越秀地產：以穩健的形式提速發展

編者按：8月6-9日，2019博鼇房地產論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恆，造就了一個屬於房地產全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鼇房地產論壇，我們都在尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產創新與發展的力量。

當他們的故事放置於中國房地產宏大背景時，我們將擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地產行業。

觀點地產網與廣州地鐵強強聯合開發軌交項目，高調首進深圳、成都、鄭州和長沙四座城市，在廣州、杭州和青島三城補倉，勇奪廣州“巨無霸”舊改項目……

今年上半年，有廣州國資背景的越秀地產一改“穩健”的往日形象，加快了發展的步伐。

面對市場上的好奇乃至質疑，近日，越秀地產接受了觀點地產新媒體專訪，對於上半年的發展成果做出了回顧和說明。

穩健發展的基礎上拓展土儲

上半年越秀地產銷售業績依然穩健，2019年1月至6月累計合約銷售金額約為人民幣368.95億元，約佔2019年合約銷售目標人民幣680億元的54.3%（截至2019年6月30日未經審計銷售數據）。

2019年，中央房地產調控政策持續加碼，在此宏觀背景下，越秀地產應勢而謀，順勢而為，不放銷量衛星，用節製、穩中有升的銷售策略，嚴格遵循中央總體要求，同時堅持越秀地產穩健發展的一貫宗旨。

銷售業績穩中有升，發展方面卻“風物長宜放眼量”。中央房地產調控不是簡單地“一刀切”，在“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”的同時，中央還要求“因城施策”。所以，在穩健增長的同時，越秀地產著眼未來，加大了擴充土儲的力度。就在6月24日，越秀地產通過32輪的舉牌，一舉拿下寶安區鐵崗地塊，首進深圳，震驚四座。

這只是越秀地產今年在全國拓展土儲的一個縮影。除了深圳，越秀地產還首進成都、鄭州和長沙，並在廣州、杭州和青島三城補倉。

從越秀地產一系列的操作中，我們不難看到，越秀地產一直將大灣區、長三角和中部區域視為其重點布局區域。

對此，越秀地產表示：“公司秉持務實的精神，強化戰略導向，城市深耕和城市擴張並舉”。

城市深耕就是要做大做透大灣區等重點區域市場，城市擴張就是要實現戰略布局跨越式全國發展。

大灣區是越秀地產誕生和成長的地方，是越秀地產的“大本營”。

尤其是在粵港澳大灣區發展綱要提出後，公司認為大灣區的規劃完全契合公司的傳統優勢市場，是踏入發展高速路的良好機遇。因此，越秀地產確立將粵港澳大灣區作為持續發展最重要區域。

時至今日，越秀地產已經進入廣州、深圳、香港、佛山、中山、江門6個大灣區城市，土地儲備佔公司總土儲一半以上。

“這只是開始，公司未來將深耕已經進入的城市，並積極謀求進入其他大灣區城市。”越秀地產表示。

“進軍全國一二線熱點城市是公司的戰略重點。”越秀地產稱。

算上2019年新入的鄭州、長沙和成都三座城市，越秀地產已在全國布局18個城市。這對於越秀地產在深耕大灣區的同時，平衡中部、西南區域版圖發展起著重要作用，對公司的長久發展和業績提升意義重大。

“公司將按照穩健投資的原則，堅持不追漲、不殺跌，在自身投資標準的範圍內參與土地競買。”越秀地產表示。

多組合模式拿地，軌交項目成亮點

在土儲獲取上，越秀地產不斷深化方式方法，逐步形成了“招拍掛+集團孵化+國企合作+軌交+城市更新+收並購+產業聯動”多渠道模式組合，這成為了越秀地產獲取優質土地資源的獨特優勢，而軌交項目成為了其中的亮點。

今年年初，越秀地產通過與廣州地鐵達成戰略合作，已經獲取了多宗軌交項目地塊。5月，越秀地產通過越秀集團收購廣州地鐵旗下蘿崗項目和陳頭崗兩個軌交項目期權，各佔其51%的股權。

“這三個項目給越秀帶來了大概350萬平方米的土地儲備，在廣州區域是非常難得的優勢。”越秀地產方面表示。

根據廣州地鐵集團的規劃，未來五年（2017年至2023年），廣州地鐵將努力實現線網裡程在2023年翻番，從目前的約400公里達到800公里，期間將新增33個站點。而通過與廣州地鐵的戰略合作，越秀地產將有機會從中選擇合適的軌交項目。

“軌交項目將增強公司獲取軌交物業資源的能力和優勢，鞏固公司在大灣區，特別是在廣州市場的競爭優勢和領導地位。”越秀地產表示。

其實，軌交項目帶來的益處不止於此，“隨著廣州地鐵軌交項目的陸續完工，越秀地產在軌交+物業擁有的豐富經驗會有一定的傳導作用。”越秀地產表示。

除廣州外，目前越秀已經在和其它軌交城市做了初步接觸：“我們現在最主要的任務是把廣州的軌交項目做好，積累更多的經驗，最終將軌交+物業模式複製到其他城市”。

對於軌交項目的前景，越秀地產堅定地表示：“中國市場這麽大，公司相信軌交項目將來一定在別的城市有機會。”

融資成本低，用好金融杠杆

越秀地產銷售業績穩步提升，但是要想加快發展的步伐，越秀地產必須要用好金融杠杆。

但是從上半年情況來看，目前境內監管機構對房地產行業的杠杆始終保持高度關注，涉房融資監管也持續保持高壓態勢，這更加考驗房企的融資能力。

年初以來，大量房企都尋求在境外發行債券，從發行結果也可以看出一些分化，部分房企發行的利率超過10%，說明市場對不同的房企的風險有不同的看法。

但是，作為一家以“穩健”為經營理念的國企，越秀地產多年來一直保持著良好的信譽評級，與國內各金融機構也長期維持著良好合作。5月23號，越秀地產成功發行的25億公司債，票面利率3.9%。這充分表明越秀地產在融資方面的強大優勢。

“未來，公司將始終保持淨借貸比率在70%左右”，越秀地產表示，“這是公司預防金融風險的紅線”。此外，越秀地產還將繼續通過綜合運用境內外的融資渠道，充分運用各類金融工具，進一步降低融資成本，為公司發展提供資金保障。

“金融杠杆本身就是把雙刃劍，用好金融杠杆才是重中之重”，越秀地產表示，“公司相信，強大的融資優勢將是越秀地產快速發展的有力支撐。”