最嚴限購令將滿3年 北京通州新房市場漸升溫

自2015年8月北京通州區執行外地戶籍購房需繳滿3年區內社保政策以來，通州樓市迅速降溫，成為全市成交量最低的區域之一。但《中國經營報》記者近日走訪發現，隨著限購令將滿3年，符合資質購房者增多，通州新房市場逐漸熱起來。

走訪中，通州區多位意向購房者告訴記者，自己先前已經在市內其他區域繳納2年以上社保，還有幾個月即將符合通州3年社保條件，如今開始提前看房。

通州區多個新盤項目置業顧問則表示，對於這些即將符合條件的意向購房者，現在可以先交部分定金預定房源，等條件達成後再走程式。不過，與新房市場的熱鬧相比，二手房市場相對平靜。

新房到訪量攀升

近日，記者以購房者身份來到位於通州窯管路附近的首開香溪郡項目售樓處，對於在通州繳納社保即將滿3年的這部分客戶，銷售人員告訴記者，可以先看房，看上了先交10萬元的定金，也就相當於正常認購，在審核資格的過程中，盡量拖延時間。如果中間有什麽問題，可以包退，定金全額退還。

台湖銀河灣項目的銷售人員也表示，可以先交20萬元定金鎖定房號，然後陸續交首付款，如果能夠一次性付清首付款更好，這樣等購房資質的這個時間可以申請得長一點。

記者走訪了解到，限購政策頒布後在通州繳納社保，到今年10月份滿3年的算是比較早的一批，目前就訂房意味著最短的至少要拖兩個月才能進行資格審核，甚至更久。

K2十裡春風項目的銷售人員告訴記者，這段時間有挺多過來看房的客戶，一般都是在其他區域繳納了2年社保，在通州馬上就繳納滿3年。現在來看房的，算是繳納社保滿3年最早的一批，而且就在記者採訪的前一天剛從她手裡成交了一個這樣的客戶。但該銷售人員表示，目前沒有專門對這部分客戶進行的蓄客計劃。

首開香溪郡項目的銷售人員也表示，這段時間還有幾個月滿3年資格的客戶不少，光他自己就接待了兩個，其他的銷售人員也接待了挺多。並表示，開盤前期他們大量向各種平台投放廣告來推廣項目。

但他也表示，這波客戶社保期滿都要接近年底了，下半年銷售任務重，也沒有針對社保期將滿的這批客戶進行專門的計劃。

京貿國際公館項目的工作人員則告訴記者，目前沒有購房資格不接受定金，可以先看房，等有購房資格了才接受定金。

通州區住建委市場科工作人員告訴記者，只要開發商具備銷售資格，是可以向客戶收取意向金或者定金的，雙方要簽訂認購協定書，約定一個日期來交首付款，寫清楚為什麽做這個約定，同時認定好相關責任。該工作人員還表示，但這個錢交了之後，要是想退回，通常來說比較費勁。

首開香溪郡項目開發企業北京首都開發股份有限公司相關人員表示，這是銷售人員對客戶的一個通融，如果等到符合資格了再買，就不會是現在這個價格了。售樓處只要能承諾，就應該不會有風險。如果涉及到退款的話，退款時間可能會長一點，一兩個月左右。

根據易居研究院智庫中心提供的數據顯示，2018年1月～4月，通州新建建案（普通住宅、酒店式公寓、別墅）平均每月成交套數在60套左右，進入5月份，成交套數開始出現大幅上漲，5月份成交412套，儘管6月份有所下滑，但依然成交245套，7月份成交453套。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，一般來說，5、6月份是衝刺業績的時候，這個時候交易相對會上升。另外很重要的一點是，部分過去交易的房產或沒有網簽，而到了現在這個點，價格管控也少了一點。對於通州社保來說，3年的社保繳納多少會影響市場交易，所以快滿3年的時候，往往會出現一些新情況，類似購房詢價和交易的現象會增多，或者說部分交易會突然網簽，市場交易容易上升，這個時候要防範價格上漲或炒作。

嚴躍進還認為，從這波購房需求來看，或以通州等地工作的群體為主，另外也有可能是部分在燕郊購房了，但在通州也開始有購房資格的群體會入市。

記者從通州區社保局了解到，2015年7月，通州區城鎮五險參保人員為470863人，到今年7月，通州區城鎮五險參保人員為551374人，增加了80511人。但通州區社保局相關工作人員表示，增加的這部分參保人員有很多種可能，只能說明增加的這80511人中可能會有為了購房資格而繳納社保的人。

2015年8月14日，北京市住建委、通州區聯合發布《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》。在北京市限購政策的基礎上，通州區又頒布其區域限購政策，必須同時滿足近3年在通州連續繳納社保或個稅的條件，才能在通州購買商品住房，並限購一套。

二手房市場平靜

此外，記者也相繼走訪了通州地鐵沿線的土橋、梨園、果園、通州北苑等地的多家二手房中介門市。

記者8月初在鏈家土橋某門市採訪當天，在與工作人員溝通的時間內，並沒有前來谘詢的看房者。門市的一位工作人員告訴記者，目前的谘詢量、銷售量都是比較正常的，二手房還是比較平靜的狀態。

他表示，限購令頒布將滿3年，更多的人有了通州的購房資格，但這種客戶量的釋放會是緩慢的，成交量並不會突然爆發。“而且這部分客戶可能也需要一個反應期，不會說今天限購政策頒布了，馬上就反應過來，就開始在通州繳納社保，需要反應的時間，所以預計也不會有一個集中的釋放。”

果園的一位中介人員告訴記者，3年限購期限將滿足的人增多，這部分客戶會增加需求，需求量不減，房價就不會往下降。

記者走訪了解到，限購令頒布後在通州繳納社保即將滿3年的這部分購房者對於二手房市場並沒有太大的影響。不過，北苑某中介門市的一位工作人員告訴記者，接下來這類型客戶增多會不會對二手房市場有較大影響，還需要看後續市場的情況。

根據貝殼研究院的數據顯示，從二手房市場新增客源數據來看，6、7月份通州區新增客源量環比降幅分別為15%和10.6%，且7月絕對水準甚至不及2017年12月份。

貝殼研究院首席分析師許小樂在接受記者採訪時表示，通州限購令將滿3年對通州區二手房市場的影響並不明顯。近兩個月需求端增長乏力，未明顯出現“新資格”客源。這種情況可能主要是由於滿足資質要求並且具有購買力的需求有限。

在房價方面，貝殼研究院數據顯示，2018年上半年通州區二手房均價止跌並溫和上漲，6月均價漲幅收窄，環比基本持平。在去年“317”政策等一系列調控作用下，到2017年末通州區二手房均價累計跌幅約20%。

許小樂認為，去年的跌幅降低部分購房者入市門檻，再疊加年初銀行流動性相對寬鬆，需求開始逐漸返場，均價止跌上揚。隨著需求在3到5月間集中釋放以及房地產信貸環境進一步收緊，後期需求乏力，均價缺乏繼續上漲動力。

許小樂補充稱，預計3年社保期滿對通州區房地產市場影響有限。根據通州區限購要求，能在通州區繳滿3年社保的絕大多數是在通州工作的人群，這將是一種正常居住需求的緩慢逐步釋放，不是投資需求的集中入市，不會引起市場明顯波動。

《中國經營報》記者了解到，今年7月，北京市委召開相關會議，強調要嚴控土地、房價，避免出現圈地炒房、物價異常上漲等現象。