一個好的學區房，意味著最好的師資教育和學風素質，更優的人脈圈層和成長環境，還有保值升值的消費品和投資品。
學區房有多重要，不必多言，人們都直接砸錢來表態了。
但，不是光砸錢就能買到心怡的學區房，還要重點關注就讀學校、就讀政策、入學資格、優質生源四大要素，這直接關乎你的錢，是否物有所值。
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就讀學校
盲點一：相鄰學校就是學區房？
學區房一定離學校近，但離學校近的不一定是“學區房”。
在買新房時有些開發商會鼓吹“xx小學就在家門口”的口號，仿佛臨近學校就可以就近上學，實際上是混淆概念，把離學校近的房子充作“學區房”。
這裡要先明確一下學區房的概念：
什麽叫學區房呢？指教育部門根據每年片區入學生源和學校招生指標劃分出來的範圍，對應片區內小孩就可以就讀對應的學校。舉個例子，比如在北京芳草地小學是名校，但是能上這個學校的也就附近的幾個小區的孩子。
而，有些學校看似公辦的，實則是民辦的，那樣的學校是不參與劃片的，而是需要有學位才可以就讀。
這些一般是學位房，是指開發商和學校有合作關係，買了這個開發商的房子就有指定學校的上學指標。
所以，買到學位房會更有保障，那我們如何區分呢？
一般不能承諾就讀的，都是學區房。
因為教育局在建案交付後，才會明確劃分該建案的學區歸屬。相隔一條街，學區都可能不一樣，在買房時候我們要理清差別，心裡有數，如何劃片我們下文會講到。
而，即使開發商承諾的學位房，也不能完全相信。
排除開發商虛假承諾的可能，即使是真的跟學校有合作協定，在賣房時就可明確學區歸屬，我們也要存疑求證。
若已經建成的，可以谘詢學校，或者查看學校官方網站、招生通告，看學區範圍是否包含該建案；
若還沒建成，可以讓售樓人員給你看合作協定的檔案或複印件；
若還沒開建，即使有開工時間表也不一定靠譜，你可以將入學作為購房合約條款寫進合約。
如果開發商不願意寫，那你就要降低心裡預期做好預案，或者改選別家了。
陷阱：即使開發商能承諾就讀學位房，往往有且僅有1個入學名額（而不是像學區房，允許雙胞胎或法定二孩就讀）。這就意味著，名額被佔用後，第二個小孩只能就讀別的學校，這也是我們必須留意的。
盲點二：xx分校到底是不是正經分校？
因為學區房的暴利，很多小區會花錢租某個名牌學校的名號來聯合辦學，可能只是一個牌子而已，買了時候才知道和真正的名校沒有任何關聯。
我們可以通過以下幾種方式鑒別：
1）最簡單粗暴的辨別方式：看名字。
取名為xx學校xx路分校的一般是掛名分校或者聯盟分校；而取名xx學校xx校區的大概率是正經分校，當然，某些地方會有個例。
2）最靠譜的方式：上網查數據。
查學校的教育品質，教學規模，校長是不是總校派來的等等。
3）最接地氣的方式：去找該學校的學生家長多問下資訊也可以知道。
比如說，老師的教學水準教學模式是不是和總校一樣，考試的試卷是否一樣等。
溫馨提示：上述方法適用於你想了解的所有學校的教學水準。
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就讀政策
盲點三：劃學區到底怎麽個劃法？
前面說了，買到學位房基本能確定就讀，如果是學區房就要劃片區入學，根據現在的政策一般是分為單校劃片還有多校劃片。
“單校劃片”到“多校劃片”，一字之差，就讀的可能性就大大降低了。
單校劃片就是我們常見的，一個小區對應一個學區房，劃到了即可就讀該學校。
針對單校劃片，我們可以採用排除法來判斷就讀可能性。
每年教育系統都會公布劃片範圍，查詢學校的劃片範圍是否包括對應小區，如果要買的小區在劃片範圍的正中間，那大概率最近幾年都可以劃片到，如果剛好在劃片範圍邊緣，就要查查最近幾年是否出現過劃不到的情況。
多校劃片，即一個小區可對應兩所及兩所以上的學位資源（其中包括優質資源），對應哪一個學校必須進行統一分配。
意味著，“多校”中既有傳統的“名校”，也有很一般學校，買“學區房”並不一定就能就讀“名校”。
比如，北京多個區就頒布相關政策，自今年起逐步施行，適齡兒童通過電腦派位的方式在多校劃片入學。
也就是說，即使買了學區房，孩子很可能被“電腦派位”到其他學校。
所以，應對多校劃片我們可以轉換一下戰略，如果A小區是由名校+幾個一般學校組合派位，B小區是由幾個教學水準都處於中上遊的學校組合派位。
在名校命中幾率極低的事實下，不如優選B小區，至少極大可能保障小孩可以就讀較好的學校，光總房價就可能省下小孩幾年的學費。
因為預售屋的不確定性，很多人寧願買已劃好學區的二手房，即使天價“老破小”也在所不惜，其實，二手房也有坑，下文會說到。
入學資格
盲點四：買到確定的學區房就萬事俱備？
筆者仔細研究了優質學校這幾年招生簡章，對戶口一般有2個普遍性的坑：
一個是房產對應戶口。
