越大,但房地產市場卻越來越不景氣,是天津GDP增速大幅下跌的重要原因之一。由於“房住不炒”為目前調控總基調,未來房產市場將繼續維持在調控高壓環境下,若不能及時擺脫對於房地差市場以來,找到新的經濟增長點,天津經濟或難有起色。

三、人才政策成效立顯,房產市場回暖房價上漲

圖6:天津二手房掛牌均價周度(元/平)

據諸葛找房數據研究中心監測天津市二手房掛牌數據表明,5月6號之前,二手房的掛牌價一直處於下跌狀態,天津發布“海河英才”計劃之前計劃頒布後帶動了二手房價格的回升。由此可以看出人才引進計劃的實施對於房價有一定的帶動作用。

圖7:二手房掛牌價調價房源量變化(套)

計劃頒布前幾天,市場就敏銳的嗅到政策的味道,降價房原量急劇減少,但仍遠遠大於漲價房源量。自5月16號“海河英才”計劃的公布之後,當天天津市的漲價房源量顯著上漲,5月15日漲價房源量僅有113套,5月16日暴漲至208套,接近翻倍,此後幾天持續上漲,在5月20日,漲價房源量高達1128套。而降價房源量在計劃公布之前基本上保持在1000套以上,計劃公布以後下跌至500以下。不管是從天津市的二手房的掛牌價還是房源量來看,計劃的實施在一定的程度上刺激的天津市房地產市場,帶動天津二手房價格上漲。

圖8:政策公布前後各一周城區掛牌價變化幅度

分城區掛牌均價來看,“海河英才”計劃公布前後各城區變化明顯。其中和平、河北、河西、紅橋、南開、開發區與武清等城區價格都由計劃公布之前的下跌到上漲。變化最大是武清,新政後一周掛牌價上漲1.34%,武清地理優勢優越,位於京、津兩大直轄市的中心點,交通便利,尤其受到在京置業人員的偏愛。其次變化較大的南開區,新政後一周掛牌價上漲1.07%,南開佔據天津優勢教育資源,而這也是眾購房者首要考慮的問題,其他城區如河北、河西、紅橋、開發區等,佔據城市中心及教育資源優勢,也受到購房客青睞,在“海河英才”計劃公布之後房價漲幅較大。

產業轉型更新不止是天津的難題,更是中國目前面臨的經濟發展難題,逐步擺脫經濟對於房地產的依賴,發展實體經濟產業,是天津未來重要發展方向。人才引進政策的頒布,正是天津發展的第一步。

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