住房創新｜長租公寓業內人士：“專業機構沒有炒高房租”

近日，上海市房產經濟學會聯合上海交通大學中國城市治理研究院、國際與公共事務學院舉辦“當前住房租賃市場治理”研討會。澎湃新聞根據研討會速錄內容整理了嘉賓的精彩發言，本篇為3位長租公寓業內人士的發言。

長租公寓行業的現狀及未來

陳澤帥/貝殼研究院上海分院院長

陳澤帥/貝殼研究院上海分院院長。李林青 圖

貝殼研究院前身是鏈家研究院。鏈家研究院主要研究二手房行業，而貝殼研究院面向於鏈家所有的業態，包括房地產租賃、二手房、一手房。

這裡首次將貝殼的行業數據和運營數據進行公開發表，主要講三個點：租賃行業格局、現狀、未來的展望。

長租公寓行業格局

現在長租公寓行業有五大參與方：創業系、房企系、酒店系、中介系、國企系。

長租公寓基本上分為兩大市場：第一種是集中式市場，把整棟物業包租或收購，再進行管理。在這個市場中，創業系佔了63%，房企系佔了21%，酒店系佔了11%，中介系佔5%。第二種是分散式市場，把零散的房源整合。這個市場上以自如、相寓兩家獨大。2017年自如的公寓超過60萬間，截止到2018年預計會將近80萬間。相寓大概50多萬間。排名第三的蛋殼公寓，8-10萬間。

長租公寓有六大融資管道：風險資本(VC股權融資)、產業基金、傳統債權融資（銀行貸款+公司債）、互聯網金融（P2P）、資產證券化(租金收益類ABS+CMBS+ABN)、類REITs（目前多為契約型基金+專項計劃的雙SPV模式）。

第一大的仍然是風投，2015年開始，為長租公寓進行了大量注資，2017年後逐漸變緩。第二個是傳統的債權融資，主要有三個管道：開發商和國企容易受到銀行青睞，上市房企可以通過發公司債，尤其住房租賃專項公司債，此外還有集體土地租賃房貸款。

上海的現狀

上海租房供求量和需求量非常大，供給也相對平穩，但是供給錯配。上海市的潛在租賃人口在常住人口中佔比超過40%，2016年是1047萬人，預計在今年為1050萬左右。上海租房供給合計582萬間，目前的供給結構是：個人普租483萬間，分散式品牌公寓44萬間，城中村43萬間，集中式品牌公寓11萬間。

我們盤點了不同類型的租房，發現租賃住房的人均居住面積是17.4平方米，而上海2016年的人均住房面積是26平米。但個人普租的室均面積（將客廳廚房衛生間等的面積折算到臥室面積）是40平米。加上普租中的一室戶比重偏低，無法滿足以單身為主的租賃群體需求，租賃住房供給存在錯配。

現在長租公寓的室均面積為29平米，減小了租房錯配缺口。貝殼研究院做了個推算，主要結論是，租賃住宅單間人數是1.8人。自如的長租公寓在減小租房資源缺口的同時，也提高了品質，其中包括：(1)價格漲幅低且穩定；(2)自如”N+1"的改造模式（收儲N室戶改成N+1室戶）讓室均面積降低的同時，降低單室租金；(3)自如房源的空置期更短，住房資源利用率更高。

再看看2017年到現在的租金漲幅。我們認為以自如為代表的長租公寓的漲幅其實更平緩。而且自如每室租金低於普租的租金，比如大戶室情況下，普租的部門面積租金是每月85-95元/平米，自如只需要80元/平米。

自如對租賃價格的影響有多大？

我們用計量模型做了實證研究，把2013年11月的鏈家數據，以及2010年11月份自如入駐上海的數據，全部拿出來做了對比，可以發現：裝修水準對租金影響最大，裝修水準按照毛坯、平裝和精裝分類，自如屬於平裝，裝修水準每提高一個等級，每平米每月租金會上漲9%；房間數量也很重要，每增加一個房間，部門租金價格上漲近4.39%；面積越大，租金越便宜，面積每增減10平方米，租金下降7.2%；每靠近地鐵站100米，部門租金上漲1%；自如入駐之後，部門租金只上漲0.88%。因此，自如對於租金的影響，大部分來自對裝修品質的改造和房屋房間數的提升。

對租賃行業的七大展望

展望一，供不應求與結構性錯配都會存在。上海市場沒有發現租金暴漲的現象。但其他幾個城市，尤其在深圳，我認為在下一輪會有一定的漲幅。還有北京、廣州和成都，也是供給相對潛在需求有比較嚴重短缺的城市；

