不做“野蠻人”的平安，在地產業務布下怎樣的棋局？

儘管自己很少蓋房子，但中國平安保險（集團）股份有限公司（以下簡稱“平安”）卻有著“地產大佬”的俗稱。從豪擲資金購置土地，到先後成為碧桂園、朗詩綠色集團、華夏幸福等上市公司股東；搭建互聯網服務平台，從資本、開發再到銷售，不斷滲入上下遊每一梯隊。在地產行業，平安到底在布什麽棋局？

回應：不為短炒，不做“野蠻人”

金融與地產似乎有著天然的親近關係，演繹出一幕幕資本逐利的故事。

在外界看來，平安系最吸引眼球的舉動，無疑是擁有龐大的地產版圖。近年來，平安相繼入股了多家房地產上市公司，除了華夏幸福外，還包括碧桂園、朗詩綠色集團、融創中國、金地、旭輝、綠地、華潤、保利、九龍倉、協信等企業。中國前20大房企背後，不乏平安的身影。

3月13日，在平安召開的2018年業績新聞發布會上，平安集團總經理任匯川表示，平安集團在房地產領域的投資具有合規性，都是在銀保監會等監管部門政策允許的範圍內操作，且佔比非常小。保險資金投資房地產整個類別的上限是30%。而實際上相對於7兆總資產來說，房地產投資的佔比僅有百分之二點多，即便對於2.79兆的保險資金來說，投資在不動產有關股權方面的比例也只有百分之二點多，其實比例很低的，只不過因為平安資金量比較大，所以看起來投的總金額比較多。

任匯川同時表示，平安做地產投資，是純粹的財務投資者。儘管有些股權投資，但是平安不做“野蠻人”，不去幹預企業的經營管理。此外，關於“房住不炒”，對平安來說有兩層含義：一、平安做房地產投資是長期投資，不是為了短炒；二、平安會和很多地產合作夥伴共同探討和推進房地產時代2.0版本的新型資產配置，比如長租公寓、養老公寓等。

“這意味著，在純房地產投資、融資領域，平安不參與房企的實際經營。可以說，吸取了寶能的教訓。”薜荔房互機構創始人、房地產和互聯網研究院院長相國良表示，險資本來就要乾險資該乾的事，國家這幾年也頒布了明確的整治文件。

新京報記者注意到，縱觀平安與房企間的關係，一直較為友好。此前，在接受媒體採訪時，朗詩綠色集團董事長田明就認可平安的專業度，稱其是朗詩綠色集團長期合作、共贏的優質投資人，是“專業團隊”，並非“不懂行”。

田明認為，平安和朗詩綠色集團有較深的信任基礎和合作淵源，雙方合作是他本人積極促成的，“我請人家來，而非他們偷偷摸摸來。”田明解釋道：“野蠻人”是指非專業資本玩家，進入企業的目的，不是把企業做好，而是通過惡意收購，賺取利潤。如果是專業選手，一家公司收購另一家，或優勢方收購劣勢方，這是專業上的重組，是有價值的。

實際上，由於房地產經營鏈條較為複雜，需要高度專業性，合作的風險，要小於單打獨鬥。記者注意到，平安通常采取的做法是，參股獲取利潤分紅，嘗試各類聯合開發模式。而在合作中，平安基本不參與項目的開發與運營，但這並不妨礙平安切入社區、金融、醫療、養老的訴求點。

其中，吸引平安合作投資的企業，也有所“專長”，比如財務狀況穩健、產品有特色、發展空間大，區域品牌影響力大。

“單純的地產業務需要在土地購置和項目行銷方面有資源，這幾點不是平安的特長。平安基於其金融和險資優勢，積極參與一些財務投資項目，進而獲得項目的高增長收益。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，而很多房企有資金方面的壓力，後續不排除平安會與房企尋求更多合作的可能性，比如，進行各類複合型的地產業務合作。

謀劃：撬動房地產全產業鏈？

“平安在房地產行業的布局，絕對不是輕描淡寫這麽簡單。” 相國良指出，從房地產開發、融資、銷售，到買房人貸款、互聯網平台等，平安都有所涉及。從此前的平安好房開始，平安就在往“住”的領域戰略發展。

實際上，經過一系列的資產運作，平安締造了一個地產王國版圖，涵蓋從供給端到需求端。在供應端，它依托平安保險、平安信託、平安不動產等平台，或入股房企，或建立聯合體共同拿地，或為開發商提供融資支持。在需求端，它則依托平安普惠金融等為個人房產交易金融提供幫助。

