傳統融資管道受限 房企向員工發理財產品以籌措資金

　　文 | 羅琨 羅煥林

　　來源丨中新經緯

　　“那可真是房地產發債的黃金期啊，現在好日子一去不複返咯。”

　　“房企現在的主流融資方式什麽？大概是自己發高收益理財，讓員工掏錢來買吧！”

　　在談及近期的房地產企業融資困境時，一名業內人士不無調侃地說道。據其透露，近期已經有不少房地產企業通過發行面向內部員工的基金產品來籌措資金，認購門檻較高，收益率有的甚至高達18%。

　　由於發債、銀行貸款等傳統融資管道受限，房企不得不變著花樣來融資。除了向員工發理財產品外，不少房企也開始推員工持股、高管人員期權激勵，而這些的最終目的無非就是兩個字：拿錢。

　　房企資金之渴

　　現金流可謂是房企的生命線，而眼下無論是債券還是銀行貸款這兩大輸血通道均被掐住。

　　監管收緊之後，地產債在債券市場成為了不受待見的品種。而就在兩三年前，地產債還是市場的香餑餑，發債也是房企最廉價、最大的資金來源。

　　在2016年9月前，房企發行的債券利率多數在4%左右。龍頭房企如萬科等發行的5年期公司債利率甚至一度低達3.5%，逼近同期限國債利率。

　　而即便是如此低的利率，金融機構們也對地產債趨之若鶩。“那時候都得靠搶。”某券商債券部門人士回憶道，“但現在房企直接發債肯定是不行了，都在負面清單上。非標準化債權資產現在也不行，投資人對房地產這個主體很敏感。”

　　“那可真是房地產發債的黃金期啊，現在好日子一去不複返咯。”在房地產行業從業超過20年的地產老兵余斌（化名）感慨道。

　　民企尤其遭受冷遇，上述人士指出，現今即便是排名前10的民企，“有些投資人都不帶正眼看的。”從以前被機構踏破門檻到如今無人問津，房地產的融資困境可見一斑。

　　而另一大融資管道--銀行貸款也在持續收緊。被稱為地產行業“壓艙石”的房地產開發貸款是指銀行對房地產開發企業發放的用於住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。“沒有開發貸，其他很多融資手段都用不了。”余斌說。

　　但今年以來部分銀行開發貸額度緊張甚至直接停擺的消息時有傳出。香港上市房地產開發企業旭輝集團財務人士小張近來壓力很大，因為現在很多銀行開發貸已無額度，只有幾家大行還有一些額度，但對於旭輝這樣的企業來說，開發貸的利率也會較基準利率上浮30%。

　　而對於非上市非國企的小企業來說，它們已經不在銀行的考慮範圍內了。在一家國有大行工作的彭丹（化名）發現，今年以來銀行對房企規模資質要求可謂步步提升。“一般來說我們都是會選擇排名靠前的大型房企，只是這個標準上半年還是top50，現在已經變成了top20。”

　　“以前是銀行追著我們走，現在是銀行繞著我們走。”局勢的反轉讓余斌感覺到，地產業的冬天或許真的來了，而且現在還不是最冷的時候。

　　天風證券分析師高志剛指出，企業內外部資金流受限，考慮到下半年到期和回售壓力加大，如果再融資壓力進一步增大，融資能力弱的中小房企可能面臨流動性風險。

　　中原地產首席分析師張大偉也認為，現在融資難是事實，但還遠遠沒到最難的時候。

　　至於什麽時候會觸到谷底？現在誰也不知道。

　　變著花樣來融資

　　有錢能使鬼推磨，擁有龐大資金體量的房企從來不缺各類融資“創意”。近期，據搜狐財經報導，以高負債擴張而聞名於市場的泰禾集團便出了一個新招，其關聯方泰禾投資推出了一款面向內部員工的基金產品，認購門檻從100萬元起，預期收益率高達18%，如果認購金額超過300萬收益率則達20%。

　　隨後，泰禾集團7月2日在深交所互動平台表示，經了解，泰禾集團沒有向員工借款或發售融資產品，也沒有相關計劃。

　　不過，多名業內人士指出，多家房企都有類似的“員工福利”，有的企業甚至不光推薦員工買，還推薦給業主買。

　　“收益率那麽高，聯想到銀保監會主席郭樹清說收益率10%以上就要做好本金無法收回的準備，你不覺得很恐怖嗎？”前述券商債券部門人士稱。

　　對於身在其中的員工來說，又是怎樣一種感受？小張所在的旭輝也推出了類似的產品，但利率從之前的11%降到了8%。即便如此，小張也不敢買。“利率太高，身邊很多同事買了，但我不敢買。”

　　另一個原因是，小張覺得自己在這家公司也呆不久了。“我正在準備CPA（注冊會計師）考試，同時也在準備考研，先去念兩年書。”至於念完書以後的計劃，小張還沒有想得太明確，“爭取不在房地產行業了吧，下行趨勢，無力回天。”

　　除此以外，不少房地產企業還推出了員工持股和高管期權獎勵，但這些都不是“免費的午餐”，員工必須拿出真金白銀來購買。在小張等業內人士看來，這就是變相融資。

　　事實上，哪怕在債務融資管道暢通的時候，房企也還會通過其他各類管道來進行融資，包括民間借貸等。“之前看過一家房企，融資工具超過了20多種。”一名券商分析師指出，房企的融資管道五花八門，在行業內早已不是秘密。

　　近期頻頻爆雷的P2P也充當過一些房企的融資工具。一名業內人士透露，一些P2P平台的背後也有房地產企業的身影，在傳統融資管道封死的時候，一些小房企也在各家P2P平台借錢作為過橋資金短暫解渴。

　　此外，精於嗅探政策風向的房企也發現了一些新口子。據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進總結，目前有三個領域在融資方面還是會比較寬鬆的。

　　第一，租賃市場方面的融資會有較為寬鬆的表現，這體現了當前市場融資的導向；第二，對於農村市場的投資，包括集體建設用地等方面的用地模式，預計融資優惠力度加大；第三，帶有產業導入和產業更新的地產項目，也會有較多的融資支持，尤其是附帶人才引入等概念的產業項目。

　　精明的房企是否會抓住這些所謂的寬鬆政策大作文章，現在還不得而知。對於吃瓜群眾來說，更為關心的問題可能是，手頭緊了以後，房企會開始“賤賣”房子嗎？

　　是否犧牲價格保住現金流，是房企不得不做的一道選擇題。“對於房企融資來說，近期必然需要積極降價，這既是銷售策略，也是融資策略，通過降價來回籠資金是很關鍵的。”嚴躍進說。

　　不過，對於房企來說，好消息或許是現在房子還不到愁賣的時候。“房子便宜點就有人要，就算資金鏈有壓力了，房企也可以賣股權，”張大偉向中新經緯說道，“不像之前2014年、2011年和2008年，這幾個谷底的時候是你即便房子和股權便宜也沒人要。”

責任編輯：趙子牛