樓市掙扎著走進冬夜

巨大的紅底白字“活下去”顯得格外扎眼，這是萬科2018年秋季例會的主題，在10年前王石提出“轉捩點論”以及4年前鬱亮提出“白銀時代”的概念後，這家公司再一次向市場和公眾拋出了頗具爭議的話題。

儘管隨後的一個月，萬科兩次出手進行並購被外界諷刺為“活下去是說給別人聽的”，但不得不承認，別人真的就是大多數。

不久前，房地產行業傳統的“金九銀十”迎來了冷淡開場。根據國家統計局發布的9月份統計數據，15個熱點城市中，4個一線城市新建商品住宅只有廣州上漲了0.4%，北京房價持平，上海和深圳分別下降了0.1%和0.2%。

二線城市樓市環比也出現小幅下跌，包括在2016 年活躍的南京、杭州、蘇州、南昌、福州、濟南等城市的房地產市場，在9月份均有所降溫。三線城市則呈現分化態勢，部分城市成交繼續上升。

降價以及由此引發的維權成為這1個月來數見不鮮的話題，上海浦東惠南碧桂園南郡項目因為降價被業主維權，江西上饒碧桂園1萬/平米精裝修，降到7000元/平米毛坯，引起業主維權，還打砸了售樓處。廈門的萬科白鷺郡售樓處，也因為降價近一半，遭遇老業主上門維權。

這些現象宿命般得出現在中國房地產行業近10年的歷史中。

從2008年開始，每逢樓市出現下行趨勢時，圍攻售樓處就是準時上演的戲碼，這些維權全部集中發生在2008年、2011年、2012年和2014年，這幾年剛好就是房地產行業周期中最困難的幾年，經濟危機、庫存積壓、銷量下滑，開發商債台高築，急需打折促銷回籠資金。只要新推房源降價出售，就遭到老業主的示威。

經濟學家吳敬璉在不久前的50人論壇上表示：“我們把過去的模式形容為一種翹翹板式的經濟運行狀態，也就是說主要是靠大量的投資去拉動經濟增長，而大量的投資又造成了杠杆率的過高，造成了系統性風險出現的危險。在這種情況之下，巨集觀經濟政策就很難處理，你要降杠杆，增長率就下去了。要保持一定的增長率，杠杆就上去了，系統性風險的危險就增大。”

樓市的杠杆水準恰恰是最具代表性的。隨著去杠杆防範金融風險成為主流趨勢，開發商們融資的門檻越來越高，儘管國慶長假的最後一天，央行再度宣布降準，但這也不會利好房地產。

除了在資金面上對房企進行限制，各式各樣的調控政策也如同符咒一般貼在開發商的身上，讓房地產這艘狂奔的列車不得不把速度降下來。

按照中原地產統計，2018年1-7月份，全國樓市調控達260次。孫巨集斌對於此次調控表示，“本次房地產市場調控嚴峻程度超出人們想象，且不斷加碼的調控政策，正改變市場預期。”

今後一段時間房地產政策必然是穩定預期、打擊投資炒作為主，但並不會消滅需求。新增補丁政策主要分為兩個方面：需求端打擊投機炒作，供應端整頓違規行為。

就在10月19日，廣州市住建委發布了《關於我市進一步規範房地產市場管理作出說明》，對新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。

隨後在10月22日，住建部為加強在住房城鄉建設領域的社會信用體系建設，不僅會頒布相關規則，還將101種行為列入失信聯合懲戒黑名單。

於是，我們看到，在近兩年飛速躍進的房企紛紛開始謀求新的戰略方向。在2017年度股東大會上，鬱亮就明確表示，“要把地產這幾個字都拿掉，改做美好生活的服務商”。

一向能言善辯的孫巨集斌也常把“安全”、“謹慎”等詞掛在嘴邊，如今手握2.31億平米土地儲備的融創正在尋求新的增長點，文旅產業將是融創的下一個目標。

偉大領袖曾經說過，“到農村去，農村是廣闊的天地，必將大有作為”。依靠三四線城市紅利，頭部房企坐次這幾年數次易主。目前，三四線城市的棚改政策帶來的高峰期依然存在。中原地產首席分析師張大偉認為，從全國看，三四線上漲依然是主流，但分化趨勢依舊持續。

但截至2018年8月末，三四線城市建案待售面積已降至5.39億平方米，為2014年初以來最低水準，促進三四線城市去庫存的最大“功臣”貨幣化安置即將完成歷史使命，三四線城市的危機也逐漸顯現。

新城控股高級副總裁歐陽捷曾表示，2020年之後，如果政策對三四線城市開始從嚴，則可能造成斷崖式的下滑。

而稱霸三四線城市的碧桂園所能享有的紅利也在逐漸收縮。不久前，碧桂園也表示會放緩在三四新城市的大力拓展，一些非控股項目都會選擇退出。

碧桂園呈現出來的狀態實際上就是在收縮，7月份，碧桂園公布的銷售數據均為權益銷售額，8月單月權益銷售額313.3億元，9月單月權益銷售額為367.4億元，而在為更改之前的5月、6月銷售額高達700億元以上。

當下，樓市長期平穩下行幾乎成為了開發商們的共識，而且比以前任何一次周期性調整都會漫長。這個行業真正進入了冬天模式，而高負債率、激進投資的企業，面前可能是深淵。