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起點菏澤,一場樓市調控大轉折

記者|孫梅欣

過去幾天,魯西南小城菏澤市,因為一條樓市政策調整,一夜之間成為全國關注的焦點。

12月18日晚間,菏澤市住房和城鄉建設局在網上發布《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》,其中第六條取消“所購買新建商品住房和二手房取得產權交易交易證書至少滿2年、非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”條款的公布,意味著菏澤的建案交易不再受交易年限限制,持續一年之久的”限售”成為過去式。

這條政策頒布後引發的轟動效應,讓當地政府始料未及。第二天,菏澤市住建局依然在開會研究,甚至山東省住建廳也開始不斷對外回應。最終,菏澤市又發布一份情況說明,以根據房地產市場分類調控、因城施策的要求,取消了新購和二手住房限制轉讓期限的有關規定。自此,菏澤市取消限售的政策確定下來。

由於隨即廣州、珠海等城市不同程度跟進“松限”政策,菏澤政策的頒布,被認為是全國第一個取消“限售”的城市,成為撕開松動樓市調控的第一道口子。

然而這個建市不到20年、因大規模棚改為人們熟知的非核心三線城市,為什麽敢吃下這“松限”的第一口螃蟹,依然存在不少人的疑慮中。

二手房“爆倉”

北方冬季的霧霾混雜著揚起的塵土,將整個菏澤籠罩在一片灰蒙之中。

從菏澤火車站出來,開車不到5分鐘,便看到路線兩旁被翻挖的黃土,被零散的綠色防塵罩蓋住。沿著菏澤最主要乾道之一的人民路一路往南開,路線兩旁大多豎起了高大的廣告圍擋。從旁邊的小路進去便會發現,圍擋的背後,是成片已經搬遷但尚未拆完的居住區,或者是已經拆除完畢的黃土廢墟。這也是菏澤老城區大部分路線兩旁共同的景象。

過去4天,是伍勝根這一年來最忙的幾天。作為菏澤一家本地房產中介的老闆,從18日晚上起,他的手機鈴聲就沒斷過。打電話的大部分都是意向客戶,谘詢菏澤取消“限售”新政是否屬實,以及什麽時候能開始交易。

“以前公司平均一個月才有60多套二手房成交,但就這幾天,手底下已經攢了快200單意向交易了。”伍勝根告訴界面新聞記者,菏澤新政後的交易政策已經落地實行:“到22號上午,這3天半的時間,光我們公司就已經成交110組二手房。”伍勝根說。

成交量的爆發,在伍勝根的預料之中:“這麽快交易完的,大部分是買賣雙方已經談妥,有的買家早已住進了賣家的房子,就差一道手續。”

過去3年大規模的棚改推進,使得菏澤有大量持幣急於買房入住的群體。有多急呢?在菏澤生活了28年的崔莉告訴界面新聞記者,她原來所在的田莊鎮有1000余戶居民,全部拆完不過半個月的時間。

雖然拆遷款能夠準時到位,但找到新的住處是當務之急。市場上的新房大多是預售屋,回遷安置房也建不了那麽快,二手房成屋就是棚改戶最好的選擇。

然而去年11月菏澤市頒布的樓市調控政策,要求所購新建建案和二手房要在取得產權交易書至少滿2年後才能交易。這條政策讓像崔莉這樣的人群,短時間內無法買到新的房子。

伍勝根解釋,菏澤棚改從2015年開始大規模開始,早期的一批棚改戶在2016年—2017年間拿到回遷房。由於棚改戶回遷通常不止置換一套房,因此余下的空房,可以轉手給後續新拆遷的棚改戶居住:“但限售一出,很多回遷房不滿足滿2年的條件,買賣一下就被卡住了。”

因此,菏澤二手房市場就出現一種特殊局面:買家付給賣家50%的買房定金,先住進賣家的房子,等產權證到2年後才正式過戶完成交易。伍勝根說,“限售”前公司平均每月成交量在120套,“限售”後交易量降了一半:“現在突然成交那麽多套,不過是之前擠壓的數量反彈。”

菏澤市政府報告顯示,2015年—2017年間,棚改戶累計完成徵收27.4萬戶、4135萬平方米,安置房基本建成11.4萬套,在建12.7萬套,貨幣補償5.4萬套。同時,2018—2020年的“新三年棚改計劃”要求改造徵收25萬套,其中2018年12.7萬套。從2016年開始,菏澤的棚改規模已經連續兩年位居全國設區市首位。

