每經記者 王佳飛 攝
2017年8月，隨著昆侖域等項目終於以9萬餘元的均價成功取得預售證之後，在“遏製房價上漲”的調控背景下，已經很少能有預售價突破這個價格項目了。
直至今年10月14日和21日，北京金茂府、昆侖域、璽萌壹號院和泰禾西府大院相繼獲得預售資格，這四個項目的預售單價都在10萬元左右。
“這些豪宅項目佔據著優勢的地理位置，是開發商投入眾多資源打造的貨值，如果繼續長期持有，對於開發商在當前市場環境、融資環境下，造成較大的資金流的壓力。”諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷表示。“各個房企紛紛到了衝業績的時候，因此調整了開盤節奏，選擇盡快開盤，盡快獲得現金流。”
近日，當“鎂刻地產”記者致電詢問璽萌壹號院銷售人員是否能去售樓處看看時，對方沒有直接答應記者的要求，而是試探：“您聽完我們戶型和價格的介紹再決定要不要來吧。”熱賣程度可見一斑。
遠超預期的去化速度
據“鎂刻地產”記者了解，新入市的這幾處豪宅均位於北京市豐台區，且銷售速度遠超預期。
其中，金茂府項目位於宋家莊，銷售戶型以250~350平方米之間的大平層和疊拚別墅為主，主力戶型總價大致2000萬元，不過這個價格在此次上市的豪宅中，尚屬於較低水準。
但這裡的配套設施似乎很難跟上“豪宅”的腳步，當記者走出宋家莊地鐵站時，看到的還是一處處工地和附近一片低矮的居民樓，不時伴有卡車經過，帶起陣陣煙塵。
銷售人員向記者表示，很多購房者在開盤前就對獲得預售證的44套房源顯示出了強烈的購房意向，目前房源現在已經銷售一空。現在能推薦的只能是即將獲得預售證上市的建案，需要先期排卡，並表示：
“越到後期開盤的項目價格肯定就越高。”
另一處“豪宅”昆侖域位於南二環至南三環之間，毗鄰麗澤商務區，是四個項目中最靠近市中心的位置。此次昆侖域拿到預售證的是二期疊拚項目，戶型均在250平方米左右，共112套，均價11.5萬元。
據悉，昆侖域著名維權事件並沒有影響到此次銷售，銷售人員表示，開盤以來，已經銷售了90多套房源。上疊戶型基本已經賣完，剩下疊和中疊產品在售。而遭到維權的一預售屋源，目前已經清退岀了30多套，正辦期轉現上市銷售。
泰禾西府大院，位於豐台區麗澤橋西北側，屬於泰禾集團旗下的高端項目“院子”和“大院”系列之一。以172平方米和197平方米的大平層為主要戶型，均價為11.3萬元，總價在2000萬元左右。銷售人員告訴記者，目前上市的這批房源已經賣掉了7成左右，可能很快他們就會被派往其他項目銷售了。
此外，銷售還透露：
昆侖域岀了問題，30名業主退房後，其中20多個業主來我們這裡買房了。
每經記者 王佳飛 攝
位於南三環南部的嘉園路旁的璽萌壹號院是四個豪宅項目中最高端的，戶型面積基本以330~500平方米為主，僅有126套房源，總價在3000萬元至5000萬元之間。因此，銷售人員在接待客戶的過程中更加謹慎，以至於記者未能進入項目內部。
但據居住在附近的居民透露，該項目周圍以十幾年前的老小區居多，配套設施也不到位，這讓一個如此高端的項目在此顯得格格不入。但據消息人士透漏，該項目銷售成績也十分可觀。
曠日經久的入市等待
拿地成本在很大程度上決定了最終房屋的售價，但若從地價的角度審視，此次入市的項目售價並不算高。
2015年8月31日，經過64輪激烈角逐，中鐵建和金茂聯合體以50.25億元競得豐台石榴莊地塊,溢價率50%。經計算得知,該地塊樓面價已超5萬元/平方米,附加條件是配建規定的18600平方米公租房,價格為7000元/平方米。這塊地就是現在北京金茂府的所在。
每經記者 王佳飛 攝
昆侖域地塊的土拍同樣發生在2015年。當年1月5日，豐台區亞林西居住區一期地塊競拍出讓，土地面積10.59萬平方米，建築面積17.86萬平方米。
經過招商華潤九龍倉平安聯合體以總價42億元、配建45300平方米“限價房”的代價成功摘得該地塊，溢價率近50%。據當時中原地產首席分析師張大偉提供的統計數據，該地塊的樓面價達3.73萬元/平方米，基本剛剛達到售價的一半。2015年4月，該地塊確定案名為華潤昆侖域，由華潤負責操盤，將打造滿足改善性需求的平層大宅和疊拚產品。
在更早的2014年2月20日，泰禾集團以49.58億元獲得北京豐台區舊改造項目地塊，附加條件是配建5萬平方米限價建案，21000元/平方米。該地佔地96390平方米，總建築面積170535平方米，掛牌出讓起始價為33.5億元。
在與融創、懋源、魯能、龍湖葛洲壩中化方興聯合體等7家房企經過20輪競價後，該地塊最終被泰禾集團拿下，用於打造西府大院項目。泰禾內部測算，這塊地的樓面價為5.5萬元/平方米。而當時一些市場專家則認為在扣除保障房以及商業還建部分其樓面價要超過8萬元/平方米。而如今，西府大院目前的售價是11.3萬元/平方米。
此外，這些入市豪宅項目從拿地到銷售中間，還經歷了太過漫長的等待。三四年的時間足夠改變整個市場環境，這也令房企陷入十分尷尬的境地。
華潤自拿地之後，就沉默了許久。2015年的4月，終於宣布將於2015年向市場投放頂級豪宅昆侖域，隨後卻杳無音信。直至2016年7月28日，華潤才重新宣布計劃在當年的國慶檔發布樣板間。
但是隨著北京市930政策的頒布，一條不成文的限制售價的天花板開始出現：
一方面，售價比較高的豪宅拿證困難；
另一方面，老項目在推出後期想漲價也很困難，基本漲不了價。
直到2017年8月，昆侖域項目才終於成功一期銷售證，其代價是單價下調至9.5萬元。這讓項目不得不選擇了“減配”，這又誘發了維權事件的誕生。
同樣地，自2014年拿地至今，西府大院才遲遲等來開盤銷售這天。但為快速回籠資金，項目不得不上調付款門檻。
據西府大院的銷售人員告訴記者，泰禾規定該項目最低的首付比例是50%。此前有代理機構的消息稱，西府大院隻接受全款買房。並且，如此高端定位的項目竟然是以毛坯交房，精裝則需要每平方米多支付1.5萬元的費用。
“房企為了生存，為了現金流的健康穩定，即使是低價也不得不上市出售手中的高端豪宅項目了。這就帶來了矛盾，一方面是早先拿地時候的高地價，另一方面是推盤時候的市場下行，就導致這些豪宅售價同樓面價相比還是偏低，房企還是會承擔一定的經營壓力。”陳雷分析，開發商同一時間集中謀求高端項目入市，表明他們對於近期內放開預售價格呈現出並不樂觀的判斷態度，此前希望捂一捂盤，等政策松動後在謀求上市的做法不可取了。
記者 |王佳飛編輯 |林菁晶 李淨翰
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