如果，房產是父母或者爺爺奶奶外公外婆名下，那普遍要求孩子要和該房產權屬人同一本戶口；如果是孩子單獨掛的戶口，則需提供孩子名下房產的房產證；
另一個，戶口有，還要保證學區名額未被佔用。
除此外，很多名校還實行五年一戶政策，即“一個戶籍地址，五年內隻享有一次同校對口入學機會”（同一居住戶二孩除外）。
比如，2018年上海市8個區就開始實行，這意味著，如果2018年安排了對口入學，則2018年起連續5年內不再安排同校對口入學（同一居住戶二孩除外），以此類推。
那麽要買二手學區房的消費者就要注意了，上一個房東的小孩是不是還在這裡讀小學，學位是否被佔用了？
此外，某些地方還有各種條件來篩選：
1）按照戶口遷入時間的先後排序
所以買二手房之前一定要讓原業主在你把全款付清後遷出去，而你的話盡量再把戶口給遷過來越早越好。
要杜絕這種情況，需要大家在購房合約中增加原業主的戶口應在付清房款前遷出的約定，而且一定要是書面約定，具體操作可看下圖。
2）你的學區房是不是平時實際居住的地方
最穩妥的情況是，趁早在孩子入學兩、三年前就將一家人戶口全部遷入該房名下，並在該房中共同生活盡可能長的時間。
所以關於上面的戶口規則，大家入手前一定要提前做好確認，因為經過這幾輪篩選很可能會把你淘汰出局，把你的小孩調劑到別的學校就讀。
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就讀學校
盲點五：預算不夠怎麽買好學區房？
如果你對學區不是很敏感，或者不是特別急迫，也不一定非要削尖腦袋去擠那幾個拔尖名校的大門。
而且，名校往往對應的是市區一線老破小，屋齡大多接近30年，等你小孩入學至少再持有6 年，那麽就是近40年屋齡的老破小。居住環境是一個問題，求學達成後如何轉手也是一個很大的問題。
那麽，預算不夠、對頂尖名校不苛求、對學區不急迫、或者注重居住舒適度的人群，可以選擇曲線救國，先選好生源，再實現好學區。
什麽意思？
選學校等級其實就是選師資水準和與小孩共成長的人，那麽反過來，我們可以看到，大多的名校，其實都處於優質生源聚居區。
優質生源，往往會吸引到靠譜的師資。
所以，買學區房有一個務實的方法，買中上等建案相對聚集的區域，這裡的生源和家長絕對不差，而並非要追求頂級學校的品牌。
那麽具體有什麽方式可以不用花天價，又能讀到相對好的學校呢？
1）在高端盤扎堆的區域或附近買房
中高端片區價格也不會太低，與價格對應的居住價值也不會差，學校就是居住配套中最重要的一項，畢竟很多東西都會看菜下碟，學校也一樣。
而且定位高端的片區往往資源的優勝者，政府在資源分配時候也會有意識的傾斜，會做好基建安排和資金投入。那麽對於這樣的區域，就算是預售屋，後續也會有好學校跟過來。
2）讀私立學校
如果你已經買了房，但是分配的學區並不是太好的學區；
如果你買不起頂級學區的房子，或者你後期想把孩子送出國留學……
那麽，你大可以給小孩選一所好的私立學校去讀書。當然，好的私立學校也不便宜，但是一定比你一次性買特別好的公立學區房要便宜。
其實現在也有一些私立學校做的特別好，比如上海的逸夫小學、愛菊小學等等，而且讀得起私立學校的學生家庭都不會太差，對孩子來說也是不錯的人脈和圈層。
但是讀私立，除了好好甄選學校風氣外，還要注意兩點：
1.一定要考慮以後對小孩的規劃，因為私立學校和公立學校的培養體系和教學氛圍不同，私立出來的學生應試能力會稍弱一點；
2.考慮孩子的接送問題，因為私立的選擇可以大大超過你住的周邊。
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大鬍子老師有話說
總的來說，就是要落實就讀學校、確定就讀政策、確保入學資格、利用優質生源這四大秘訣，匯合起來就是：
除了上面的問題，可能還有人存在其他疑惑：
比如一個建案的小學很好，但是初中一般；另一個建案是小學一般，但是初中很好，怎麽選？
其實，選學區房，還是就近考慮原則，優先考慮好的小學，初中是派位還是劃分或者直升，每個地方政策不一樣。
與其去把握不確定的6年或者更長時間之後的事，不如把握當下，未來政策可能還會變。
當然，你的小孩馬上要上初中，你就是衝著初中去買的，那就另當別論。
還有一些會說，租售都同權，小孩上學是不是不用買學區房了？
一分錢一分貨，任何價值需要用價格反饋的東西都是這個規律。
租售同權也一樣，如果光出租就能讀得到的學校一定不是好學校。好的學校，招生肯定有很多條件，有房有戶口的＞有房無戶口的＞有房無戶口但長期居住或有居住證的……..第X輪：才會分配到租在這裡的。
人家有房有戶口的還擔心小孩上不了，而租房的你未免心也太大了，退一萬步，假設真的能讀，你覺得你的租金會便宜嗎？
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