展望二，由買轉租的人數增加，租客年輕化。2015、2016年，上海二手房交易基本30-40萬套，但去年和今年的數字基本上腰斬，即有20萬戶家庭會從買賣市場轉到租賃市場，而且租客年齡平均在下降；

展望三，全人群、全生命周期租房的需求爆發。不要認為租房子是年輕人的事，但長租公寓現在僅僅能滿足一部分年齡段的需求，在其他年齡段還沒有供應。

展望四，專業化機構崛起，集中式公寓增長。龍頭企業市佔率同步提升。隨著自持地塊和集體土地的不斷入市，集中式長租公寓的房源數量將會出現2-5倍的遞增；

展望五，租賃房源以盤活存量為主，增量、存量改造和存量流通佔供應的結構分別為2：2：6；

展望六，“互聯網+”全面滲透，智能化程度提升。多個互聯網大公司，像阿里、蘇寧、騰訊、京東都有計劃進入到這個領域。“互聯網+”將更深、更廣、更激烈，從單純的行銷平台向其他關聯產業滲透；

展望七，向標準化、精細化、產業鏈閉環延伸。如果沒辦法擴大規模，就沒辦法做到盈利。

專業租賃機構沒有炒高房租

林甦/蛋殼公寓副總裁

林甦/蛋殼公寓副總裁。李林青 圖

大家比較關注幾個問題，第一個就是機構進入到底有沒有炒高房租。這個問題往前說，最早是8月1日水木社區那個帖子《資本盯上租房，要吸乾年輕人的血吧》，把自如和我們都推到風口浪尖。我可以很負責地跟大家說，那個帖子內容是虛假的，我們已經在走法律程式。從蛋殼本身來說，我和大家介紹一下我們是怎樣拿房，來說明我們的進入究竟有沒有推高房租。

我們是一家互聯網企業，用技術解決市場租賃痛點。我們跟其他公司很大的區別是我們沒有門市，也沒有中介，主要依靠我們的商業智能系統。從收房、量房到出房，系統把每個業務流程都標準化、模塊化，大家在每個模塊下盡量做好自己的事。我們能用系統決策的，盡量不用人腦。因為人有經驗專業的不足，還有道德風險。

說一下我們怎麽依靠BI系統進行選址定價。首先是選址，蛋殼進入一個城市不是去所有區域都開展業務，先去哪裡、後去哪裡，還有哪些地方是不去的，都是BI系統分析決策的。我們的目標客戶是都市年輕白領，BI系統會把區域進行500米乘500米（太空分析最小維度）的網格化分析，把白領聚集的企業分布、交通品質、生活商圈，以及城市的租金狀況、各種已有的租賃市場情況，疊加到網格上，這樣會形成目標人群的居住偏好模型，按照選址的結果我們收取房源，能很好控制我們的空置率，也就是出租率，保證收回來的房子能出租出去。

雖然我們是輕資產企業，但收進來房子是有成本的，收進來未必能按照自己期待的價格租出去，出租價格是市場供需決定的。所以，精確選址是保證我們所選房源在規定期限內租出去的關鍵。

再回到定價，到底機構有沒有推高房租？我還是以蛋殼公寓為例來講，一線人員是沒有定價權的，他拿著電子量尺和智能手機到一線把房子所有因素輸入到手機裡。輸入數據無論在杭州還是北京、上海或者蛋殼公寓進入的其他城市，都傳回到北京總部，系統給出決策這個房子收不收，多少錢收。從選址和定價來說，都是根據系統來決定，一線人員根本沒有決策權。

專業租賃機構在租賃市場能起什麽作用

機構化、專業化的長租公寓企業並非是房租上漲的推手，並不具備炒高房租的動機；相反，豐富了住房租賃市場的供給主體，提供了優質的租住體驗和租房服務，補齊租賃短板，對住房租賃市場的貢獻有以下幾點：

首先，盤活存量市場，增加有效供給。

住房租賃市場存在結構性的供需失衡。房東要出租房源需要定期尋找租客，並且個人房東提供的多為整租房源，分租（合租，按間出租）的意願和能力較弱，租後管理的時間成本和管理成本又比較高，導致房屋總體出租率不高、單間供給更是不足。同時，在住房價格上漲過快、人口淨流入的部分城市，超過一半的新市民有住房租賃需求。這部分人群年齡輕、收入不高，很難整租整套公寓，一般偏好選擇合租的方式租住單間。機構化、專業化運作的長租公寓企業進行租前、租中、租後管理，改造了大量毛坯房、“老破小”房屋，有效盤活存量市場、增加單間供給、提高租住體驗。不但讓房東出租得省心，獲取穩定的收益；也讓租客在租金可以承受的範圍內租得方便，住得舒心。