記者了解到，平安旗下的板塊與地產業務有交叉，但也有分工。其中，平安不動產的定位是不動產投資及資產管理平台，業務涵蓋商業地產、開發投資、產業發展、長租公寓、金融產品、策略及海外投資等領域，是平安系地產投資的主要平台，負責和開發業務相關的內容；而平安好房負責行銷層面合作的內容，不過，從今年1月11日起，平安好房更名為平安城科，轉型為智慧城市與房地產大數據領域；平安信託和平安銀行等，負責地產金融業務。

問題在於，平安進行地產投資，其背後是什麽發展邏輯？在嚴躍進看來，險資在證券市場買股權，是資產配置的一大方式，並且現在房企的估值較低，是人民幣股票資產配置的好選擇。此外，資本巨頭入股重點房企，這證明房地產行業依然被資本看好，房地產仍具有較大的投資空間和增長潛力。

除此之外，在“住”這一領域，平安也有其自身的戰略謀劃。一方面，平安圍繞住宅社區金融服務等方面，將金融服務融入“衣食住行玩”等各項生活場景中，並在幾大場景之間實現無縫鏈接；另一方面，由於金融、地產行業關係密切，平安通過加強其在地產行業的競爭能力，在房地產場景下，以金融為支點，撬動房地產全產業鏈。

波折：平安好房的試錯與轉型

不過，平安以“住”為核心打造的金融閉環中，也經歷了試錯與波折。記者注意到，從今年1月11日起，登陸平安好房網站，會自動轉到平安城科網站。網站公告聲稱：由於平安好房戰略升級，自2019年1月11日起，平安好房官網更名為平安城科官網，現將對平安好房網進行調整，2019年1月11日起對平安好房新房、租房頻道做關閉處理。

作為平安集團五大生態圈之一，平安好房曾被寄予厚望。資料顯示，2014年3月平安好房在上海成立，同年5月，平安好房網正式上線。從一開始為消費者提供信息網站的互聯網公司，逐步變成整個長租公寓、開發商提供完整的Saas解決方案。伴隨著平安智慧城市的戰略，平安好房也承接了智慧房產的業務。

嚴躍進指出，平安好房實際上是平安結合金融、互聯網和房地產的優勢而打造的平台。但這兩年發展較為一般，這和互聯網金融面臨的管控，有很大的關聯。

相國良指出，無論是房產交易，還是新房銷售，都有若乾巨頭，也有很多創新模式，平安好房的轉型，說明了這一創新模式沒有找準方向，有錢也是不行，還需要在行業深耕。

據平安城科對外公布的資料顯示，平安城科專注提供以“城”為核心的城市智慧建造整體解決方案，是平安集團“金融科技、醫療科技、城建科技”的三大產業科技布局之一。平安城科致力於智能建造領域核心PaaS能力搭建和標準化SaaS產品的研發，打造了“1+1+N”產品體系，包括1個時空大數據雲平台，1個BIM底層核心技術，以及覆蓋城市建設中建造、交易、服務三大核心環節的科技產品。

據悉，在創造智慧城市核心價值方面，平安城科正在與各地政府開展合作。截至目前，平安城科已累計簽約80個大中城市，服務項目在深圳、無錫、天津、三亞等30城上線運行。此外，平安城科開啟了其在科技賦能城市資產運營的布局，目前覆蓋了全國近2000家大小房行，服務95%以上的品牌公寓。

平安城科表示，從平安好房到平安城科，是平安集團在房產生態圈布局的一次全新升維，是從行銷服務、電商服務向用科技賦能更廣義的房生態圈的轉型。

“這些業務比較偏B端的合作，和原來的模式不太一樣。” 平安城科相關人士表示，不過，平台雖轉型，但後續服務還在進行，比如和公寓企業做一些系統合作，以及新房業務方面的合作。

在業內看來，縱觀平安城科的升級轉型，其視角已從房地產金融、房地產交易擴展到全產業鏈，面向G/B同步發力，最終服務到城市居民、企業用戶，為打通房地產全產業鏈打下基礎。

“從定位上看，平安的優勢是和地方政府有合作，後續可以獲得較多的複合地產資源，所以也體現了未來業務的轉型。”嚴躍進表示。

不過，也有業內人士認為，平安城科的下一步走向仍然存疑，“轉型平安城科，發力智慧城市與房地產大數據，這一方向也有待觀察，需要時間來驗證。” 相國良評價稱。

新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 製圖 李禾煒 校對柳寶慶