大消息！集體建設用地入市，土地市場變局將起！

12月23日，土地管理法、城市房地產管理法修正案草案提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議。現行土地管理法制定於1986年，上一次修正是在2004年。時隔14年的再次修訂，涉及土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度等多個方面。

土地管理法再度修訂，用意何在？影響有多大？12月24日晚，中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎和財經評論員萬喆做客《央視財經評論》演播室，深度解析。

【背景鏈接】《土地管理法修正案（草案）》變化

修正案草案刪去了現行土地管理法關於“從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規定。提出，“對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由部門或者個人使用。”

集體建設用地入市用意何在？

馮奎：土地制度改革具有“多增效應”

中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎：如果農村集體經營性建設用地直接入市，而不需要像過去那樣先收歸國有，這樣做有多種效應。第一，它增加了產業用地，現在搞特色小鎮，搞鄉村振興，地從哪來？這就是一個有效管道；第二，增加農民收入，原先集體經營性建設用地收歸國有，大部分收益會由政府獲得，農民分得比較少，以後有望改變；第三，改變了原先地方政府通過土地財政增收的辦法，他們需要更多考慮轉型，這也是增量效應。這一次草案如果人大通過，我相信對於整個農村土地制度改革會有一個非常大的突破。

萬喆：土地制度改革是大勢所趨

財經評論員萬喆：在摸索怎麽推動土地制度改革方面，其實已經準備了很長的時間。過去的做法有兩個特別大的矛盾：一個是供給矛盾，也就是目前的房價跟土地供應緊張是有關係的，因此大家覺得說這方面的資源調配有必要放下去讓市場配置；另外一個，是集體用地所有者權益保障並不夠，很多時候房子賣得很貴地賣得很貴，但是征地的時候給農民的錢並不多。所以我想現在實際上時機成熟度應該是夠了，大家的呼聲已經非常高了。

集體建設用地入市影響有多大？

馮奎：農村土地制度改革促進鄉村振興

中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎：改革對鄉村振興有非常重要的促進作用，對於房地產市場，我認為目前還不會構成非常大的影響。集體經營性建設用地市場隻佔了10%左右，大部分還是宅基地；第二，這些集體經營性建設用地入市之後並不是用來蓋建案的，而是用於工業、商業等等用途，雖然也會有租賃房、廉租房等等，但是不會對建案造成很大衝擊。

馮奎：入市後的收益分配問題是焦點難點

中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎：舉個例子，有了收益之後，村集體的負責人可以有兩個極端：一個是把所有的收益都拿來用於村集體經濟的發展；一個是把所有收益全部分乾，都交給農民去處理。這兩種極端的後果，一種是農民利益沒有得到保證，還有一個後果可能是村集體就垮了。所以未來的分配機制非常重要，並且還要有很好的監督手段。

萬喆：土地制度改革將是結構性改革的關鍵

財經評論員萬喆：我們現在提到的幾個非常重要改革的關鍵點，巨集觀上的經濟改革，包括地方上消除對土地財政的依賴性，實際上跟土地制度改革、增強市場活力有非常大的關係。另外，近年來一直強調要提升民眾的幸福感和獲得感，對於城市居民來說，可能房住不炒非常重要，這和土地的供給有關係；對於農民來說，公共服務的提供，以及他能從土地當中獲得的收益，是他獲得感和幸福感的關鍵，也跟土地有關。所以接下來怎麽做，可能需要更多的細則。

馮奎：土地制度改革等不得急不得必須穩中求進

中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎：為什麽等不得？因為土地是極其重要的要素，城鄉高品質發展涉及到好多體制機制的障礙，現在都跟土地密切相關；但是土地又涉及到國家的基本經濟制度，因此在法律、試點這些方面都要予以充分的準備，所以總的基調就應該是穩中求進，朝著一個城鄉統一的建設市場來做最終的努力。