其次穩定租賃關係，平抑租金漲幅。

在傳統的房屋租賃C2C模式下，由於租售比嚴重背離，租金收入相對於房屋溢價微乎其微，個人房東不會計較因為空置而減少的租金收入。在C2B2C模式下，長租公寓企業與業主簽訂了3～5年的租約，保證了這部分房源在租賃市場上可以持續有效供給。對企業而言，空置率是一個核心的經營指標。在租期鎖定、收房、裝配成本既定的前提下，空置一天就意味著收益權損失一天，當月的收入就會下降大約三個百分點。如果哄抬租金、囤房惜租，租客會用腳投票，空置率上升對企業所帶來的損失遠遠大於收益。因此，專業化運作的長租公寓企業為了降低空置率，具有平抑租金漲幅的內在動力。

最後利於統一監管，避免劣幣驅逐良幣。

C2C模式下，房源分散程度高，個人房東可管理程度低，個人租賃合約等資訊備案少、備案難的問題一直存在，而住房租賃機構化進程的推進，將有助於逐步解決上述問題。待對接完成、數據同步並形成常態後，可逐步實現租賃房源、租大約同乃至租戶情況等資訊的全方位實時備案，將很大程度上改變原有住房租賃市場一盤散沙、缺乏有效管理抓手的情況。機構在協助政府部門掌握第一手市場動態的同時，還可配合對租賃市場及租金價格開展實時監測，建立預警機制。此外，通過機構自查、政府監管，可逐步搭建行業信用體系，打擊黑中介，懲治違法違規行為，規範市場秩序，促進企業健康運營。

就蛋殼公寓而言，2018年8月20日，蛋殼公寓發布《關於穩定房租的承諾》，堅決響應北京市住建委“三不得”要求，承諾2018年8月至12月，北京地區蛋殼公寓租金環比7月不增，並且不囤房惜租。承諾不與友商惡性競爭，未來兩個月在北京地區承諾將提供20000間以上可出租房源，滿足市場需求。

大家關注的第二個問題是租金貸。租金貸事出在杭州一家長租公寓，但這家企業主要還是運營問題，亂收房、壓在手裡，空置率太高，有沒有租金貸都會破產。輕資產企業目前情況下融資方式是有限的，因為沒有抵押物。而租金貸是解決資金融通的方式之一。

租金貸本身是中性的，主要是應該規範租金貸的使用。

首先，規範租金貸發放主體。叫停互聯網金融公司的租金貸業務，只允許銀行和銀監會批準的持牌消費金融機構開展租金貸業務。同時鼓勵商業銀行開展租金貸業務，不擴大其針對某一特定公寓企業的租金貸原有額度，同時嚴格審批流程，不批準新的額度，實施監管，確保貸款資金專款專用。

其次，規範租金貸申請主體。申請租金貸的租客租約不得超過3年，貸款期限不得超過租約期限。

第三，對使用租金貸的長租公寓企業實行準入機制。自身運營能力較強、風控抵禦能力較強的企業可作為準入企業。如注冊資金實繳1億元以上；如此，企業才有風險抵禦能力。連續運營3年；中國企業平均存活期不到3年，連續運營3年意味著企業具備了一定的運營能力。管理房間規模達到2萬間以上；管理房間規模數是驗證企業市場運營能力和管理能力的直接指標。計提風險準備金，放入政府監管账戶。

第四，規範租金貸使用比例和用途。資金實際流向可由合作銀行進行監管，只能用於支付房東的房租和對房屋進行更新改造。最後建立公寓企業擔保機制。對使用租金貸的企業要求其提供第三方的信用擔保或保險，既抑製其對於租金貸資金的濫用，同時在企業運營出現問題時，保證房東和租客的利益不會受到影響。

對於租賃市場發展的建議

作為長租公寓企業的一個代表，我們期待政府有關部門加快培育和支持租賃市場的健康發展。提出以下建議：

首先，支持發展機構化、平台化的運作模式。機構化、平台化的運作模式，加強了房源的獲取能力，與房東簽署的長期合約保證了房源的有效供給；同時在改善房屋品質、提高服務水準方面，給租客帶來了更好的租住體驗。通過更加透明化的市場操作，使租客和房東可以更省心、更安心。

