惠東濱海線樓市降溫

在惠州樓市上半年各數據創造新高的同期，惠東濱海市場卻遭遇了嚴重的滑坡，投資客退場和觀望濃鬱。

惠州世聯行統計數據顯示，截至6月30日，今年惠東濱海累計成交5019套，成交金額49 .4億元，相較於2017年同期的9179套、93 .3億元的成交總金額，分別下滑45%和47%。下半年惠東濱海市場將面臨更為激烈的競爭，16個項目預計推新1.7萬多套，新增總貨值高達172億元。

業內人士認為，惠東濱海市場遭遇嚴重下滑，一方面是濱海度假產品相對住宅投資收益率持續走低，導致投資者信心不足，另一方面是銀行嚴苛的信貸條件，把很多資金不足的投資客排除在外。

7月成交1025套 比6月下滑17%

上半年惠東濱海片區成交套數、成交面積、成交金額三項指標，同比2017年上半年下滑近5成。2018年1-6月惠東濱海市場網簽4586套，比2017年的上半年的7946套，同比下滑42%，成交金額49.4億元，相較於2017年同期的93.3億元，下滑47%。但是在成交金額和成交套數雙雙下滑的同時，新增的供應量卻比同期增加20%。

這種頹勢並沒有隨著濱海旅遊旺季的到來有明顯改變，反而持續下滑。惠州世聯行深東濱海大區的監測報告顯示，7月濱海線僅成交1025套，相比6月份的1235套，再度下滑17%，成交量跌至灣區旺季成交量冰點，預計8月成交量還將持續下滑。

成交數據下滑，直接導致濱海片區客戶量下滑。數據顯示，7月濱海線總計上門8284批，環比6月(8491批)下降2.4%，雖然7月惠東進入濱海旺季，多個建案舉辦大型活動吸引遊客，但世聯濱海相關負責人表示，受市場政策影響，客戶觀望情緒空前嚴重，活動均不足以有效吸引客戶上門。

某濱海大盤行銷負責人稱，這可能是濱海幾年來最差的一個旺季，去年同期一周至少能賣80-100套房子，現在一周賣20-30套都比較吃力，中介帶客也少了，投資客的預期信心相當不足，成交率也很低。

惠州世聯行副總經理胡光宇表示，海邊最近幾年一直在放量，上半年濱海只有一項數據比上揚，就是供應量，超過170億元的總貨值集中在8月9月爆發，行業競爭壓力非常大，“蛋糕變小了，但是分蛋糕的人多了。”

預測

下半年新增1.7萬多套房源

總貨值近172億元競爭激烈

惠州世聯行深東區域統計顯示，下半年惠東濱海將迎來更為嚴峻的考驗，即供應井噴，競爭極為嚴峻，受製於濱海片區的產品同質化較嚴重，賣點相對單一，針對投資度假需求的深圳客戶的爭奪將是惠東濱海下半年最大的看點。

數據顯示，下半年惠東濱海新增貨值高達172億，2018年下半年濱海線原有項目新增供應約17150套，面積約121萬平方米，貨值約172億。

南都記者統計，下半年惠東濱海線推新項目一共16個，除開供應較大的建案之外，合正東部灣、融創海灣半島、合生海角一號、中航元嶼海、享海1777、天盛海灣裡、國正天境灣、海泊灣、熙龍灣公館等項目也有批量的新貨入市。2018年下半年各項目新貨加推主要集中在8-9月，下半年在售項目新增推貨超1 .4萬套，貨值約145億。

胡光宇稱，對深圳的客戶的爭奪將成為重點，而且不排除部分壓力較大的項目，為完成年度目標，在年底采取促銷以及打折、降價的方式運行。“打造第一居所或者常住地，現階段惠東濱海的配套和運營能力都不足，而主打投資的概念收益率又逐年在下降，這對開發商的運營能力和資源調動能力是嚴峻的考驗。”

探因

實際投資收益率不超5%

和惠州其他區域的房地產市場屬性不同，惠東濱海片區的物業絕大多數是以依托海景資源主打投資屬性較強的度假產品。胡光宇分析，這些購買濱海度假類產品的深圳客戶大多以投資為主要目的，兼顧少量的度假悠閑居住需求。