粗略估計,菏澤從2015年—2020年間,涉及的棚改戶至少有50萬戶。菏澤市統計局2017年統計數據顯示,全市總戶數319.88萬戶,常住人口873.6萬。也就是說,這座城市中超過15%的人口,和這場轟轟烈烈的棚戶區改造,產生直接關聯。

2017年,也是菏澤本地人共同記憶中棚改“最厲害”的一年。崔莉用“剛炸過的戰場”形容那時整個城市的街道:“出門好不好走還是其次,有的地方幾個星期不去,就已經認不得路找不到地方了。”

“如果2016年以前你來過菏澤,那現在的菏澤你已經不認識了。”她說。

棚改產業鏈

在菏澤,因為巨量的棚改拆遷安置,拆遷戶、開發商和政府之間,已經形成一條產業鏈上的閉環。

根據菏澤市統計局的數據,2017年菏澤居民人均可支配收入為17222元,各區縣可支配收入在山東省127個區縣中排名都在百位及以後。

“所以和富裕城市的居民能靠儲蓄買房不同,菏澤拆遷戶想買房,大部分還是依靠政府的貨幣補償金。”菏澤一家大型房企負責人李傑告訴界面新聞,補償金下不來,拆遷戶沒有能力買房。因此政府有效率的下款,便成為維持穩定的重要因素。

但是從政府財政收入來看,菏澤政府也並不富裕。菏澤市2018年政府工作報告顯示,去年全年GDP為2820億元,位居山東全省17個城市中第13位。公共財政預算收入186.55億元,公共財政支出卻達到509.56億元,財政赤字323.01億元。

僅2017年一年,完成棚改徵收18.2萬戶,佔過去3年完成棚改總戶數的66.42%。按同等比例計算貨幣安置量,去年貨幣安置套數約為在3.58萬套。按每平方米4500元拆遷安置費、每戶130平方米計算(菏澤市人均居住面積約43平方米),僅貨幣安置一項便至少有200億元左右的支出,遠超總財政收入。

為了能夠順利推進棚改工作,從2014年起,菏澤市從國開行獲得棚改融資授信533.1億元,棚改融資量位居山東省首位。“換句話說,菏澤市是從銀行貸款去做棚改、發放補償金等。”李傑說到。

政府從銀行貸款的錢也要還。菏澤到2017年末,納稅過億元的工業企業僅為15家。沒有強勢的企業產業,土地財政就是最快速有效的收入方式。

中原地產數據顯示,2017年菏澤市土地出讓金總額為263億元,同比增長312.54%,是去年山東全省土地出讓金排名第四位的城市,同比增幅位居全國第二位。

菏澤易成房產發布的數據顯示,去年一年菏澤釋放土地供應199.6萬平方米,釋放量接近5年釋放計劃420萬方總量的一半。大量的土地供應,也吸引著頭部房企進駐,碧桂園、恆大、富力等品牌房企也是在去年首次進入菏澤。

到了今年,菏澤土地市場同樣處於爆發期。菏澤房產網統計顯示,今年3月、5月和8月是土地出讓高峰期,到8月中旬已累計成交52幅地塊,共計517.17萬平方米。到今年12月,全年出讓金已經超過444億元,再度創下歷史新高。

以上述品牌房企的周轉速度,去年末拿地,今年末至明年年初將是集中上市期。李傑透露,僅今年12月,菏澤就有11個建案開盤,到明年一季度,菏澤全市有近30個項目開盤,以趕上返鄉置業高峰期。

在李傑看來,菏澤市場上目前除了大量持幣待購的棚改客,一些在2015、2016年前後搬遷拿房的居民也有置換需要,而品牌房企此時進入,正滿足了這些人群需要:“但因為之前’限售2年’的原因,囤在居民手上的房子沒法出售變現,無法買房。但是眼前這4個月又是集中上市期,開發商業績要求強烈。一方有買房需要,一方有賣房需要,唯獨因為限制交易無法市場流通,這個矛盾堵在這裡了。”