同時要避免兩件事。一要避免劣幣驅逐良幣，政府做的是要規範這個市場。二要避免大而不倒。機構化有很多好處，但反過來也不能讓哪一家企業的決策能綁架政府的意志。

其次，加強技術手段，建立市場租金監測體系。加強技術手段對住房租賃市場的監測，針對個人房東和長租公寓兩個細分領域市場，定期發布房屋租賃價格指數，持續開展對租金和去化的監測。對於波動性明顯的區域進行重點監測和排查，對於惡意哄抬房租價格的企業進行嚴厲打擊。

第三，增加市場有效供給，解決房屋供需失衡。配套頒布相應的土地政策，加大新建住宅中租賃性住房的配建比重，鼓勵開發企業持有一定比例商品住房用於社會租賃，加強集體土地建設租賃住房；鼓勵社會各類機構盤活存活閑置土地資源，將多餘的廠房、倉庫、辦公樓改作公共租賃住房，加強對城中村的改造；進一步盤活居民手中的存量住房。

最後，正確引導媒體輿論，不傳播未經核實的資訊。網絡時代資訊高速傳播，各類未經核實、來源不明的資訊以博取眼球、流量為目的，以誇張、虛假性的傳播方式進入大眾視野，影響民眾理性判斷。加強對媒體輿論的引導和監管，通過正規管道傳播已證實的消息，避免出現媒體消費大眾的行為。

在美國，風投不是長租公寓的主流投資資金

王中江/極元金融創始合夥人、智裕創贏董事長

王中江/極元金融創始合夥人、智裕創贏董事長。李林青 圖

智裕創贏是一家專業的海外地產投資機構，由極元金融服務集團投資設立，從2014年開始，我們在美國8個州，共計收購了14個項目，目前大概有4500多套的長租公寓在運營中。

在美國，長租公寓是一個非常成熟的一個投資類別。第一個項目買進去退出來，實現了大概27%的年化稅費後收益，第二個項目估計可以有年化17%-18%的收益。

長租公寓要發展，關鍵是要吸引各路資金進入這個市場？我覺得，如何吸引資金，關鍵在於如何解決經營環境的問題，讓機構在項目上投的放心，在收益拿的安心，這就需要完善租賃相關法律體系，租賃相關的土地稅收政策，以及租賃相關的金融配套體系。

在美國，40%的居民以租房為生，美國的租房制度是最市場化的，也是最自由的。美國的長租公寓中，租客超過40歲以上的很少，因為40歲以上基本上成家了，一般傾向於住到郊區的獨立屋。大概22歲-34歲之間是長租公寓的主力租戶。往下是18歲，美國很多年輕人到了18歲就會在外面租房子；往上就是過渡性的，35歲左右，經濟條件不太好的那部分人。所以，我們投資的項目基本有非常穩定的現金流。

我們收購的時候，每個項目都有最低資本回報率（Cap Rate）的要求，比如在2014年是不低於7.5%。假如這個房子用一千萬美金買下來，去掉物業管理費，去掉雜七雜八的運營費用，到手的錢要不少於75萬美金，如果低於這個數字就不要了。

為什麽中國出現租金貸？本質上是因為大家沒錢，沒有長期資金去做這個市場，於是就這裡借一點，那裡借一點。我們在美國投資長租公寓，30%是自有資金，70%是銀行貸款，而且可以貸30年，10年是固定利率，我們貸的時候就鎖定十年當中，不管美聯儲怎麽加息，我們利率是固定的；而且還可以做到前面5年隻付利息不還本金，這樣能保證項目有非常穩定的現金流。

中國的長租公寓之所以出現這麽多問題，是因為大量的錢是風投的錢，這種投資適合創業，但不適合參與長租公寓。在美國，長租公寓投資人中佔比最大的是家族辦公室，本質是私人的錢；第二是保險養老和各種各樣的基金；第三才是各種各樣的投資機構。

目前中國長租公寓出現眾多問題，根本上是供給不足。如果打開手機定位系統，周邊有很多房源可供選擇，供給充分競爭，加上適度監管，不會有太多問題。散租的管理成本還是是很高的，但散租方式非常符合中國的現實情況，私人持有大量的房產，需要委託給專業機構管理。但整租肯定是未來的發展方向，整租要靠新增的房源，比如政府可以在新的區域規劃時，規定一定指標做整租的長租公寓，把人口逐步引導過去。最終形成“散租+整租”、“個人+機構”的租賃住房供應格局。

（本文根據論壇現場速錄整理而成，已得到各發言嘉賓的審閱。）