統計數據顯示，近3年，惠東濱海去化產品以單房和一房一廳為主，兩者合計佔據了惠東濱海市場的60%的產品類型。“這樣的戶型無法承載購房者更多的需求，只能交給酒店託管公司來賺取投資回報率。”胡光宇說。

深圳的藍先生2013年在惠東雙月灣購買的兩房，他說因為有一線海景，“收益相當不錯，5%-7%個點，那時候酒店管理公司都保底，但現在都不保底了，意味著只有客房賣出去了之後，業主才有收益分成。這幾年，他在惠東濱海投資的另外兩套公寓，收益率很差，不到5%，相反身邊有朋友在大亞灣投資住宅收益高很多。

在惠東濱海擁有3家世聯紅璞度假公寓酒店的相關負責人稱，這幾年惠東濱海批量的精裝修公寓進入交樓階段，包括民宿等，預計在惠東房間超過10萬間，而且還在增加，但遊客的增長量遠遠比不上酒店客房的增長數量，很多酒店就打價格戰。今年濱海度假公寓酒店的價格比去年下降了30%-40%，這直接導致客戶的投資回報率持續降低，實際投資回報在2%- 3%之間。這樣來看，住宅的投資回報遠遠高於濱海公寓。

另一位擁有一線海景的酒店管理負責人也證實，因為酒店增多，旺季開房率大幅度下降，“有的酒店，下降了20%-30%。”

惠州世聯行副總經理胡光宇說，以前的年收益承諾，都是開發商墊付的，真正的年收益不超過5%，這對很多投資者是沒有吸引力的，惠東濱海深圳客的比例一直很高，雖然近年來有所下降，但是也佔據至少6成的比例，“少於5個點的回報，買固定理財也有這個數。”

銀行信貸審核嚴利率高

投資客的猶豫和退潮除了投資回報率逐年走低之外，還有一個很重要的原因就是銀行利率上浮且對購房者的貸款條件極為嚴苛。

世聯深東區域策劃負責人謝建靈說，海邊的深圳客，很多在深都有房，現在投資回報率低，而且銀行審核嚴格，利率上浮至少30%，購房成本增加，導致很多客戶猶豫觀望。

惠東濱海一項目操盤手在受訪時稱，銀行調整策略，認房又認貸，利率上浮，審核嚴格，放款速度也很慢，“今年項目一次性付款的比例高達50%，最近一次開盤，一次性付款比例佔63%，而在2017年同期僅有35%。這樣的銀行政策讓很多資金實力不足又想買的人，只能觀望。另外，惠東濱海的備案價沒有一個項目有突破，很多客戶認為早買晚買一樣，反正也漲不了價，不著急。”

在世聯深東區域策劃負責人謝建靈看來，惠東濱海近年成交下滑，還有一個重要的原因，即管道的上客量下降，“部分掌握管道的品牌中介，開始戰略調整，收縮戰線，因為在惠東濱海上客成本極高，而且受大環境影響，轉化率不高。”

數據

數據顯示，下半年惠東濱海新增貨值高達172億，2018年下半年濱海線原有項目新增供應約17150套，面積約121萬平方米，貨值約172億。

●世聯行數據顯示，碧桂園十裡銀灘新組團將出新2500套，總貨值40億元，也是惠東濱海片區供應量最大的項目。

●華潤小徑灣將累計供應1300套房源，總貨值近16億元。

●富力灣將累計供應高層別墅約2600套，供應總貨值約19億元。

●金融街巽寮灣將供應1508套房源，累計總貨值近10億元。

●萬科雙月灣將在下半年推售1066套房源，總貨值近9億元。

●星河山海半島供應別墅和高層累計900余套，總貨值11億元。

●佳兆業山海灣，也將推出1100余套別墅和高層產品，總貨量約10.6億元。

●虹海灣三期，累計推出1400余套房源，總貨值近13億元。

●下半年惠東濱海線推新項目一共16個，除開供應較大的建案之外，合正東部灣、融創海灣半島、合生海角一號、中航元嶼海、享海1777、天盛海灣裡、國正天境灣、海泊灣、熙龍灣公館等項目也有批量的新貨入市。

采寫：南都記者 蔣奇政 南都製圖：陳婷