一個值得玩味的細節是,今年11月,菏澤首家萬達廣場開業時因“紅領巾事件”,在全國引發爭議,並受到菏澤相關部門處罰。事後本地業內人士透露,事件儘管暴露了招商過程中人員覺悟不足,但開發企業在菏澤社會的話語權和社會地位也可窺見一斑。

從目前“松限”不到4天的市場反應來看,受到較大影響的是二手房市場,菏澤新房市場尚未受到太多波及。多家建案案場銷售表示,來訪量和平日相差無幾。

不過李傑認為,對開發商真正有影響的其實是檔案中的第7條,即對實力強、信譽好的企業不再監管,對其他企業市區建案預售資金監管標準降低,最低可放寬到10%,同時建案預售資金進入監管账戶後,只要留存夠監管資金比例即可使用。

“之前預售資金有一半要在監管账戶上,相當於我賣10個億,有5個億是回不了款。菏澤一塊地有的才5—8個億,這筆監管資金佔用量太大了,特別是對本地中小房企,基本沒法滾動和融資。”李傑說,放開之後10%的比例可以忽略不計,這也更加吸引外來企業投資。

李傑認為,不論放開“限售”使買賣雙方可以順利進行,還是降低開發企業監管資金,對於企業和個人都是需求的釋放:”一定程度上說,是市場倒逼政府做出這個決定。”

調控浪潮

在經歷了2016年的一輪全國性房價增長後,2016年9月30日—10月8日期間,全國19座城市隨後密集發布樓市調控政策。

這標誌著樓市重新進入新一輪調控周期。在2017年2月召開的中央財經長官小組第十五次會議上,“房子是用來住的、不是用來炒的”定位首次提出,也為這一輪樓市調控定下了基調。

當年3月的全國兩會政府報告上,也正式提出要求“因城施策去庫存”,要求加強房地產市場分類調控,房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,規範開發、銷售、中介等行為,遏製熱點城市房價過快上漲。

中央高層對於房地產市場的數次表態,突顯了抑製房價上漲、使房子回歸居住屬性的決心。從這一年的3月中旬開始,各城市便在原有的調控基礎上連環加碼。

其中北京在3月17日率先提高已有住房或購房記錄的首付比例至6成,隨後廣州先後在3月17日和3月30日,兩度加碼調控政策。整個3月期間,全國超過30個城市陸續頒布調控或更新調控政策38條,迎來一輪房產調控高潮。

進入下半年,7月31日召開的中共中央政治局會議上要求,下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏製房價上漲。

到了9月,房產調控進入深度密集時期。新榜統計顯示,9月發布調控45次,10月34次,包括北京、上海、深圳、西安、長沙、青島、重慶、桂林、無錫在內約20個城市先後發布跟地產相關的通知和管理辦法。

中原地產研究中心數據顯示,2017年內,全國超過110個城市及縣級以上部門,發布調控政策超過270次,是歷史上頒布調控次數最多的一年。一城一策,甚至一城多策,是當年調控的主基調。

到了2018年,各地調控還在持續更新。中原地產研究中心數據顯示,截至目前全國房地產各類調控多達444次,再次刷新紀錄。但11月後樓市政策明顯減少,只有蘇州、承德兩地針對限購更新政策。

值得注意的是,在菏澤放開“限售”之後,廣州、珠海等市也陸續發布了一定程度的調控松動政策。其中,廣州市住建委先解讀在去年“330”政策前出讓成交的商服公寓可以出售給個人,隨後住建委相關人士表示,“一刀切”限價政策改為價格浮動。珠海則放寬了外地戶籍買房的限制條件。

儘管以菏澤為起點,有些地方政府自此開始根據自身實情來進行微調,但卻並不會改變樓市的整體從嚴態勢。

12月21日結束的中央經濟工作會議指出,要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。和去年不同的是,不再強調發展租房租賃市場,並將“差別化調控”改為分類指導。

作為長期的住房制度安排,“房住不炒”並不會改變。促進房地產市場更穩定,帶給百姓穩定預期也是會繼續堅持的目標。

後續地方政府在樓市調控中的自主空間會更大,這也是因城施策的具體落實。從菏澤放開“限售”,以及跟進的廣州和珠海等地情況來看,地方政府已經開始承擔調控主體的責任。

“從這兩天后幾個城市的跟進來看,菏澤的放鬆,或許只是一個起點。”李傑說到。

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